年终重磅 | 2025中国住房租赁服务式公寓品牌综合增长力排行榜

2025年，中国中高端公寓赛道热度持续攀升，成为住房租赁市场的核心增长极，吸引众多企业加速抢滩布局。URI城市租住学会持续追踪行业发展动向，敏锐洞察到中高端服务式公寓板块呈现出极为强劲的发展势能。为科学评价住房租赁领域服务式公寓品牌的综合发展态势，2025年度，URI再度迭代更新测评模型，针对全球59个服务式公寓品牌开展专项监测，聚焦各品牌在中国市场的纯服务式公寓相关核心数据，最终筛选出全国综合增长潜力10强品牌纳入榜单。

本期榜单测评数据以URI数据组通过AI模型爬取的网络公开数据、实地市场调研数据、品牌官方披露信息及品牌自主上报数据为核心依据，经多轮数据交叉核验、合规审查后，构建起“规模维度（权重0.35）+模式创新维度（权重0.40）+生态赋能维度（权重0.25）”的三维综合评价体系。其中，规模维度涵盖新增房源量、跨城市布局广度、核心商圈项目占比及出租率等核心指标；模式创新维度涵盖复合业态适配度、产品痛点精准解决能力、存量改造效率及项目筹建周期等关键指标；生态赋能维度则聚焦股东资源整合能力、资本支持力度、精英客群占比及复租率等核心要素，同时融入舆情数据权重进行综合校准。依托该多维度评价模型，URI城市租住最终评选出年度综合增长指数跃升最快的实力品牌。

基于此，URI城市租住学会复盘2025年的服务式公寓细分赛道市场情况，重磅发布《2025中国住房租赁服务式公寓品牌综合增长力排行榜》。

URI综合增长潜力指数展示：

URI城市租住榜单解读：

01.榜单结构：

本土品牌趋主导，跨界玩家亮眼

从榜单10强看，本土品牌占据4席，外资及混合品牌占6席，标志着本土国民化服务式公寓已“比学赶超”国际品牌，逐步成市场主流。其中，排名前3的企业分别为深耕行业多年的本土酒店巨头集团、跨界融合的“混血”酒店系品牌及纯国企背景企业，形成“专业本土派+跨界酒店派+国央企派”三足鼎立的竞争格局。

02.评分维度：

运营能力与本土化适配成核心权重

测评采用多维度加权评分体系，从得分情况来看，TOP3企业在营项目的出租率均超过90%，与本土化服务适配度（得分均在85分以上）两项指标上表现尤为突出，印证了长短租结合模式与本土化服务的市场认可度。

03.区域特征：

聚焦核心城市群，梯度布局显现

10强企业项目布局高度集中于长三角、珠三角、京津冀三大城市群，合计占比达62.3%，其中上海、深圳、北京等核心城市的单房年均收益显著高于全国均值10%左右。同时，头部企业已开始向成渝、武汉等新一线城市拓展，成为新的增长引擎。城市布局策略上，10强企业普遍采用“核心城市高端产品+新一线城市中高端产品”的梯度模式，适配不同城市的需求特征与消费能力。

01.市场全景

千亿赛道迎来多元竞争热潮

从政策层面看：2025年12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》，明确将四星级及以上酒店、服务式公寓纳入独立资产类别。这一举措系2023年证监会明确支持消费基础设施 REITs、2024年文旅领域 REITs 专项部署后的关键进阶。标志着酒店及服务式公寓领域的资产证券化进程，正式从 “政策吹风” 阶段迈入 “实操落地” 新征程，行业发展迎来明确政策利好。

2025年中国服务式公寓行业进入高速发展与深度变革的双重周期，市场规模预计达到1285亿元，预计2025-2030年年复合增长率将保持13.1%的高位水平，或成为住房租赁行业中增长最为迅猛的细分赛道。行业热度的背后，是多重力量共推的市场重构：一方面，城镇化率突破70%带来的流动人口住宿需求激增，Z世代对“住宿+社交”复合空间的接受度达到68%，商旅市场中长期住宿需求占比已升至37%，为服务式公寓提供了广阔的需求基础；另一方面，供给端呈现“百花齐放”的竞争格局，酒店集团、国央企、本土运营商纷纷入局，打破此前外资品牌主导的市场格局。

从参与主体来看，2025年行业玩家呈三大阵营：一是跨界转型的酒店集团，受传统酒店业务增长乏力影响，头部酒店企业纷纷向下兼容布局服务式公寓，凭借成熟的运营体系和客户资源快速抢占市场；二是加速入场的国央企，招商伊敦、保利酒店、华润等央企依托自身物业资源优势，通过“轻重分离”模式布局服务式公寓赛道，2025年上半年酒店及公寓板块合计运营收入11.6亿元，同比增长3.1%（综合测算）。同期，招商蛇口全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%，酒店及公寓板块作为核心组成部分，贡献了约31.7%的资产运营收入；三是深耕本土的专业运营商，在外资品牌“水土不服”的背景下，以更贴合中国市场需求的产品快速崛起。

值得注意的是，曾经凭借品牌优势占据高端市场的新加坡等外资品牌，受经济下行及本土化适配不足影响，市场份额持续收缩，为本土品牌腾出了发展空间。

02.本土国民化

服务式公寓新物种趋于“中国化”

在市场竞争与需求升级的双重驱动下，本土国民化服务式公寓作为新型物种应运而生，其核心逻辑是摒弃外资品牌的标准化模式，深度适配中国消费者的居住习惯与支付能力，形成三大差异化特征：

