热点追踪丨专家解读个人销售住房增值税调整

2025年12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》。公告提出，自2026年1月1日起，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从5%下调到3%。这一政策调整会带来哪些影响？房地产税费政策持续宽松调整，释放什么信号？

上海市静安区的居民们走在新建成的小区内。新华社记者 方喆 摄

此次调整有何特别之处？

中国财政科学研究院公共收入研究中心主任、研究员梁季表示，此次最大的调整就是销售购买不足两年的个人住房，其增值税的征收率从5%下调到了3%。另外，此次调整还全面消除了普通住宅和非普通住宅的区别，以及不同地域之间的政策差异，统一了全国的个人销售住房增值税政策，减少了征收率档次。

对此她认为，此次调整一方面保持了住房政策的连贯性，比如2年以内二手房销售仍旧需要征收增值税，另一方面也与新增值税法中规定的增值税简易计税主要适用3%征收率保持一致，对于体现房地产税收法定和简化税收政策方面具有重要意义。

新政对我国房地产市场会产生哪些影响？

据测算，若以住房成交价500万元（含税价）为例，调整前不满2年需缴纳增值税23.81万元（不含附加），新政落地后需缴纳增值税降至14.56万元，减少了9.2万元。这对于卖房者来说，是实实在在的“减负”；对于买房者来说，卖方的税费压力小了，买房的议价空间就会更大。因此，买卖双方都能从政策调整中受益。新政的意义不仅在于“减负”，更在于促进市场良性循环。梁季表示，政策降低了二手房的交易成本，提升了买卖双方对房地产市场稳定的预期，对活跃房地产市场，尤其是二手房市场，增加需求、改善房地产供求关系具有积极的促进作用。

市民在青岛西海岸新区不动产登记中心办理不动产权证书。新华社记者 李紫恒 摄

个人销售住房增值税中的“增值”指什么？

对于个人销售住房增值税，有网友提出疑问：房价下跌或未出现“增值”时，是否还需要缴纳增值税？解释这个问题，需要回到增值税的征收机制上。梁季介绍，增值税是在我国普遍适用的一个税种，只要发生了应税交易行为，便需要缴纳。按照现行规定，个人二手房交易属于增值税应税交易，应缴纳增值税，且适用简易计税方法，即按交易全额乘以征收率的方式计算缴纳增值税。

因此，即便房屋价格未涨甚至下跌，只要符合持有未满2年的条件，出售时仍需按政策规定缴纳增值税。

房地产税费政策持续宽松调整，释放什么信号？

近年来，为支持住房消费、降低交易成本，房地产税费政策进行了多次调整，调整范围不仅涉及增值税，还涉及契税、个人所得税等税种。梁季举例，2024年底实施的住房交易环节契税优惠政策调整，将享受1%低契税税率的住房面积标准从90平米提高到140平米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策等，均积极回应了居民住房的刚性和改善性需求。而此次增值税政策调整是践行中央经济工作会议关于增强政策前瞻性针对性协同性，持续扩大内需、优化供给等相关要求的具体体现，与此前出台的促进房地产市场平稳发展的税收政策一脉相承、形成协同效应，对于促进房地产市场健康发展具有积极意义。

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