台风过境雨水入室造成财产受损，物业能以“不可抗力”为由拒赔吗？法院判了

受地理位置、气候特点等因素影响，广东成为全国台风最多的省份之一。台风过境，雨水涌入室内造成财物损失，正在装修外墙的物业公司以“不可抗力”为由主张免责，理由是否成立？面对自然灾害，物业公司是否已尽到充分防护义务，成为判定责任的关键。5日，广州市荔湾区人民法院发布一起涉台风侵权责任纠纷案件，划分台风天气的责任边界，为强化极端天气风险防范和纠纷化解提供指引。

2021年年底，某广告公司租下某物业公司管理的某大厦办公场地。2022年3月，某物业公司下属公司委托某承包公司对大厦外立面进行施工改造，该工程已投保相关保险。施工期间，在台风“暹芭”登陆前，某承包公司对包括案涉外墙在内的区域进行清理并打掉瓷砖。某物业公司于6月16日通知某广告公司外墙瓷砖将进入拆除阶段，并于7月1日发布台风预警通知，提醒各租户关窗、搬离窗台物品，某广告公司也已按要求关闭门窗。7月3日，台风期间，雨水渗入某广告公司办公场所，导致室内部分家具、办公设备及货物损坏。事后，某物业公司参与了施救、清理。保险公司定损2.8万元，未被某广告公司接受。

某广告公司于2024年提起诉讼，要求某物业公司赔偿因台风雨水进入办公场地而导致的财产损失及租金损失，并要求某物业公司的全资股东越某公司承担连带责任。

荔湾区人民法院经过审理后作出一审判决，某物业公司向某广告公司赔偿损失2.9万余元，越某公司承担连带清偿责任，驳回某广告公司的其他诉讼请求。

某广告公司不服判决，提出上诉。广东省广州市中级人民法院二审判决，驳回上诉，维持原判。

荔湾区法院经办法官林凯琳指出，台风“暹芭”风力强度强、累积雨量大，某广告公司已在台风前关好门窗，不存在过错。某物业公司作为案涉物业的出租人及物业服务人，虽无法精准预见台风可能带来的全部影响，但在已知外墙正在进行施工、墙体处于薄弱状态的情况下，风险防范工作仅停留在口头通知，既疏于对外墙采取实质防护，也怠于及时排查险情，其防护措施不到位，存在过错。

某承包公司作为施工方，应当预见暴雨冲刷对墙体的影响，也未采取措施减少渗水影响，亦需承担与其过错相当的民事责任。

因某广告公司仅要求某物业公司及其股东承担赔偿责任，综合考虑案涉办公场所进水原因、不可抗力影响程度、某物业公司的过错，判决某物业公司应向某广告公司承担相应赔偿责任。

法官提醒，“台风必属不可抗力”存在一定认识误区，台风具有不能避免和不能克服的特征，但具有一定预见性，台风登陆前，气象部门已进行预警，预测风力等级与降雨量，提醒社会各界采取防护措施，台风并不必然构成不可抗力。

自然灾害面前，物业所有人、管理人、服务人等主体应按善良管理人标准，履行相应风险防范责任，及时采取有效防护措施。台风预警通知不是“免责通知”，物业管理方不足以证明已尽到注意义务、管理义务，仍应承担相应的赔偿责任。

法条索引：

《中华人民共和国民法典》第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

《中华人民共和国民法典》第一百七十八条第一款：二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。

文/广州日报新花城记者：章程通讯员：林凯林、陈少薇、任颖

图/广州日报新花城记者：王燕通讯员：荔法宣广州日报新花城