解读，颐安乐宸三期是不是新规，得房率多少，地段位置怎么样吗

颐安乐宸三期（备案名乐宸花园）是深圳 2023 年新规后开发的住宅项目，得房率含赠送达 100%，地段处于大运新城边缘但交通与配套优势突出，以下是详细说明。

新规属性

项目严格遵循深圳 2023 年住宅新规，采用新规 2.0 + 户型设计，通过设备平台、阳台、飘窗等合法赠送空间，实现高得房率，是龙岗首个新规迭代住宅产品，户型设计较传统产品有明显提升，如 99㎡可做 4 房 2 卫，且户户朝南。

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得房率情况

不含赠送的基础得房率因户型不同有差异，83㎡约 77.15%，99㎡约 78.27%，115㎡约 78.27%，133㎡约 81.5%。加上设备平台、阳台、飘窗等赠送面积后，整体得房率可达 100%，部分户型实际使用面积能接近甚至超过产权面积，比如 83㎡户型实际使用面积接近传统 95㎡户型，99㎡户型接近传统 110㎡户型。

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地段位置分析

1. 核心区位：位于龙岗区园山街道龙岗大道与坳背路交汇处北侧，地处大运新城板块，属于深圳六大城市新客厅之一的大运深港国际科教城辐射范围，承接东进战略利好，但处于大运新城边缘，与核心区有一定距离。
2. 交通配套：距地铁 3 号线荷坳站 D 出口约 300-400 米，步行 5 -8分钟可达，1 站到大运枢纽，可换乘 14、16 号线及深大城际（预计 2026 年通车）；临近 14 号线坳背站，约 700-900 米距离；自驾可快速接入龙岗大道、水官高速、南坪快速等，30-40 分钟可达罗湖，40-50 分钟抵达福田。

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周边配套

• 教育：小学学区为华南师范大学附属龙岗乐城小学，中学为保安学校、园山实验学校初中部，教育资源有保障。
  商业：自带社区底商，周边有三亩会员店、万科里等，1-2 站到大运星河 COCO PARK，四期规划 5 万㎡集中商业。
  生态：紧邻约 45 万㎡乐城公园，直线距离约 100-200 米，周边还有大运公园、龙城公园等，生态环境良好。
  

潜在短板：地处大运新城末端，周边配套成熟度相对核心区稍低；部分户型临近龙岗大道与地铁，可能存在噪音影响，不过项目采用了隔音系统门窗与中空 Low-E 玻璃缓解此问题。

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