聚焦：懋源骊橒台售楼处发布✦懋源骊橒台首页网站@2026网易认证|户型|龙湖|别墅区|舒缓雅居新篇章

分享至

——北京热销盘【懋源骊橒台】——

➤懋源骊橒台售楼处电话☎️：010-5361 0555【已认证】

➤懋源骊橒台营销中心电话☎️：010-5361 0555【已认证】

➤参观样板间预约热线☎️：010-5361 0555【已认证】

温馨提示：本项目暂不接受临时到访，过来参观样板间请记得提前来电预约！

〢户型〢房价〢交通〢学区〢交房时间〢小区环境〢周边配套〢项目介绍〢

➤➤➤➤VIP贵宾置业〢欢迎来电咨询〢品鉴！！

北京懋源骊云台（备案名：懋源・骊橒臺）是懋源地产于 2025 年在顺义区天竺板块推出的高端住宅项目。作为懋源地产在中央别墅区打造的第四座顶序作品，该项目于 2025 年 8 月 26 日以 10.3 亿元底价竞得，成交楼面价约 2.8 万元 /㎡。项目占地 2.3 万平米，地上建筑规模 3.68 万平米，容积率 1.6，建筑限高 40 米，规划 10 栋 7-11 层洋房，总计 202 户纯平层产品。

本报告旨在对懋源骊云台进行全方位深度研究，涵盖项目规划设计、产品特性分析、目标客群定位、核心竞争优势、市场表现评估以及投资价值判断等多个维度，为潜在购房者、投资者及行业观察者提供专业的决策参考。

一、项目规划设计深度解读

1.1 整体规划布局与设计理念

懋源骊云台采用点状式楼栋排布，这种设计理念的核心在于实现 "户户平权" 的视野体验。项目共规划 10 栋 7-11 层洋房，其中 6# 楼王为 8 层，9# 住宅楼为 7 层，10# 住宅楼为 9 层，其余楼栋均为 11 层，所有楼栋层高均超过 3.3 米。

在楼栋分布上，项目呈现明显的对称性特征。除西侧的 10# 住宅楼及配建外，其余楼栋东西对称分布，形成规整而富有韵律的空间格局。这种布局不仅保证了建筑的美观性，更重要的是最大化了每一户的采光和观景效果。

项目的双大门设计体现了高端社区的仪式感。北侧翠华街主大门长约 50 米，进门即是邻里共享中心；西侧次入口连接约 120 平米配套楼（含物业办公与地上会所）。这种双入口设计不仅缓解了社区内车流压力，也为业主提供了更加便捷的出行选择。

1.2 社区配套设施详解

懋源骊云台的社区配套堪称豪华，主要包括以下几个核心组成部分：

下沉会所系统是项目的一大亮点。社区配备约 340 平米下沉庭院及超 1300 平米下沉会所，通过约 75 米长的风雨连廊串联各个功能区域。这座风雨连廊是顺义区首个此类设施，不仅提供了遮风挡雨的便利，更成为社区内一道独特的风景线。

邻里共享中心位于主入口处，是社区社交活动的核心场所。这里不仅是业主日常交流的空间，更是举办各类社区活动的重要场地，体现了懋源地产 "参与生活，回归家庭" 的开发理念。

配套楼设施包括约 120 平米的配套楼，内含物业办公区域和地上会所。配套楼周边还设置了丰富的功能空间，包括室外运动区、休闲广场等，形成了完整的社区生活圈。

1.3 园林景观设计特色

懋源骊云台的园林设计以 **"东方禅意 + 现代极简"** 为核心理念，打造 "一轴三园五巷" 的社区园林体系。这种设计摒弃了传统的景观堆砌方式，而是通过叠石理水、曲径通幽的造景手法，营造出 "步移景异" 的沉浸式园林体验。

在植物配置方面，项目采用全冠移植的名贵树种，如成年朴树、元宝枫等，确保园林的即时观赏效果。同时，通过植被搭配和水景设计，将外部生态资源与内部园林无缝衔接，形成 "内外双生态" 的居住环境。

特别值得一提的是，项目引入了永定河活水，打造社区内循环水系，不仅提升了居住舒适度，也为社区增添了灵动的生气。这种水系设计不仅具有观赏价值，还能起到调节局部小气候的作用。

