保利搅局：地产央企杀入中介赛道

来源丨凤凰网房产

作者｜王婷婷

央企又叒“杀入”二手房中介赛道了。

1月5日，保利和润旗下“保利高屋行”在上海的第一家门店正式开业，聚焦沪上总价超2000万元的二手豪宅交易服务，并计划年内开设7-8家门店。

天眼查显示，“保利和润房地产投资顾问有限公司”是保利发展2022年8月24日成立的全资子公司，主营房地产经纪、房地产咨询、住房租赁等业务。保利和润旗下的“保利高屋行”主营高端存量房产交易服务，自2025年8月以来已在广州、佛山、西安、杭州、厦门、南京等城市，开设近二十家门店。

在上海首店，凤凰网房产看到，高屋行徐汇门店距离保利和润及保利物业的上海分公司都不远，周边耸立多个“2000万”起步的高端小区，以及百廷豪宅、链家、太平洋房屋等一众中介门店。

这一竞争格局如同门外簇拥的开业花篮一般“热烈”。相较之下，傍晚保利高屋行门店内不多的员工、刚结束“战斗”的一场直播，都显出些初来乍到的“青涩”和跃跃欲试。而在这一场红海征战中，业界都在观望，它将如何开场与收场？

三度入场，保利要博“存量红利”？

这已经是保利系第3次布局二手中介赛道。

2019年，保利和润旗下主营存量房、新房和写字楼租售的「保利爱家」品牌上线，并称“2022年在30多城开设了近200家直营门店”。保利爱家也曾与老牌中介合富辉煌拟推动业务重组深度合作，但磨合四年未果、失败告终。如今，依托保利爱家9年存量经纪市场积淀，高屋行品牌正式推出。

2022年9月24日，保利开启第二次经纪业务试水——保利物业旗下品牌「保利托房」在佛山开设了首家门店，提供房屋买卖、租赁以及养护、装修、局部改造等服务。该品牌一直基于保利物业的业务对外开展，并在去年进行过一轮品牌焕新，目前市场知名度和占有率都有待发展。

作为第三次尝试，保利高屋行相关负责人表示，该品牌是保利和润经纪事业部取客一体化、新房二手连卖机制的完善，是保利“房、客、人”体系化建设的重要突破。

据凤凰网房产了解，新门店员工并非调用保利体系人员，更多是外部新聘员工。不少网友好奇并在评论区留下“保利招经纪人交社保吗”、“给编制吗”、“中介费佣金标准是多少”等各类奇异问题。

不过保利高屋行相关负责人对公司经营问题讳莫如深，只表示“是为推动鱼龙混杂的中介行业良性发展注入央企力量。”

对于保利高屋行的经营服务模式，易居研究院则认为“以租促售、以旧换新、专属服务”是三个核心。保利高屋行的服务模式，本身并无独特和创新之处，真正的重点在于落实“服务于人”，看是否能真正挖到二手房市场增长的红利。

“以租促售”应该是通过保利资产管理平台统一收储房源来做租赁；有意向认购保利新房的房东可以享受售房服务，认购新房后可退还部分佣金，无法卖出也有协商等机制。“以新换旧”是通过提供旧房快速代售、新房优先认购、佣金补贴等一站式服务，缩短房东的置换周期。“专属服务”则类似单边代理模式。

二手房中介不易，高端局更难

房地产市场正逐步向存量主导转型。2024年全国存量房买卖市场规模约7-8万亿元。2025年全国三十城住房总成交面积约3.26亿平，其中二手房占比就达65%。尤其上海二手房去年成交破25.4万套创四年新高，成都成交量23.2万套刷新历史纪录，北京二手成交17.4万套也稳居近十年高位。

二手房市场持续成熟，二手经纪赛道则一直“人来人往”。从老牌行家贝壳链家、中原地产、我爱我家等，到淘宝的天猫好房、抖音的幸福里等；从咨询机构同策的同策好房、家居企业红星美凯龙的美凯龙爱家，再到开发商阵营的龙湖鹅塘、万科朴邻、招商置业，以及设立在绿城、中海等众多楼盘里的“租售中心”……二手房买卖租赁业务，受到多方资本关注。

入局者，有的走规模化、有的走低价策略、有的走高端路线。但时间一久，进进出出，能坚持下来的始终是少数。从现有市场格局看，贝壳(链家)依然占据核心地位，2024年其二手房交易额达2.24万亿元。

不过保利凭借央企背书、自有物业资源及“卖旧买新”闭环优势，卡位千万级高端房源市场，或也能在高端领域形成独特的竞争优势。

不过在太平洋房屋品牌负责人金宇看来，中介行业是一个需要“贴地飞行”的行业，线上流量、战略再高大上，都要一线和客户链接的“深入度”做依托。

尤其对于高端房产市场，客户积累需要很长时间，经纪人开单率很低(行业平均月开单率15%高端板块则只有3%左右)，并且“高端”客户对佣金的认可程度不一定足够。

2022年， “谢娜跳单”登上热搜，背后也是对经纪人在高端房源交易中的重要性难以达到一致。毕竟一套2000万的房子，佣金要到60万左右了…诸多客观挑战都不容忽视。

金宇直言，买得起千万豪宅的人都手握N套房，所以豪宅的流动性始终比普通房子相对差一些。另外，上海的高端租赁需求相对较低，毕竟还有大量人才公寓、保租房存量待消化，所以“以租促售”的效果也有待观察。

另据一些中介行业资深人士观点，北上广深这种一线城市目前都有大量中介收缩、经纪人裁撤的情况，所以对保利选择在这个时间节点、选择见效较慢的“高端局”介入二手市场，很难看懂其真实诉求。

“市场好的时候，二手中介赛道是一块补丁；相反，它就算一道菜，可以上桌了。”有不愿具名的开发商人士直言，中介巨头老板能实现“上亿薪资”多少也让各位旁观者虎躯一震，新人入场、旧人加码都不稀奇，重点是入场了就得守行业规矩，不宜掀起洗客切单一类恶性竞争。