深圳卓越缦悦楼盘怎么样：楼盘优缺点~深圳卓越缦悦户型面积

深圳卓越缦悦楼盘怎么样：深圳卓越缦悦楼盘优缺点~深圳卓越缦悦户型面积

卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）是福田中心区地铁口新规改善盘，2025年11月开盘、精装交付、预计2027年12月入伙，首推1栋5单元约232套，主打92/105/123/126/173㎡三至四房，新规得房率高、通勤便利、学区覆盖稳定，适合福田通勤与重视产品力的改善家庭；同时需接受旧改周期、噪音与圈层混杂的风险。

户型面积与核心亮点（首推主力）

- 92㎡3房2卫：竖厅、动静分区、主卧270°凸窗，3梯4户，适合三口之家；新规得房率超90%，空间实用。

- 105㎡4房2卫：竖厅、四开间朝南、看皇岗公园，弹性方厅可改书房/二孩房，3梯4户，成长型家庭友好。

- 123㎡4房2卫：竖厅、宽厅、多凸窗/设备平台，3梯4户，改善性价比之选。

- 126㎡4房2卫：南北通透、客餐厅分离、五开间朝南，3梯4户，采光通风优，适合进阶改善。

- 173㎡4房3卫：2梯2户、独立电梯厅、主卧270°环幕凸窗、中西双厨，北区楼王定位，私密性与仪式感强，适合多代同堂。

- 顶复257㎡：少量推出，顶端改善。

核心优势（适合人群）

- 区位与通勤：福田中心、福民路38号，7号线皇岗村站约128米，3号线石厦站约487米，4/10号线福民站约803米；滨河大道/新洲路环绕，通勤高效。

- 新规产品力：得房率普遍超90%、部分超95%，3米层高，多凸窗/设备平台，弹性方厅，精装交付（含华为鸿蒙智能控制），卓越商企服务，物业费约7.8元/㎡·月，居住体验与后期维护有保障。

- 学区与配套：公办学区以福田教育局当年公告为准，小学覆盖皇岗小学、荔园外国语小学（水围校区），初中皇岗创新实验学校；周边商圈成熟，生活便利。

- 价格与去化：备案均价11.41万/㎡，折后约10.52万/㎡，总价883万起；173㎡去化更稳，流动性更优。

主要劣势与风险提示

- 旧改周期与界面：皇岗旧改体量巨大，周边仍有农民房与施工，短期存在噪音/扬尘；部分低区视野与采光受限，需选远离施工区与主干道的楼栋/楼层。

- 噪音与密度：容积率5.07，密度较高；北侧临滨河大道，部分户型车流噪音明显，建议选高区、远离主干道的朝向，或做隔音改造。

- 圈层与回迁占比：一期回迁房占比高，仅1栋5单元为可售商品房，圈层纯度一般。

- 学区积分风险：学区稳定但可能出现积分紧张与红色预警，入学需提前核验积分与年限。

注意事项：

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卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）是福田皇岗村旧改首期高端改善住宅，位于福田街道福民路38号，7号线皇岗村站直达，70年产权，2025年11月8日首开，计划2028年5月精装交付，主力92–173㎡3/4房，备案均价约11.41万/㎡，折后约10.52万/㎡、9.5万/㎡起，总价883万起，北区2梯2户、南区3梯4户，定位福田中心区纯粹改善住区，深港融合与河套科创双重加持，通勤与配套成熟。

核心基础信息

开发商为深圳市卓越皇岗旧村改造有限公司，卓越物业提供服务，物业费约7.8元/㎡·月，保障高端居住体验。项目占地约3.14万㎡，建面约27.3万㎡，容积率5.07，绿化率约35%，规划6栋8单元45–46层超高层，可售商品房约723套，车位约1987个，车位比约1:0.92，人车分流、地下3层车库，自带约7万㎡集中商业（分期兑现），满足日常与高端消费需求。产权起始2024年12月21日，至2094年12月20日，合规住宅可落户、积分入学（以教育局当年公告为准）。首开1栋5单元，当日销售额约15亿元，市场认可度较高。

区位与交通（四地铁+双口岸，通勤高效）

地处福田中轴线核心，北接福田CBD、南邻河套深港科技创新合作区与新皇岗口岸（在建，预计2026年启用），深港同城圈优势显著。地铁方面，7号线皇岗村站直达，300米内4/10号线福民站、500米内3号线石厦站，四线环绕换乘便捷；3站至福田站（广深港高铁），快速通达湾区与香港。自驾紧邻滨河大道、新洲路等主干道，10分钟覆盖福田CBD，20分钟可达宝安机场，路网成熟高效。

户型与产品力（差异化定位，舒适度高）

主力户型覆盖92㎡3房2卫、105㎡4房2卫、123/126㎡4房2卫、173㎡4房3卫，满足从首次改善到顶豪改善的不同需求。92㎡为入门改善，双龙抱珠设计，总价友好；105㎡四开间朝南，看皇岗公园，采光与景观均衡；123/126㎡南北通透，横厅/竖厅可选，是改善主力；173㎡为2梯2户，独立电梯厅，北向看福田CBD天际线，顶豪定位。产品采用全玻璃幕墙、3米层高、新规住宅高窗墙比，精装交付，配置柏丽橱柜、劳芬卫浴、西门子智能与华为鸿蒙全屋智能，支持场景化智控，提升居住品质与科技感。

配套与生活圈（成熟闭环，深港融合）

教育方面，自带18班幼儿园，小学学区含皇岗小学（省一级）、荔园外国语小学（水围校区），中学学区含皇岗创新实验学校（初中部），12年教育链完善（以教育局当年公告为准）。商业自带约7万㎡集中商业（分期兑现），2公里内星河COCO Park、皇庭广场、卓越INTOWN等6大高端商场，日常与高端消费全覆盖。医疗3公里内有深圳市儿童医院、中山大学附属第八医院等三甲与优质医疗，健康保障充足。休闲临近皇岗公园、莲花山公园、市民中心、深圳音乐厅等，生态与文化配套丰富。

价格与梯户比（仅供参考）

备案均价约11.41万/㎡，备案单价区间10.32–15.49万/㎡；叠加验资/冻资/开盘折扣后折后均价约10.52万/㎡，单价9.5万/㎡起，总价883万起（92㎡三房）。梯户比差异化明显，北区173㎡大户型为2梯2户，高私密性、独立电梯厅；南区92/105/123/126㎡为3梯4户，兼顾效率与舒适度；首推单元常统称5梯6户（含2梯2户+3梯4户），便于集中推售与调度。得房率法定套内/建面（不含赠送）约76%，用于合同备案与产权登记；（含凸窗/设备平台/拓展）约90%+，仅作宣传说辞，签约以法定实测为准。

市场与客群（强支撑，窄客群）

优势在于福田中心区稀缺新房，地段与配套成熟，深港融合与河套科创加持，首开去化验证，产品力强适配高端定位。风险则是总价门槛高、流动性弱，适合长期持有与自用；旧改分期开发，过渡期存在施工与噪音；学区划分以当年公告为准。客群以企业主、金融/科技精英、深港双城家庭为主，用途以自住+改善为主，部分兼顾商务接待与资产配置。

注意事项：

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总结：

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