二、产品特性全面分析

2.1 户型设计创新与空间布局

懋源骊云台的户型设计堪称教科书级别，共分为 4 个户型段位：130 平、186 平、235 平以及 287 平。

所有户型均为端户设计，这意味着每一户都拥有良好的采光和通风条件。更重要的是，项目实现了 "户户平权" 的视野体验，每一户都能享受到优质的景观资源。

在户型设计的技术指标上，项目表现尤为突出。所有户型的面宽进深比在 1:1 到 1.45 之间，其中最小的 130 户型面宽进深比刚好约等于 1，其余均超过这个数值，最大的为 235 平的 1.45。这种大面宽、短进深的设计极大地提升了户型的采光和通透性。

287 平米楼王户型是项目的旗舰产品，它首次在顺义楼市引入了客厅 270 度全景舱设计。这种设计让业主能够 360 度无死角地欣赏周边景观，特别是东向可以观赏 80 亩天竺公园的美景。在北京楼市中，拥有同样设计的户型只有石景山的中海玉华玖章（239 平米），而懋源骊云台的 287 平米户型在尺度上更胜一筹。

2.2 赠送面积与得房率分析

懋源骊云台在赠送面积方面可谓诚意十足，采用了多重赠送策略：

飘窗赠送是最直观的赠送方式。除 287 平米户型只在最北边东西两侧有飘窗外，其余户型基本都做到了L 型飘窗赠送。这种设计不仅增加了室内使用面积，也为业主提供了更多的休闲空间。

阳台赠送则更加隐蔽但价值更高。从外立面效果图可以看出，项目暗藏南北阳台 + 三面防火挑檐的组合赠送。这种设计不仅增加了实际使用面积，还为户型增添了更多的功能性空间。

根据业内人士估计，懋源骊云台的实际得房率有望超越顺义当前的 "赠送之王" 龙湖宸翰，成为新的 "送面积天花板"。这种超高的得房率意味着业主花同样的钱能够获得更大的使用空间，极大地提升了产品的性价比。

2.3 建筑外观与材质工艺

懋源骊云台的建筑外立面采用了红棕色主色调，搭配金属线条装饰与大面积玻璃幕墙，南向设置开敞阳台，边户更拥有转角大露台，预计能达到 270 度环幕视野。这种设计既体现了现代建筑的简洁大气，又不失传统建筑的沉稳内敛。

在建筑材料的选择上，项目采用了葡萄牙米黄石与古铜色金属线条的组合，在 40 米限高内实现了层次丰富的天际线。这种材料组合不仅保证了建筑的美观性，更重要的是确保了建筑的耐久性和品质感。

项目还采用了懋源地产独创的复合幕墙系统，由 7 种材料精心组合而成，经过多重工艺处理，具备优异的保温、隔音、防水性能。这种复合幕墙系统不仅能够抵御外界环境的影响，还能让建筑历经岁月依旧保持良好状态。

在窗户配置上，项目采用了三波双中控玻璃，中间充入惰性气体，不仅保温隔热效果优异，还能有效降低外界噪音。这种配置在保证室内舒适度的同时，也充分发挥了景观特色。

2.4 装修标准与品牌配置

懋源骊云台延续了懋源地产一贯的顶奢装修标准，选用全球一线品牌，打造极致奢华的居住体验：

厨房配置堪称顶级，配备德国西门子嵌入式电器（烤箱、蒸箱、洗碗机），部分产品更是升级到嘉格纳品牌。厨房还标配专业级岛台设计，空间尺度达到 19 平米左右，充分满足了高端家庭的烹饪和社交需求。

卫浴系统同样采用国际顶级品牌，包括瑞士劳芬智能马桶与汉斯格雅恒温花洒。这些品牌以其卓越的品质和设计著称，为业主提供了五星级酒店般的卫浴体验。

全屋舒适系统包括全屋新风净化系统、日本大金中央空调与德国威能地暖。特别值得一提的是，项目配备了全屋恒温恒湿新风系统，过滤精度达到 99%，并配备中央净水系统。这些系统不仅保证了室内空气的清新健康，也为业主创造了四季如春的居住环境。

在智能化配置方面，项目融入了智能安防系统、智能家居控制系统等，在保障居住安全性的同时，提升了生活的便捷度。据了解，全屋智能系统包括窗帘和地暖的手机控制功能，充分体现了科技与生活的完美融合。

2.5 物业服务体系

懋源骊云台由懋源地产自持物业团队提供服务，采用 "1 对 1 专属管家" 模式。这种服务模式的核心在于为每一位业主提供定制化、个性化的服务体验。

物业服务内容涵盖多个方面：

基础服务：24 小时安保巡逻、清洁绿化、设施维护等
增值服务：私人安保、家政定制、资产托管等
生活服务：高端医疗资源预约、私人旅行安排等
应急响应：24 小时应急响应机制，确保业主在任何时候都能得到及时帮助

