《大宋风雅录》系列文章 · 第三篇，大宋“房奴”：汴京房价有多高？

重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地。——王禹偁《李氏园亭记》

提及大宋，世人多念及“东京梦华”的繁盛：州桥夜市的烟火气漫过朱雀大街，勾栏瓦舍的丝竹声穿透寻常巷陌，漕运码头的舟楫承载着万国风华。

这座名为汴京的都城，是北宋最耀眼的名片，巅峰时人口逾150万，人口密度达1.2-1.3万人/平方公里，远超同期世界任何一座都市，即便是今日的纽约、伦敦等国际大都市也难以企及。

然而，在这份繁华背后，却藏着无数人的安居之痛。

“居者有其屋”从来都是古今共通的朴素愿望，但在北宋汴京，这愿望却成了绝大多数人的奢望。

无论是跻身仕途的官员、奔走谋生的商贩，还是寒窗苦读的学子，都被高企的房价裹挟，沦为“房奴”或是终身“租房族”。

苏轼、欧阳修、苏辙等文坛巨匠、朝廷重臣，都曾在汴京的房价面前倍感窘迫；底层百姓为求一瓦遮头，更是要耗尽毕生积蓄。

今天，我们就循着史料的脉络，揭开北宋汴京“寸土寸金”的真相，看看千年前的“房奴”们，究竟要面对怎样的房价压力。

01

汴京房价全景图

从贫民窝棚到天价豪宅的层级碾压

要读懂汴京的高房价，首先要厘清其房价的层级分布。

作为北宋的政治、经济、文化中心，汴京的房价并非铁板一块，而是随区位、户型、用途呈现出天差地别的梯度，这种梯度差异，也精准划分出不同阶层的居住困境。

最顶层的天价豪宅，集中在皇城周边、御街两侧等核心地段，这里是权贵世家的专属领地，房价高到令人咋舌。

据《宋会要辑稿》记载，太平兴国年间，一套皇城附近的豪宅标价高达1万贯，而当时的宰相楚昭辅，竟需动用宋太宗赏赐的1万两白银（折合1万贯）才能全款购置，可见即便是当朝宰辅，买一套核心区豪宅也需倾尽全力。

到了北宋末年，豪宅价格更是疯狂飙升，部分顶级宅院标价突破数十万贯，按米价基准换算，1贯钱约等于今日590元人民币，数十万贯便相当于数亿元，堪比今日北京二环的四合院，堪称“天价”。

除了住宅，汴京的商铺更是“寸铺寸金”，尤其是州桥夜市、御街等繁华商圈的商铺，价格远超普通住宅。

宋徽宗时期，一处仅10平米的临街商铺，售价就达250贯，折合人民币约14.75万元，每平米单价高达1.4万余元，放到今日的新一线城市也毫不逊色；而州桥夜市的核心商铺，更是标价8000贯，折合人民币472万元，足以让普通商贩望而却步。

中间层级的普通民宅，是大多数官员、富商的置业目标，但其价格也足以让多数人承受不起。

综合各类史料记载，北宋汴京的普通民宅均价约在3000贯左右，部分区位稍差的宅院价格约1300贯，按购买力换算，分别相当于今日177万元和76.7万元，对标新一线城市的三居室。

这样的价格，对于中低收入群体而言，已是遥不可及的天文数字。

最底层的贫民窝棚，多分布在汴京郊区或城墙根下，房屋简陋，仅能遮风避雨，即便如此，价格也需300贯，折合人民币17.7万元，相当于今日县城的老破小。

从数十万贯的豪宅到300贯的窝棚，汴京房价的层级差高达数百倍，这种极端的价格分化，也折射出北宋社会的阶层差异，而无论是哪个层级的房价，都让普通民众的安居梦变得异常沉重。

02

名人“房奴”图鉴

名臣文豪也逃不过的置业困境

提及北宋的名人，我们多想到他们的才情与仕途，却鲜少知晓，即便是这些位高权重、名满天下的人物，也难逃汴京高房价的“收割”，不少人终身未能在汴京置业，沦为“租房族”，甚至到晚年才在外地圆梦安居。

苏轼的置业之路，堪称一部充满辛酸的“房奴奋斗史”。

这位北宋文坛巨匠，仕途最高至礼部郎中（正六品），年薪约400贯，折合人民币23.6万元，按当时普通民宅3000贯的价格计算，需不吃不喝7.5年才能全款购置。

但现实远比计算更残酷，苏轼一生仕途起伏，频繁被贬，收入不稳定，根本无力在汴京全款买房。

为了在汴京立足，他不得不动用父亲的遗产、妻子的嫁妆，还向弟弟苏辙借了7000贯，即便如此，也未能在汴京购置一套属于自己的房产，直至47岁，才在密州拥有了首套房产，而终其一生，都未能在汴京圆梦安居。

