竞争加剧倒逼转型：商办企业从“增量扩张”转向“存量提质”

21世纪经济报道记者唐韶葵

在高空置率的压力下，上海商办市场正迎来一场由头部企业主导的转型突围战。

日前，凯德投资（中国）以双品牌发布与管理输出提速打响存量盘活攻坚战，太古地产则携手陆家嘴集团以前滩广场超甲级办公楼布局高端商务赛道。

两大商办标杆企业的动作，折射出行业从“增量扩张”转向“存量提质”的核心逻辑。

凯德投资（中国）品牌升级背后，是上海商办市场较高空置率的现实。

戴德梁行数据显示，2025年第三季度，上海甲级写字楼空置率攀升至23.5%，平均租金降至6.74元/平方米/天，环比下滑3.6%；仅三季度就有黄浦“日月光二期”、浦东“前滩源”等四大项目新增22.2万平方米供应，四季度虹桥、静安核心等区域还将再添26.2万平方米增量，供需失衡加剧市场竞争。

仲量联行发布的数据也显示，今年第三季度，上海商办写字楼供大于求，整体空置率提升0.3个百分点，大部分商办项目主要通过下调租金下调来减缓中央商务区空置率上升的压力。比如，三季度上海甲级办公楼净吸纳量录得19.04万平方米，中央商务区与非中央商务区分别贡献5.37万平方米、13.67万平方米。其中，中央商务区空置率环比降0.6个百分点。

大宗市场投资端则有所回暖，三季度上海达成17宗资产交易，总成交149.7亿元、环比涨78.1%，单体项目平均成交8.81亿元。其中，办公楼资产占成交金额的比重为75%、在成交宗数中占比53%。

仲量联行指出，金融、AI科技、户外运动零售等行业租赁需求活跃，成本驱动型搬迁与升级需求仍是主流。

消费需求的结构性转变，正驱动上海商办市场加速告别传统模式，转向以体验为核心的存量提质新阶段。凯德、太古等头部企业的战略动作，成为这场转型浪潮的鲜明注脚。

针对不同消费场景，凯德推出“来福士·界”与“凯德壹中心”两大新品牌，前者落子核心区域打造城市地标，后者深耕区域市场主打社群互动，以“生活场域”替代传统商业空间。

凯德投资（中国）商业管理董事总经理卢志昇直言，新品牌旨在回应消费需求变化。目前凯德在全国布局47个商业项目，未来将加速输出管理模式，拓展多元业态，并为业主量身定制资产增值方案。

几乎同期，太古地产携手陆家嘴集团，以前滩广场超甲级办公楼切入高端商办转型赛道。该项目依托前滩太古里的扩容升级，对项目进行升级改造。此次前滩太古里零售面积增至26.7万平方米，较此前实现翻倍增长。

消费市场的复苏态势，为商办转型提供了底层支撑。国家统计局数据显示，2025年第三季度，我国GDP同比增长5%，消费支出对GDP增长贡献率达53.5%，同比提升9个百分点，旅游、运动户外等体验型消费领域复苏强劲，消费者更愿为健康与情绪价值买单。

头部企业的转型实践，折射出上海商办市场的整体变革方向。面对高空置率与同质化竞争，上海市政府推出商务楼宇更新专项政策，鼓励存量物业转型为租赁住房等多元业态，首批“商改住”项目已投入使用，“商业+居住+配套”的复合业态成为存量盘活的重要路径。

业内人士指出，凯德的轻资产扩张与太古的高端产品打造，为行业提供了转型样本，但二者均需应对现实挑战。未来，唯有以产品创新锚定消费需求、以专业运营挖掘资产价值，才能在分化的市场中实现突围。