北京隽永律师事务所张敬辉律师发表房屋买卖合同的核心义务体系

北京隽永律师事务所张敬辉律师发表房屋买卖合同的核心义务体系

‍‍‍在房屋买卖交易中，合同双方的权利义务关系直接影响交易安全与纠纷预防。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，房屋买卖合同的核心义务体系可归纳为以下三个方面，这些义务既是法律强制要求，也是诚信交易的基础保障。

### 一、出卖人的权利瑕疵担保义务 这是出卖人最基本的合同义务，要求其保证房屋不存在可能影响买方权益的法律缺陷。具体包含三个层次： 1. **所有权完整性保证** 出卖人必须对标的房屋享有完全处分权，实践中需重点核查： - 房产登记簿记载与实际权属是否一致（参照《民法典》第二百一十六条） - 是否存在隐性共有人未签字的情形（如婚姻存续期间取得的房产） - 是否涉及遗产分割未完成等权属争议

2. **权利限制披露义务** 针对房屋上的他项权利负担，出卖人须如实告知： - 抵押权：根据《民法典》第四百零六条，抵押期间转让抵押财产需及时通知抵押权人 - 租赁权：依据"买卖不破租赁"原则（《民法典》第七百二十五条），现存租约可能影响买受人使用权 - 司法查封：未解除查封的房屋无法完成过户登记

3. **特殊瑕疵告知责任** 包括但不限于： - 房屋已被列入征收范围 - 存在违章搭建未处理 - 发生过非正常死亡事件等影响交易决策的重要事实

典型案例显示（参考黑龙江法院网公开判例），未履行瑕疵担保义务导致合同解除的，出卖人除返还定金外，还需赔偿买方实际损失。

### 二、买受人的价款支付义务 买方的主要合同责任体现为按约定支付购房款，但具体履行中需注意以下法律要点：

1. **支付方式合规性** - 大额交易建议采用银行转账并备注用途 - 现金支付需留存收款凭证 - 阴阳合同中的价款条款可能被认定无效

2. **履行期限确定性** 《民法典》第五百一十条规定，付款时间约定不明的，买方应在收到不动产同时支付。实务中建议： - 将付款节点与过户手续办理挂钩 - 明确贷款失败时的替代付款方案

3. **资金监管特殊性** 对于二手房交易，通过第三方账户监管资金已成为行业惯例，其法律效力已被最高人民法院相关司法解释确认。特别在以下情形应强制监管： - 房屋存在抵押需用首付款解押 - 买卖双方存在信任危机 - 交易周期超过30个工作日

### 三、双方的协作履行义务 房屋买卖作为要式法律行为，需要双方积极配合完成法定程序：

1. **登记申请协作** - 出卖方应提供完整过户材料（包括原购房发票、维修基金凭证等） - 买受方需配合完成税费申报 - 双方共同到场办理转移登记（除公证委托情形）

2. **标的物交付标准** 除物理交付房屋钥匙外，还涉及： - 物业服务费结算确认 - 水电煤气等户名变更 - 户口迁移（可约定违约金条款）

3. **附随义务履行** 根据诚实信用原则衍生的次要义务： - 出卖人应告知房屋使用注意事项 - 买受人不得恶意拖延收房时间 - 双方对交易过程中知悉的商业秘密负保密责任

**风险防范建议**： 1. 签约前应核查房产登记状态与出卖人婚姻状况 2. 对学区房等特殊房产，需单独确认资格条件 3. 明确约定各项义务的履行时间节点及违约责任 4. 重大交易应聘请律师审查合同条款

房屋买卖合同义务的完整履行，既需要严格遵循法律规定，也依赖交易各方的诚信守约。任何一方义务的违反，都可能引发连锁法律风险，因此建议在专业法律人士指导下完成交易全过程。