价格体系亲民化 覆盖更广泛客群

与外资品牌聚焦高端市场、单房年均收益普遍超过平均水平，本土服务式公寓构建了梯度化价格体系，中高端产品价格较同地段外资品牌低10%-25%，经济型产品将价格下探至普通公寓的1.2-1.5倍，实现了“品质升级、价格亲民”的性价比优势。这一定价策略精准覆盖了商务外派人员、年轻白领、短期过渡家庭等核心客群，使得服务式公寓从“小众高端产品”转向“大众品质选择”。

产品设计灵活化 适配长+短双需求

本土品牌创新性地将“长短租灵活调配”理念融入产品前策设计，例如锦诗庭将“长短住结合”从运营端的被动调整，升级为投资决策阶段的主动规划。家具配饰采用模块化配置，可根据租赁周期快速调整：长租模式下配置储物空间充足的家具、独立洗衣机等居家设施；短租模式则切换为兼具实用性与美观度的简约配置，满足商旅、旅游客群的便捷性需求。这种前置化的产品设计，配合智能管理系统，实现了房源在长短租模式间的无缝切换，破解了单一租赁模式的“空置魔咒”。

服务场景本土化 贴合国人的生活习惯

相较于外资品牌标准化的服务体系，本土国民化服务式公寓更注重融入中国居住场景：在公区配置共享厨房、快递驿站、24小时自助洗衣房等高频使用设施，契合国人生活习惯；在服务上提供灵活的保洁频次选择、家电维修即时响应、邻里社交活动组织等个性化服务，形成“既有酒店专业服务，又有居家温馨氛围”的独特体验。

URI调研数据显示，配备本土化生活服务的公寓，客户复购率较传统服务式公寓高出30%。

03.“长中短”结合

行业盈利模式迭代再革新

长短租结合模式成为本土服务式公寓的核心竞争力，其本质是通过动态调配房源资源，实现供需精准匹配，彻底改变了单一租赁模式的盈利逻辑。从实际运营数据来看，采用该模式的公寓平均出租率较单一模式提升20%-30%，收益提高30%-50%，相当于一年可实现14个月的租金收入，这模式优势主要体现三个维度：

平衡空置风险与收益空间

在旅游旺季、商务活动高峰期等短租需求旺盛时段，运营商可将更多房源投向短租市场，获取更高的单间夜收益；而在需求淡季，通过切换为长租模式锁定稳定租客，将空置率控制在合理区间。以城家的瑞贝庭服务式公寓品牌为例，其核心商圈项目通过长短租动态调整，淡季空置率仅为5%，较单一短租公寓低8个百分点。

优化资源配置与运营效率

借助不断革新的AI房态管理系统与SaaS运营工具，企业可实时掌握房源状态、租客需求等数据，实现租赁策略的快速调整。同时，智能门锁、远程抄表等设备的应用，降低了人力成本，城家已通过数字化运营将人力成本占比降低23%。这种数据驱动的运营模式，让长短租混跑既不增加管理复杂度，又能实现资源利用效率最大化。

拓宽客群覆盖与收入来源

长短租结合模式同时覆盖了商旅客、游客、上班族、毕业生、旅居等多元客群，不同客群的需求互补性提升了房源的周转效率。此外，除了基础租金收入，运营商还可通过提供保洁服务、会议场地租赁、共享办公空间使用等增值服务，拓宽收入来源，部分标杆项目增值服务收入占比已达总营收的15%-20%。

以城家旗下CitiGO HOUSE 欢阁为例，其在上海打造的首家 “宠物人格化” 服务式公寓，仅用 20 天便完成极速改造，背后蕴藏着极具竞争力的商业运营逻辑：传统客房翻新单房成本超2万元，而此次宠物主题改造的投入仅为前者的零头。依托精准的客群定位，改造后的客房实现了显著溢价 —— 平均日房价较改造前提升200 元/间夜，前台咨询量同比增长30%。

04.总结与展望

行业发展结论与趋势预判

核心结论

1. 2025年中国服务式公寓行业进入规模化增长期，本土国民化品牌凭借价格亲民、产品灵活、服务适配等优势，取代外资品牌成为市场主导。

2. 长短租结合模式已成为行业标配盈利模式，其通过动态供需匹配实现了出租率与收益的双重提升，是本土品牌的核心竞争力。

3. 市场竞争呈现多元化格局，专业本土运营商、酒店跨界玩家、国央企各有优势，未来行业集中度将持续提升，URI评估预计2030年前五大运营商市场集中度将达45%。

趋势预判

1. 产品复合化：公寓+共享办公、公寓+社区零售等生态圈模式将加速落地，试运营阶段已实现32%的溢价能力，成为产品升级的主要方向。

2. 运营数字化：AI房态管理、智能硬件应用将进一步普及，2030年智能门锁与能源管理系统覆盖率有望分别达到100%和75%。

3. 资本证券化：保障性租赁住房REITs的推进将为行业提供新型融资渠道，预计2026年相关金融产品规模将突破600亿元，推动行业资产轻量化发展。

4. 绿色低碳化：绿色建筑认证项目占比将持续提升，从“宽松”向“强制性”标准迈进，成为品牌竞争的重要加分项。

结语

未来，服务式公寓行业将在需求升级与供给革新的双重驱动下，持续释放增长潜力，而那些能够持续深化本土化适配、优化长短租运营模式、拥抱数字化与绿色化转型的企业，将有望在激烈的市场竞争中保持领先地位。