中环麓岛以6.6万/㎡的价格逆势出圈，三阳台设计让空间利用率93%

"中环麓岛以6.6万/㎡的价格逆势出圈，三阳台设计让空间利用率超90%，周边14万方公园与双TOD商业环绕。南大板块正崛起为宝山‘北转型’核心，数字经济+人形机器人产业加速落地，未来潜力对标前滩。600万起抢占中环稀缺洼地，错过首开价难再遇。"

位于宝山南大的TOD新盘中环麓岛实景示范区和样板间正式开放，短时间内获得了很高的关注度。

在当下的市场中，豪宅、千万级改善降温，更不用说普通的刚需改善，热度持续下滑，但中环麓岛却出乎意料的热。

看完项目的样板间之后，再加上最近这个项目以6.6万左右的单价过会，笔者简单归纳了一下这个项目可能吸引大家的一些明显优势：

1、三阳台，高附赠

以项目此次首开的小户型为例，利用三阳台+多飘窗的设计，实际的空间利用率达到了90%以上，相比常规项目实用面积更大；

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数据来源：网络（仅供参考最终以项目官方口径为准）

2、公园住宅

除了项目本身自带的绿化，项目周边有约14万方的公园，加上周边在建的商业，营造的未来生活预期会非常好；

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3、项目主打的是小面积，主力总价600万-800万左右，户型设计也不错，预算可控

4、首批均价6.6万/㎡，价格回到两年前，和华润项目首期的价格一样；

5、最重要的是南大这两年规划利好，且正处于兑现期，后劲很足。

今天我们趁着项目入市的热度一起聊聊宝山的南大板块。

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首先，说说南大崛起的深层原因。

众所周知，整个南大在前些年一直是个默默无闻的板块。

• 横向对比，在整个中环沿线，浦东早就过了10万这条线，杨浦12万+，普陀单价也在10万左右，徐汇就更加不用提，只有南大，近两年入市的新房一直都依旧“6”字头。
• 纵向对比，宝山的规划重点在过去一直在转移，从很多年前的共富一带到后来的美兰湖、杨行、吴淞，都曾作为规划重点，只是都不及预期，当然其中大多是因为产业没有导入成功，后来多少有点“自然而然，听之任之”的感觉。

而这两年的南大确实让大家看到了宝山。

从华润拿下丰翔路几个零碎地块之后至今一年多时间里，南大板块第一座TOD已经名声在外，顺便把南大智慧城也带火了。

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在这之前，中环沿线特别是宝山中环，传统居住带的代名词，而南大智慧城的崛起，彻底打破了这一惯性认知。

简单来说，南大在规划上似乎正在打造一个类似于“全能城市”的概念。

产业方面，南大作为上海“中环黄金科创带”的核心引擎，主打“数字经济+人形机器人+生物医药”三大未来产业，成片开发，产业能级非常能打；

产业的大基调定好之后，随之而来的就是磅礴的商住规划以及相应的配套部分：

不断出让的宅地优质新房、双TOD商业枢纽、约60万方商业体量、南大中央公园，以及全新规划的250米地标建筑。

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这些实实在在的产业入驻，也会是未来南大很长一段时间内最大的支撑点。

虽然能级、规划和产业上现在还不足以达到让人侧目的水准，但当时的前滩确实也是这么造起来的。

宝山实在太需要一次成功的规划和一次完美的兑现，所以此次宝山对于南大确实是不遗余力的支持。

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当然了，南大的先天优势确实也很明显。

首先，这里有大规模、大体量的供地，具备足够的开发空间。

在上海市的“北转型”战略中，宝山需要一块足够体量、便于整体规划和打造产城融合示范区的区域。总面积约6.3平方公里的南大，作为浦西金色中环带的增量板块，恰逢其时地承担了这一角色。

它被定位为宝山“北转型”的核心承载区，这一定位决定了其必须被倾注核心资源。

其次，这两年南大知名度之所以更高，倒不是因为这两年才开始执行规划，反倒是这两年规划已经进入了深度兑现期。

先是决定区域大方向的产业导入，在定好数字经济、人形机器人、生命科学三大未来产业集群后，目前，已累计吸引超过2100家企业注册，包括大家熟悉的开利集团总部、宇树科技亚太研发中心等。

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南大智慧城“科创之门”

另外，南大在产业之外的开发模式上，也选择了一个近些年房企做的比较成功，对板块提升最快的“商业办公+住宅捆绑”的TOD开发模式，包括之前的华润中环置地中心和目前的中环麓岛，都是这种风格。

这种高效的开发方式，虽然前期需要比较大的成本，但是会极大地推动了区域的快速发展。

总的来说，南大智慧城对于宝山而言，不仅仅是一个新的房地产板块，更是其告别传统工业老区、迈向科创前沿的“转型样板”和“城市名片”。

它的目标是成为一个产城高度融合、职住平衡的现代化科创社区，而不仅仅是一个“睡城”。这一定位使其与宝山其他板块形成了显著差异。

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当然，如大家所见，如果说现状，南大目前确实还不够看，这个区域的成熟仍需时间，大家关心整个规划的兑现和发展进程，有几个节点可以重点关注一下：

• 宝山万象汇（预计2027年10月开业）等核心商业配套的落地情况；
• 已规划的地铁18号线二期、19号线等线路的建设、开通时间进度；
• 三大主导产业的实际入驻率和持续效果。

当然，如果这部分规划全部落地并且产业、人才导入都按照预期和规划推进，南大的房价也必然不会只是“6”字头了。

对宝山影响最大的两个综合体项目：

华润中环置地中心从开始的润府到后来的望雲，接近两年时间已经入市14个批次，去化超2000套，算是上海近几年首个成交达到2000套的神盘。

对南大来说，这2000套的去化是个奇迹，华润的造城能力更是个奇迹，未来，这里会有万象汇商业，办公，住宅和景观绿地，总体量能达到百万方。

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而且对于华润的兑现能力，看之前的成功案例就知道，深圳大冲村旧改平地起高楼，变身华润城实际成果远超想象。

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华润置地中心的住宅部分目前已经接近尾声，也在最近开始了首期交付前的预看房，目前看来展示效果确实不错：

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接下来就是近期首推入市正在认筹的中环麓岛：

中环麓岛在先天土地条件上和华润近似，甚至可能要比华润更好一点。

项目除了住宅，还有宝山最高楼-250米的地标办公，商业，公园，周边约100米范围内还有南大双子塔以及多座超100米地标性建筑，项目周边的规划定位是非常高的。

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而且，项目整体上还被成片公园环绕， 北侧的走马塘公园、南侧的南大中央公园，还有穿插在整个项目中的中建八局自己代建的溪谷公园。

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而且目前来看，产品也做的非常不错，户型全系三阳台，每个户型的实得率都比现有的新房都高出了约8%-10%，换算下来也就是16-19㎡的面积。

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再加上会所、社区景观，确实很吸引人。

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当然最重要的是，中环麓岛的首开价格，6.6万/㎡左右，其实已经是南大整个板块两年前的入市价格了，目前在整个中环，这个价格，都找不出第二个。

目前项目还在火爆认购中，后续再加推，一定是持续上涨的，预算600-800万左右的朋友可以重点关注一下这个项目！