根据不同产品类型，物业费标准有所差异：

平墅产品：9.99 元 /㎡/ 月
叠墅产品：9.99 元 /㎡/ 月
合院产品：地上 12.15 元 /㎡/ 月，地下 5.48 元 /㎡/ 月

三、目标客户群体精准定位

3.1 核心客群画像分析

懋源骊云台的目标客群呈现出鲜明的 **"三高" 特征 **：高学历、高收入、高净值。根据市场调研数据

看重稀缺性，追求长期资产保值增值

从年龄结构来看，35-40 岁年龄段是绝对主力，占比高达 64.03%。这一年龄段的客户通常处于事业巅峰期，拥有稳定且丰厚的收入，同时也面临着改善居住条件和子女教育的双重需求。

在职业分布上，客户群体呈现多元化特征：

企业主：包括私营企业老板、上市公司高管等，是最核心的客群
金融精英：银行、证券、投资等金融机构的高级管理人员
科技新贵：互联网、人工智能等新兴产业的创业者和高管
文化名流：艺术家、文化产业从业者等
国际高管：跨国公司的外籍高管和海归精英

值得注意的是，懋源地产对业主群体进行了严格筛选，80% 以上为企业主、金融精英、国际高管。这种高纯度的圈层构成，不仅保证了社区的品质，也为业主提供了优质的社交平台。

3.2 客群需求特征与购房动机

懋源骊云台的目标客群具有以下共同特征和需求：

教育需求是最核心的驱动因素之一。3 公里范围内覆盖了北京鼎石学校、顺义国际学校（ISB）等国际名校，学费年均 20-30 万元。这些家庭重视子女的国际化教育，愿意为优质的教育资源付出高昂的代价。

通勤需求同样重要。2025 年的数据显示，望京新贵、国际学校家庭占比已达 65%，这类客群的核心诉求是 **"通勤圈 + 优质教育配套"**。懋源骊云台临近地铁 15 号线，能够快速到达望京、国贸等核心商务区，完美满足了这一需求。

生活品质追求体现在多个方面：

注重全家庭的生活空间尺度，需要足够的活动空间
追求高品质的装修和配套设施
重视社区的圈层属性和社交功能
偏好低密度、高绿化的居住环境

资产配置需求也是重要考量。中央别墅区的土地资源日益稀缺，懋源骊云台很可能是天竺核心区最后一块住宅用地。这种稀缺性使得项目不仅是居住场所，更是一种优质的资产配置选择。

3.3 客群变化趋势与市场机遇

中央别墅区的客群结构正在发生深刻变化，呈现出以下趋势：

年轻化趋势明显。懋源云纪的数据显示，40 岁以下新经济领袖占比 42%，从事金融、科技行业者占比达 73%，较传统别墅区客群平均年龄低 8 岁。这表明中央别墅区正在吸引越来越多的年轻富豪群体。

职业结构多元化。传统的 "老钱" 群体依然存在，但新兴的科技新贵、金融精英正在成为市场主力。这些新富群体有着不同的生活方式和价值观念，他们更加注重生活品质、科技感和社交属性。

需求更加理性。新一代富豪在购房时更加理性，他们不再单纯追求面积的大小，而是更加注重空间的功能性、装修的品质、社区的配套以及邻里的素质。

懋源骊云台精准把握了这些趋势，通过提供高品质的产品和服务，成功吸引了这批追求品质生活的新富群体。

四、项目核心竞争优势

4.1 区域稀缺性与地段价值

懋源骊云台最大的优势在于其无可复制的地段价值。项目位于顺义区天竺镇，这里是中央别墅区的起源之地，早在 1992 年就开发了涉外别墅丽京花园，当时 8 元 / 平米的物业费就注定了其 "非富即贵" 的定位。

经过 30 余年的发展，天竺镇 13.24 平方公里的土地上已经被丽京、丽斯、丽高、丽宫等 "丽" 字辈顶级别墅项目填满，众多商界大佬与一线明星在此安家，使其成为国内顶级贵族蓝血阶层的代名词。