他在给友人的信中曾坦言“犹复羇旅，未有定居”，言语间满是漂泊无依的窘迫，一代文豪尚且如此，普通百姓的置业困境可想而知。

苏轼的弟弟苏辙，置业之路更是艰难。

苏辙官至副宰相，月俸300贯，收入远超兄长，但即便如此，他也迟迟未能在汴京买房，直至70岁退休后，才在二线城市许昌盖起了三间新房。

晚年的他，回首一生的置业历程，写下了“我生发半白，四海无尺椽”的辛酸诗句，字里行间满是对安居的渴望与无奈；而在终于拥有自己的房产后，他又赋诗“平生未有三间屋，今岁初成百步廊”，欣喜之情溢于言表，这份欣喜背后，是数十年的漂泊与坚守。

除了苏氏兄弟，“唐宋八大家”之一的欧阳修，也长期深陷租房困境。

欧阳修官至副宰相，却在汴京租房住了十几年，所租房屋简陋破旧，位于杂乱的城中村，他在诗中直白描述自己的窘境：“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。”

即便后来官至高位，他也未能在汴京购置房产，全家长期挤在破旧的租屋里，甚至下雨天房屋漏雨，需要戴斗笠办公，这般窘迫，与他的文坛地位、官场身份形成了鲜明的反差。

更令人唏嘘的是，即便是宰相级别的高官，也有不少人终身租房。

北宋名相寇准，尽瘁国事、清廉自守，“公历富贵四十年，无田园邸舍，入觐则寄僧舍或僦居”，

北宋名臣韩琦曾直言：“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是”，

03

底层“房奴”的挣扎

耗尽毕生积蓄，难换一瓦遮头

相较于名臣文豪的租房困境，汴京底层百姓的居住状况更是惨不忍睹。

对于他们而言，在汴京买房是遥不可及的奢望，即便是租房，也需倾尽所有，不少人甚至连简陋的窝棚都住不起，只能栖身于城墙根、桥洞下。

我们先来看一组直观的数字对比，感受底层百姓的购房压力。

北宋汴京底层工匠的日薪约100文，月收入约3贯，年收入36贯；普通市民家庭年收入约30贯，而当时汴京最简陋的贫民窝棚价格为300贯，普通民宅价格为3000贯。

按此计算，底层工匠要不吃不喝8年才能买得起窝棚，买普通民宅则需83年；普通市民家庭买窝棚需10年，买普通民宅则需100年。

这样的房价收入比，远超今日的北京、上海，即便是放在全球范围内，也堪称极端。

对于大多数底层百姓而言，全款买房根本不现实，于是“赊宅”（分期付款）成了少数人的选择。

据《名公书判清明集》记载，北宋的“赊宅”制度规定，首付需支付30%，余款分10-30年还清，年利率高达20%。

即便如此苛刻的条件，也并非人人都能享受，只有少数有稳定收入或担保人的人才能申请。

而一旦选择“赊宅”，便意味着终身被债务捆绑，成为彻底的“房奴”，一旦遭遇失业、疾病等变故，便会面临房财两空的风险。

更可怕的是，北宋的房地产市场缺乏监管，烂尾楼频发，不少百姓耗尽积蓄参与“赊宅”，最终却未能入住。

据史料记载，汴京曾有一个名为“锦绣园”的住宅项目，吸引了上千户百姓参与“赊宅”，结果项目崩盘，导致72家钱庄倒闭，万户百姓积蓄蒸发，许多家庭因此陷入绝境。

对于绝大多数底层百姓而言，租房是唯一的选择，但即便是租房，也需承受高昂的租金压力。

北宋汴京的租房市场分层明显，富人租赁“邸店”华屋，月租高达30贯，折合人民币1.77万元；平民只能挤在“廊屋”隔间，月租约3贯，折合人民币1770元，占底层工匠月收入的100%；而最底层的百姓，只能栖身于瓦舍的“群租房”，8人挤在一间狭小的房间里，月租50文，折合人民币29.5元，即便如此低廉的租金，也让不少人难以承受。

