十年资深中介说漏嘴：大部分二手房都不值得买，2个原因太现实了

某大暴雷以后，很多购房者担心买到烂尾，延期交付，于是纷纷将目光转向了二手房市场，毕竟现房现售可以考察质量，也无需等待交房。

不过最近有一位在大城市从事房产销售的资深中介朋友不小心说漏了嘴，大部分二手房其实都不值得买，听完你就心里有底了。

01.为啥说大部分二手房不值得买？

二手房是现房，不怕烂尾、不用等，能实地看质量，有的还带装修，价格有时比新房还划算。照理说优势这么多，应该更受欢迎才对。

但实际上，很多二手房因为建得早，已经开始出现老化问题，居住品质大打折扣：

①二手房实际成本可能更高

表面上二手房总价低，但仔细一算，反而可能更贵。

首先，新房更容易捡漏：这两年很多开发商为了回笼资金，都在以促销活动打折优惠的方式来卖房，有的楼盘甚至直接打七折，这么算下来，相比二手房，新房市场捡漏机会也更多。

其次，二手房产权年限可能缩水很多。比如朋友@老胡上个月去看的两套房，一套新房，一套二手房，二手房比新房便宜5%，但它是2000年拿的地，比2023年拿地的新房产权少了二十多年。这么一看，买二手房其实并不划算。

②二手房隐藏花费更多

有人觉得买装修过的二手房能省装修钱，但住进去才发现问题一堆：水管老化要换、电路要改、墙面重做……很多人最后砸掉重装，反而多花一大笔。

简单算笔账，墙面整理一两万，水电改造好又是几万，如果漏水就更费钱。这儿几万、那儿几万，加起来甚至超过新房差价。

更何况大部分二手房贷款利率都比新房要高出0.2~0.5%，月供压力更大，总体算下来，总支出可能比新房还高。

③二手房存在潜在风险问题

很多人买二手房是冲着学区去的，但如果你购买的二手房入学名额早就使用过了，那么这种房子你买回来也占不到学位，房子的价值就大打折扣了。

另外，老二手房的电梯安全、消防设施可能不达标，尤其老旧小区，消防设备甚至只是摆设，居住安全堪忧。

如果是老小区顶楼就更不用说了，隔三差五出现渗水漏水问题，而且即使做了防水，也不能一劳永逸，几乎每隔两年就要做防水，这样长期耗下去也是一笔不小的开支。

还有老小区如果遇到地震，完全是灾难性的毁灭。再加上很多二手房小区里租客多、人员杂，安全和居住氛围都没保障。

02.购买二手房注意事项

如果打定了主意购买二手房的话，建议你还是提前做好功课：

1、产权问题提前搞清楚

一定要确保这个房子没有抵押给别人，也没有被法院查封，如果不去查清楚这个问题，一旦你买入，将来扯皮，痛苦的是自己。

2、税费说清楚

二手房都是有税的，具体是买方承担还是卖方承担，你得提前了解清楚，比如个税增值税契税等等，买房算成本的时候不能光算房子的总价，这些税费也要计算在内。

3、实地探查

一定要实地去看看房子的结构装修情况，还有小区周边的配套物业管理等，这些都关乎到以后的居住品质。同时，房子的户型格局是否满意也要提前去关注，毕竟这些都关乎到以后的入住，马虎不得。

4、定金一般不能退

如果不确定自己要买下的话，就千万不要去交定金，因为定金一旦交出，将来你不想要这个房子，钱基本上是不会退回的。

5、首付不能乱给

合规来讲，首付款就应该交给卖方或者由资金监管控制，千万别把钱交给了中介，即使是朋友，防人之心也不可无。现实中，中介朋友拿着钱跑路的不在少数，所以给钱这事千万不要大意。

6、学区房资格

如果你买二手房的目的是为了学区，就一定要先了解清楚还有没有学位，不要被人忽悠了，等到自己买入以后才发现没有入学名额，那么后悔都没用！

7、明确落户时间

买房前，就和卖家说好何时迁走户口，最好写进合同里，避免买了房却落不了户。

8、家具和家电归谁

如果你买的是二手精装房的话，家具家私归谁，最好全部落到合同里，口头协议做不得数的！

9、交房时验收

交房的时候可以拿着合同，一个一个的去比对，家具家私是否齐全？物业费，燃气费，水电费是否有欠缴？屋子里面有没有损坏？

交房的时候，每一步都要把好关，不然事后你再去找原卖家，人家才不会搭理你。

总之，买二手房要考虑清楚自己的经济情况和还款能力，同时提前排查可能的风险，做好功课再下手，才不会买了后悔。