房产律师：本村户口买农房签了合同，能起诉确认有效吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告陈志远系北京市某村农业家庭户口。

被告王秀兰的丈夫王建国（已于2022年去世）生前在该村拥有一处宅院（后称一号房屋），《集体土地建设用地使用证》登记在王建国名下，院内原有北正房五间、西厢房一间，用地面积262.75平方米。

王建国去世后，其法定继承人为妻子王秀兰及女儿王雪晴。2025年3月19日，王雪晴签署《放弃继承声明》，明确表示自愿放弃对一号房屋及附属物、宅基地相关权益的全部继承权利。次日，王秀兰作为唯一权利人，与陈志远签订《农村房屋买卖合同》，约定将一号房屋及附属物以18万元价格转让给陈志远。陈志远当日通过银行转账付清全款，王秀兰交付房屋及土地使用证。

签约后，王秀兰反悔，称“价格太低，想多卖点钱”，虽认可交易事实，但希望重新议价。陈志远遂诉至法院，请求确认合同有效。

庭审中双方确认：房屋部分已坍塌，屋内遗留物品王秀兰明确表示放弃；陈志远为本村集体经济组织成员，具备购房资格。

裁判结果

法院判决：

确认原告陈志远与被告王秀兰于2025年3月20日签订的《农村房屋买卖合同》中关于房屋及附属物买卖的协议有效。

注：法院未确认“宅基地使用权转让”效力，因宅基地属集体所有，依法不得买卖。但地上房屋可在符合条件的村民之间合法流转。

法院说理

买方具备主体资格：陈志远系本村农业户口，属于同一农村集体经济组织成员，依法可购买本村宅基地上的房屋。

出卖人有权处分：王建国去世后，其唯一其他继承人王雪晴已书面放弃继承，王秀兰作为合法权利人，有权处分涉案房屋。

合同真实且已履行：双方自愿签约，价款已全额支付，房屋及权属证件已实际交付，交易已完成主要环节。

不违反法律强制性规定：同村村民之间的农村房屋买卖，未损害集体利益或违反禁止性规定，应认定有效。

宅基地条款不影响房屋效力：虽然合同提及“宅基地使用权转让”，但该部分因违反《土地管理法》而无效；然而，根据《民法典》相关规定，合同部分无效不影响其他部分效力，房屋买卖条款仍合法有效。

律师提示（北京房产律师靳双权团队）

同村人买农房，风险最低。只要买方是本村农业户口，法院通常支持合同有效。

继承人必须“清零”。若有多个继承人，必须全部签字放弃或同意出售，否则交易可能被认定为无权处分。

宅基地不能卖，但房子能卖。合同里写“宅基地转让”是常见误区，不影响房屋买卖本身的效力。

付款+交房+交证=关键证据。即使无法办理过户（现实中多数不能），这三项足以支撑合同有效主张。

“卖亏了”不是毁约理由。民事合同讲究诚信，反悔不能推翻已履行的合法交易。

重要提醒：非本村人（包括城镇户口、外村村民）购买农村房屋，无论居住多久、是否装修、是否付款，合同极可能被认定无效！务必提前咨询专业律师。