为了缓解百姓的住房压力，宋政府设立了“店宅务”，专门管理公租房，公租房的租金相对低廉，月租约450文，折合人民币265.5元，仅为民间私宅租金的三分之一。

但公租房的数量极其有限，巅峰时期汴京的公租房也仅有2.6万间，对于150万人口的都城而言，无异于杯水车薪。

更重要的是，公租房的申请条件极为苛刻，需要五品以上官员担保，普通百姓根本无法触及，最终公租房大多被中低阶官员或富商占据，底层百姓难以受益。

04

高房价的推手

人口、资本与权力的三重裹挟

汴京房价之所以高到令人绝望，并非单一因素导致，而是人口集聚、资本炒作与权力垄断三重作用的结果，这三重力量相互交织，共同推高了房价，让汴京的安居梦变得愈发遥远。

人口的大量集聚，是汴京房价飙升的基础动力。

北宋是中国古代城市化进程的重要阶段，商品经济的繁荣吸引了大量农村人口涌入城市，而汴京作为都城，更是成为人口集聚的核心。

据史料估算，北宋前期汴京人口约50万，到北宋中期增至100万，巅峰时期突破150万，人口密度高达1.2-1.3万人/平方公里，远超今日的北京、上海。

大量人口的涌入，带来了旺盛的住房需求，而汴京的城市面积有限，土地资源稀缺，“尺地寸土，与金同价”的局面就此形成。

除了常住人口，汴京还常年聚集着大量的流动人口，包括往来的商旅、赴京应试的学子、待命的官员等，这些流动人口进一步加剧了住房需求。

据《西湖老人繁胜录》记载，每逢科举“混补”之年，赴京应试的学子就达10万人，每位学子需携带一名仆人，仅学子与仆人就达20万人，这些人的居住需求，极大地支撑了租房市场，也间接推高了房价。

资本的疯狂炒作，是汴京房价飙升的核心推手。

北宋商品经济发达，房地产行业成为最赚钱的行业之一，“富家巨室，竟造房廊”，不少富商巨贾将房地产作为主要的投资方向，通过囤房囤地、哄抬房价获取巨额利润。

司马光曾做过估算：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用”，可见出租房屋能获得稳定且丰厚的收益，这进一步刺激了资本对房地产的投入。

南宋时，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠钱三二十千”，每天的房租收入就达二三十贯，这样的高收益，让资本趋之若鹜。

在资本的推动下，汴京的房地产换手率极高，“贫富无定势，田宅无定主”成为常态，不少房产在短时间内多次转手，价格不断攀升。

更有甚者，一些商人通过散布谣言、操纵市场等手段哄抬房价，如汴京曾有中介借助“帽妖”谣言压低房价收购房产，再高价出租售卖，从中牟取暴利。

权力的垄断与寻租，是汴京房价居高不下的重要保障。

北宋的权贵阶层利用手中的权力，大量侵占官地、囤积房产，形成了对房地产市场的垄断。

奸相蔡京家族凭借权势，掌控了汴京五分之一的房产，通过出租房产年收租金上万贯，富可敌国；宰相晏殊也曾“托借名目，射占官地，盖屋僦赁”，利用公家土地经营私人租房业务，从中牟利。

权贵阶层的大量囤房，进一步加剧了房源紧张，推动房价不断上涨。

同时，权贵阶层还通过各种手段规避宋政府的调控政策，让调控措施形同虚设。

例如宋政府规定非本地户籍限购1套、二套房首付50%、严禁官员炒房，但权贵阶层通过“房契会”等形式，变相囤房炒房，宋政府对此束手无策。

此外，北宋政府的“土地财政”也间接推高了房价，宋政府将房地产税收作为重要的财政收入来源，“城郭之赋，宅税、地税之类是也”，房地产交易中的契税、房产税等税种繁多，这些税收最终都转嫁到购房者和租房者身上，进一步加重了民众的负担。

05

宋廷的调控尝试

收效甚微的“维稳之举”

面对日益高涨的房价和尖锐的住房矛盾，宋政府并非坐视不管，而是出台了一系列调控措施，试图稳定房地产市场、缓解民生压力。

这些措施涵盖了住房保障、租金管控、市场监管等多个方面，堪称古代版的“楼市调控”，但由于触及权贵阶层的利益、执行不到位等原因，最终大多收效甚微。

设立公租房体系，是宋政府最主要的住房保障措施。

宋初即设立“店宅务”（地方称“楼店务”），专门负责官营房地产的租赁、维修与管理，相当于今日的房管局+住建局。

据《宋会要辑稿》记载，真宗天禧元年（1017年），汴京店宅务辖下有公租房23300间；仁宗天圣三年（1025年），公租房数量增至26100间。

公租房的租金相对低廉，天禧元年开封府一间公租房月租约500文，天圣三年物价上涨后，租金反而降至430文，旨在为中低收入者提供基本住房保障。

同时，宋政府还规定公租房只能自住，严禁转租，以杜绝“二房东”牟利；对租赁公租房的百姓，在特殊时期还会减免租金，如大中祥符五年（1012年）正月，因雪灾严寒，宋政府“免僦钱三日”；冬至、寒食等节日，也会对贫民减免公租房租金。

