房产税很快就会到来

　　财政部原部长楼继伟最近公开表示：房地产税是最适合作为地方税的一个税种，虽然在房地产下行过程中推行比较难，但还是应该适时推出。

　　退休的原部长级干部的发声通常不是随意的，代表上层先对民间吹风，看看大家的反应。

　　疫情后，楼继伟已经多次公开提到房产税这个话题。其实作为财政系统的代表，他的态度更多站在缓解地方债务的角度上。从楼的发言中，我们至少可以把握二点:

　　1.主张推出房地产税的博弈一直在进行

　　2.民间争议的法律和征收难点早已经不是问题

　　3.“适时推出”的表述意味着没有悬念，所要顾忌无非是各方的平衡。

　　房产税吹风都几年了，但是由于现在房价下跌压力太大，所以迟迟没有出台。但是房地产税迟早是会出台的，而且由于财政紧张，出台时间点不会太久，最快可能未来一两年内就会在部分城市试点。并且试点之后如果没有出现太大的问题（比如房价大幅下跌），那么在 2030年之前就会在全国落地。

　　那么为什么房产税会这么快到来?

　　原因很简单，地方财政快要撑不住了。

　　长期以来，土地财政一直是地方政府运转的核心命脉。但随着房地产市场的深度调整，这根“顶梁柱”开始出现巨大的收支缺口。

　　回望历史，2021年是土地财政的巅峰之年。当年，全国土地出让收入高达8万亿元。如果再算上由房地产开发带动的各类关联税收（约占卖地收入的15%），两者相加，地方政府从土地中获取的直接与间接收入接近10万亿元之巨。

　　正是凭借着这笔丰厚的“卖地钱”，各地政府有了底气大肆举债、扩张建设。目前公开数据显示，地方政府的显性负债已达47.5万亿元，隐性负债约10.5万亿元，合计总债务规模在58万亿元左右。如今，随着房地产进入下行通道，卖地收入断崖式下跌，这沉甸甸的债务负担正压得地方财政难以喘息。

　　事实也的确如此，房地产市场持续低迷，导致卖地收入不仅腰斩，甚至跌得更惨。2024年，全国地方卖地收入仅剩4.8万亿元，加上相关税收，总收入约为5.5万亿元。这一数据意味着，全国约有30%的省份面临着严峻的财政困难，其财政收入与支出的缺口已拉大到35%以上，入不敷出已成常态。

　　正因为如此，去年中央明确提出要对地方政府加大支持力度，确保其正常运转。这里有一个关键点大家必须明白：在中国，地方政府的运转是绝对的刚性兜底，绝不能停摆。如果不兜底，基层治理不仅会陷入瘫痪，更重要的是，像养老金、医保这类民生刚性支出一旦断裂，将会引发严重的社会问题。

　　所以，面对当前地方财政的困局，国家必然会想方设法去解决。基于此，我大致测算了一下，为了保证大部分地方政府能够维持运转，每年至少需要从房地产链条中获取约7万亿元的收入。在过去的模式中，这笔钱的构成大约是：卖地收入6万亿 + 房地产关联税收1万亿。相比之下，2024年这两项总和降至约5.5万亿，中间的缺口就已经达到了1.5万亿。

　　进入2025年，形势变得更加严峻。今年前十个月，全国卖地收入仅在2.5万亿左右徘徊，预计全年总额很难突破3万亿。就算加上关联税收，总收入也将不足3.5万亿。这与维持运转所需的7万亿红线相比，形成了一个高达3.5万亿的巨大缺口。

　　在房地产一直无法止跌企稳的情况下，明年卖地收入很有可能继续下降，那么带来直接影响就是地方财政缺口会继续扩大。

　　所以明年房产税大概率会推出试点，截止到2025 年，全国城市商品房价值大致520万亿，加上商铺与写字楼，接近 600 万亿。这 600万亿的房产哪怕是扣除 200 万亿的免税幅度，也有近 400万亿的税基，400 万亿的税基假如平均房产税率是0.8%，也能给地方财政带来 3.2 万亿的收入。这3.2 万亿对于地方财政就是维持运转的救命钱。

　　未来中国房地产比较理想的发展模式大致是这样：500 万亿的商品房，每年折旧率按照 2%计算，每年大致就能产生 10 万亿的商品房销售，对应的卖地收入以及关联房地产开发税收，大致是 3万亿--3.5 万亿左右。如果再加上 3.2 万亿的房产税收入，恰好就能满足地方财政房地产7万亿左右的生命线。

　　大家看懂其中的逻辑了吧，由于大家现在不买房了，所以卖地收入下滑了5个亿左右，造成财政压力。为了弥补这部分损失，只能收存量房地产市场的税。存量房地产市场规模大概500亿左右，按照1%来收房产税正好能补上卖地收入下滑的空缺。也就是说，我们将从“土地财政”，转变成“存量税收”。

　　当然，还存在另一种可能：如果在房产税试点期间出现严重问题，比如引发二手房市场“雪崩”，导致不计成本的恐慌性抛售和踩踏，那么房产税向全国推广的步伐势必会被推迟。这正是目前迟迟不敢贸然推行房产税的核心顾虑——担心房价出现断崖式下跌，进而推高断供率，给银行体系带来巨大压力。

　　房产税一旦推出，对楼市的冲击几乎是必然的。最直接的表现就是二手房挂牌量激增，房价跌幅扩大。而且，越是品质一般、竞争力差的刚需盘，跌幅往往越大，抗跌能力极弱。

　　在房地产尚未真正企稳的当下推出房产税，无异于让市场继续“深度探底”。这方面，日本就是一个典型的参考样本。日本房价在1990年触及高点后，经历了长达近20年的阴跌，直到2009年才基本筑底。在此期间，全国平均房价下跌了近50%，而东京、大阪等六大核心城市的房价更是暴跌了62%。

　　反观国内，自2021年高点以来，全国房价平均跌幅大约在30%左右。具体到一线城市：北京、上海跌幅约为30%，广州约为40%，深圳则在35%上下。虽然跌幅不及当年的日本，但在房产税的预期压力下，能否稳住局面仍是未知数。

　　按照日本经验，预计全国房价跌 10%左右，一线城市大致还跌 15%左右就可以企稳。房价企稳之日，就是房地产税出台之时。

　　所以，最后就给大家三个建议：

　　第一，趁着房产税还没出来之前，赶紧将自己手里多余的房产卖掉。

　　第二，准备上车的同学，可以再等一等，在房产税出来之后再去抄底。

　　第三，手持现金之后，可以买入实物黄金+美债相关的理财产品，金融知识丰富的也可以选择投资全球股市。具体原因，公开平台不方便，我写进知识星球了。