拿下太阳宫地王3月后，中建智地发出招标计划

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去年12月19日，京城楼花发布《中建智地，慢了下来》一文，称中建智地拿下太阳宫0627地块两月余没动静，引起了诸多关注。

大概的内容是，由于0627地块紧邻双地铁，设计复杂，它在打磨方案，慢工出细活。

最近，0627地块有了新消息，披露了开发进度条。

2025年最后一天，它的项目公司北京兴曜房地产开发有限公司，连发两则招标计划，有关施工总承包、监理。2026年1月5日，又发出了设计招标计划。

这三份招标，至少传递出3个关键信息：

1、有关是否合作开发问题

兴曜地产成立于2025年12月26日，注册资本5000万元，法人樊飞军，为中建一局副总经理，中建智地党委书记、董事长。

穿透股权，它的唯一股东为中建智地。

太阳宫0627地块，是2025年北京土拍的溢价之王，中建智地以43.145亿元夺下，溢价39.18%，抛去商业之后，住宅楼面价约9.5万元/平米。

土拍结束后，有消息传出，中建智地和京投发展探讨过合作开发意向。后者在TOD开发有经验。

至少从目前来看，0627地块依然是由中建智地一家进行开发。

前不久，中建智地与越秀地产在朝阳区璞樾和紫京宸园合作上，出现了嫌隙。（详见《举报越秀，中建智地放出狠话》）

合伙生意不好干。这次，中建智地会愈发谨慎。（详见《中建智地，开始小心翼翼》）

2、有关建安成本问题

招标计划显示，0627地块的总建筑规模约81185.14平方米，地上建筑规模约50561.68平方米，地下建筑规模约30623.46平方米。

依照北京建安成本计算，地上约5000元/平米，地下约4000元/平米，商业地产会比住宅高一些。

如果0627地块按总建筑面积大致测算，每平米建安成本约6500元/平米。

花姐拿紫京宸园的招标计划举例。

它当时的投资估算为10.7783亿元，总建面215,565平方米，地上建面141,126平方米，地下建面74,439平方米，合每平米建安成本约5000元/平米。

这表明，太阳宫0627地块的建安成本，比紫京宸园高出30%。

这些高出的建安成本，大概是须建商业地产——地上0.74万平米和地下0.55平米，以及地铁17号线、10号线站厅连通。

3、有关启动时间问题

0627地块三份招标计划显示，施工总承包和监理的正式招标公告，将于2026年1月31日发布；方案设计招标的发布时间，为2026年02月05日至2026年02月12日 。

这意味着，0617地块的方案设计中标，至少要到2月底至3月初。然后是公示报规图、反馈意见等。

花姐推测，如果一切顺利，0627地块的开盘时间，最快也要到4月底，距离拿地至少7个月。而北京宸园和紫京宸园的这个时间，在4-5个月。

在这三份招标计划曝光背后，中建智地须直面两个问题：

一、在地铁退线下，如何造好房子？

为什么中建智地在太阳宫地块放慢了脚步？

它有个幸福烦恼，离地铁太近了，紧挨地铁10号线和17号线换乘的太阳宫站。

在0627地块的东南面，地铁17号线整个穿过。更为关键的是，地铁外轨中心线，在用地红线内6-11米处。(详见《北京三环王炸地块，隐秘的退线》

根据土拍文件，地块内拟建设的敏感建筑，退17号线外轨中心线约30米。这意味着，敏感建筑距离东南向用地红线，实际退线达到36-41米。

假如这块地以平均退线宽38.5米、长177米计算，扣除边角料，它的退线面积为0.68万平米，约占0627地块1.95万平米占地面积的35%。

简而言之，0627地块的住宅实际容积率要上浮30%，从原来的2.6，飙升至3.38。

这么高的容积率，恐怕创造了近几年北京供地之最。

二、做灯塔项目，如何打好一场持久战？

太阳宫地块还没正式入市，但它的对手越来越多了。

前不久，朝阳区召开了2026年拟供地推介会，一份参会名单流出，至少有17位央国企地产商负责人出席。

2026年朝阳区拟推出12块宅地，共计规划建面共计137万平米——纯住宅约128万平米，每个季度供应三宗。

关于0627地块未来的竞争对手，至少有三个：

1、往东南3公里的缦合北京二期，占地10.07公顷，住宅建筑规模约22.47万平米，容积率2.23，限高80米。此块地规划图，已经公示过。

2、往东4.2公里的将台乡JT-629地块，居住用地占地4.85万平米、容积率2.5，建面12.13万平米，限高80米，另外配建体育用地建面5万平米。预计2026年一季度上市。

3、往东4公里的酒仙桥旧城区改造项目13地块，住宅占地4.27万平米，容积率2.8，规划建面11.96万平米，限高60米。预计2026年二季度上市。

这些地块，不论谁入市，都可能成为0627地块的对手。

从目前传出的供地情况看，2026年朝阳区豪宅竞争十分激烈，购房者选择面加大，但选房难度也增大。