但如前文所述，公租房数量有限，申请条件苛刻，难以覆盖底层百姓，最终未能从根本上缓解住房紧张。

管控租金价格，是宋政府调控房地产市场的重要手段。

由于汴京“租房族”数量庞大，租金压力直接影响民生稳定，宋政府多次出台法令，严禁房东随意涨租、强制夺赁。

真宗大中祥符三年（1010年）六月，诏“在京店宅，自今止以元额为定，不得辄增数剗夺”，规定房租以原额为准，不得随意上涨或强制收回房屋；徽宗大观元年（1107年）重申：“自今后京城内外业主增修屋业，如不曾添展间椽地步者，不得辄添房钱。如违，以违制论”，将禁止乱涨租写入法令，违者以违法论处。

这些规定在一定程度上遏制了房东的漫天要价，但在实际执行中，由于权贵阶层的干预、监管不力等原因，大量房东阳奉阴违，随意涨租的现象依然普遍。

规范房地产交易，加强市场监管，是宋政府维护市场秩序的重要举措。

宋政府对房地产中介“庄宅牙人”进行严格管理，要求其必须持有从业执照“牙人身牌”，遵守《牙保法》，纳入行业组织“牙行”统一管理，明确其权利义务与职业规范，防止中介操纵市场、欺诈百姓。

同时，宋政府规定房地产交易必须签订“红契”（经官府备案的契约），缴纳“印契钱”（契税），否则交易无效，称为“白契”，不受官府保护，以此规范交易行为，增加财政收入。

此外，宋政府还实行拆迁补偿政策，如神宗元丰六年（1083年）开封外城扩建，占用130户百姓房屋土地，宋政府按每户平均170余贯的标准进行补偿，保障了被拆迁户的利益；同时，由“街道司”严查违章建筑，维护城市规划秩序。

除了上述措施，宋政府还出台了限购政策，限制非本地户籍购房、抑制二套房需求，严禁官员炒房；对贫困无房者，通过福田院、居养院等福利机构提供食宿救助。

但这些措施大多触及权贵阶层的核心利益，遭到强烈抵制，执行过程中大打折扣。

权贵阶层通过各种手段规避调控，囤房炒房的现象依然猖獗，房价居高不下的局面始终未能改变，宋政府的调控最终沦为“维稳之举”，未能从根本上解决住房矛盾。

06

古今对照

千年未变的安居之思

回望北宋汴京的高房价与“房奴”困境，我们会发现，尽管时代变迁、社会制度不同，但“居者有其屋”的愿望始终未变，房价与民生的关联也始终紧密。

千年前的汴京，人口集聚推高需求，资本炒作加剧泡沫，权力垄断固化矛盾，宋政府调控收效甚微；千年后的今天，我们依然面临着住房供需平衡、房地产市场调控、保障房建设等诸多课题，古今之间，有着太多相似的思考。

北宋的“房奴”们，为了一套房子耗尽毕生积蓄，甚至背负终身债务；而今日的我们，也有不少人为了房贷奔波，承受着巨大的生活压力。

苏轼、欧阳修等名臣文豪的租房困境，让我们看到了高房价对不同阶层的普遍裹挟；而今日，无论是普通打工人还是中产阶级，都在住房问题上有着各自的焦虑。

但值得欣慰的是，随着社会的发展，我们的住房保障体系不断完善，公租房、廉租房、经济适用房等多种保障房形式并行，努力解决中低收入群体的住房需求；房地产市场调控也更加精准有力，致力于实现“房住不炒”的目标，让房价回归合理区间。

从北宋汴京到今日的大都市，安居梦始终是人类共同的追求，这份追求背后，是对稳定生活的向往，是对幸福人生的期许。

千年前的“房奴”困境，为我们提供了历史的镜鉴：住房问题不仅是经济问题，更是民生问题、社会问题，唯有平衡好供需关系、遏制资本炒作、保障民生需求，才能让“居者有其屋”的理想照进现实。