兄弟借名买定向安置房，法院判归实际出资人｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

刘建国与刘建民系亲兄弟。2010年，刘建民所在单位甲单位的平房宿舍拆迁，政府为其员工配售定向安置用保障性住房，即一号房屋所在小区。

刘建民拥有购房资格（认购指标），但无意购房。经协商，双方达成口头借名买房协议：

刘建国向刘建民支付20万元借名报酬；

由刘建国以刘建民名义购买一号房屋；

房屋全部款项由刘建国承担，产权归其所有。

协议达成后，刘建国实际履行：

向开发商乙公司支付全部购房款及面积补差款；

缴纳契税、维修基金、登记费等全部税费；

2011年9月收房后，出资装修并全家入住至今；

持有购房合同、发票、完税证明、入住通知等全部原始文件；

长期缴纳物业费、水费、供暖费、有线电视费等。

2013年，房屋登记至刘建民名下。此后十余年，刘建民从未对刘建国占有使用提出异议。

2021年，刘建民反悔，起诉要求刘建国腾房，主张双方仅为“房屋借用”关系。A号判决驳回其诉求，并明确认定：“双方存在事实上的借名买房合同关系”。

刘建国遂提起本案诉讼，请求：

确认双方就一号房屋存在借名买房关系；

判令刘建民协助将房屋过户至其名下。

二、裁判结果

法院判决：

一、确认刘建国与刘建民就一号房屋存在借名买房法律关系；

二、刘建民于判决生效后30日内协助将一号房屋过户至刘建国名下。

三、法院说理要点

“名实不符”特征明显，借名关系成立

购房款、税费、装修、居住、缴费均由刘建国承担；

刘建民十余年未主张权利，不合常理；

关键文件原件均由刘建国持有，刘建民称“因信任交其保管”被法院认定“不符合生活常理”；

微信聊天记录中刘建民曾表示“拿到钱就给你……”，却无法合理解释，佐证借名合意。

非典型保障房，不损害公共利益

一号房屋系拆迁定向安置房，非面向社会公开配售的经适房或公租房。

→ 其购房资格源于特定拆迁补偿权益，在亲属间流转未侵占公共资源，未破坏保障房制度公平性。

借名行为未违反效力性强制性规定

法院认为：

安置指标具有财产属性，可依法处分；

双方系亲兄弟，借名未规避限购或骗购政策；

房屋用途仍为安置，未改变政策目的；

→ 借名协议合法有效。

过户条件已成就

刘建国已付清全款并实际占有超十年；

房屋产权证已满五年（符合北京保障房交易限制）；

刘建国具备购房资格；

→ 协助过户义务应予履行。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

定向安置房≠一律禁止借名！关键看是否损害社会公共利益；

亲属间借名+长期实际占有+全款出资，是法院认定借名关系的核心要素；

持有全部原始票据+出名人多年沉默，构成强有力证据链；

微信聊天、转账记录等电子数据，在无书面协议时可补强合意证明！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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