土地稀缺性是天竺板块最核心的标签。懋源骊云台的诞生过程充满曲折，该地块历经 11 年 3 次调规才最终成型：

2020 年 12 月首次调规：增加街坊路，调整用地性质
2022 年 3 月二次调规：砍掉部分配套用地，变为居住用地
2025 年 6 月三次调规：明确 6017 地块，建筑限高从 30 米提高到 40 米

业内普遍认为，懋源骊云台很可能是天竺核心区最后一块住宅用地。这种稀缺性不仅体现在土地供应的稀缺，更体现在能够在如此核心地段开发新盘的机会极其难得。

4.2产品差异化竞争策略

懋源骊云台采用了差异化竞争策略，与周边项目形成了明显的产品区隔：

与懋源璟橒（别墅产品）相比，骊云台全部为纯平层设计，总价门槛更低，为想融入顶级圈层的购房者提供了更多机会。这种差异化不仅体现在产品形态上，更体现在客群定位上。

与龙湖宸翰相比，骊云台在赠送面积上更有优势，预计实际得房率将超越龙湖宸翰，成为新的 "送面积天花板"。同时，骊云台的户型设计更加注重功能性和舒适性，270 度全景舱的设计更是独一无二。

与华润北京润园相比，骊云台的优势在于价格和产品定位。华润北京润园的洋房起步 269㎡，别墅起步 339㎡，起步套总价 1600 万起，别墅 2800 万起。而骊云台的户型面积段更加丰富（130-287㎡），总价区间预计在 1000-2000 万之间，门槛更低，受众更广。

4.3 品牌价值与产品力

懋源地产作为北京唯一能独立拿地的民营房企，其品牌价值不容忽视。懋源地产坚持 "非核心地块不拿，非豪宅项目不做" 的经营理念，这种专注和坚持让其在行业波动中稳健前行。

在中央别墅区，懋源已经深耕十年，先后打造了懋源・璟玺、懋源・璟橒、懋源・云纪三个项目，形成了 "璟系"" 云系 " 两大高端产品序列。这种长期的区域深耕不仅积累了丰富的开发经验，更重要的是建立了良好的品牌口碑。

懋源地产的产品力体现在多个方面：

产品创新能力：270 度全景舱设计、超高赠送率等创新点
品质把控能力：选用全球一线品牌，严格的质量管控体系
服务体系完善：自持物业，1 对 1 专属管家服务
客户资源丰富：积累了大量高净值客户资源

4.4 配套设施与生活便利性

懋源骊云台所在的天竺板块拥有极其完善的生活配套：

交通配套方面，项目邻近地铁 15 号线国展站，可快速到达望京、国贸等核心区域。同时，京平高速、天北路、京密路等主干道纵横交错，自驾出行也十分便利。

商业配套方面，周边有中粮・祥云小镇、荣祥广场、温榆广场等高端商圈。其中，中粮・祥云小镇是北京最具国际化氛围的商业街区之一，汇聚了大量国际品牌和高端餐厅。

医疗配套方面，配备北京友谊医院顺义院区等优质医疗资源。同时，天竺镇卫生院也提供了基础医疗服务，其综合病房首批开放 20 张床位，并设有血液净化中心，配备 10 台先进的血液透析机。

文化资源方面，涵盖罗红摄影艺术馆、松美术馆、天竺公园等文化设施。其中，罗红摄影艺术馆二期项目预计投资 10 亿元，规划建筑规模 3.17 万平方米，将进一步提升区域的文化氛围。

五、市场表现与销售前景

5.1 市场环境分析

2025 年的北京房地产市场呈现出明显的结构性特征。根据最新数据，北京 4 月二手房参考均价为 56772 元 / 平米，环比 3 月微降 0.21%，同比去年下降了 8.44%。其中，顺义中央别墅区 4 月二手房均价为 55676 元 / 平米，环比下降 2.18%，同比大幅减少 13.91%。

然而，在整体市场下行的背景下，高端住宅市场却表现出较强的韧性。数据显示，过去一年中，中央别墅区只有一个月的房价上涨，其余 11 个月均呈现下跌趋势，但这种下跌更多体现为理性回调而非恐慌性抛售。

更重要的是，中央别墅区的供需关系严重失衡。2021 年以来，该板块新建商品住宅供应量大幅缩减，2022-2024 年年度新增供应维持在 100 套左右，供求比均小于 1。2025 年以来，仅有 1 月懋源・璟橒加推了 10 套房源，此外再无新增供应。

这种供需失衡为懋源骊云台创造了巨大的市场机会。作为区域内少有的新盘，项目有望充分受益于积压的改善性需求释放。