上海：集中式公寓41万套保租房占六成，改善需求释放新信号

近年来，随着城市发展进入新阶段，构建多层次、广覆盖的住房保障体系已成为超大城市的战略重点。上海作为先行者，其住房保障政策与实践的演进，不仅关乎民生福祉，也深刻影响着城市的人才吸引力、空间结构与市场生态。

为全面、深入地剖析上海租赁市场的当下发展状况以及未来走向，克而瑞长租紧密追踪并洞察市场动态，从政策基调、市场表现、企业格局及未来预测等多维度展开深入分析，以期为关注上海住房保障与租赁市场发展的各方提供有价值的参考与洞察。

政策导向

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政策基调

设定明确的量化目标，保证保障房稳定高速发展；多渠道、高效率的房源筹措，并延伸至通过城市更新盘活存量资产，展现出从增量供给到存量活化的深化。

上海正在构建一个政府主导、市场参与、存量与增量并举的高效住房保障体系；一季度，锚定硬性目标，为全年工作定调。同时，青浦区率先出台人才安居政策，将“科创人才”作为优先保障对象，体现了供给与需求侧的同步发力；二季度一方面，将“应届毕业生”纳入保障，直接对接城市青年人才需求，扩大政策覆盖面。另一方面，通过“存量纳保转性R4”等土地规划手段，为市场存量资产转化为保租房扫清制度障碍，打开了房源筹措的核心通路；三季度发布《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，全国首个商务楼宇更新专项政策，构建“规划—审批—运营—监管”的全流程更新路径。

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重点政策

明确商改住路径，办公存量资源释放，有效缓解城市核心区供需错配问题

近年来，上海写字楼市场空置率持续攀升至历史高位，租金水平进入下行通道，租货市场亦受大量中环外保租房项目规模入市影响，出租率及租金持续下探，此次政策的出台将有效提升城市核心区空置办公改公寓机会，从而降低核心区办公空置率，同时改造公寓可弥补核心区集中式公离供不应求的问题，未来集中式公离市场租金或将平稳发展。

根据三类区域不同发展定位，有效解决核心区供雪错配问题;预计未来上海核心区将新增2.88万套租赁住房，其中到2025年底新增约0.8万套(年底完成100万方商务楼宇更新改造推算)，有效袋解城市核心区租房问题;

市场表现

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集中式公寓

规模：租赁市场发展迅速，目前集中式规模已超41万套，其中保租房占比6成，新开项目聚焦外围区域，近五年外郊环区域年度新开房间数占比均超35%

年度趋势看，城市租赁市场发展迅速，集中式公寓规模已由2021年15.7万套增长至今41.8万套水平；分类型看，2023年及以前入房源以市场化项目为主，后续随着保租房项目集中入市，逐步占据市场主导地位，目前保租房市占率为61%；

分区域新开表现看，城市新开项目主要集中在相对外围区域。近五年内环内集中式公寓新开市占率均在10%以下；内中环、中外环区域年度新开市占率均在20%以下；外郊环新开市占率持续高位，2021-2023年新开市占率在50%以上，其中2023年新开达53350套；此外，郊环外区域新开房间数呈现逐年上涨趋势，近两年年度新开套数均超1.7万套。

整体租金及出租率：低价保租房规模入市致集中式公寓租金呈现逐年走低趋势外来人口基数充足保证出租率相对稳定，2025年出租率87.2%，稳中稍涨

2021年以来，上海保租房发展迅猛，稳步入市，带动城市集中式公寓租金持续下滑，2025年1-10月上海租金坪效149.2元/㎡/月，同比下滑6.0%；

作为全国外来人口最高城市之一，集中式公寓价格优势逐步显现，加之租户对集中式公寓产品的认可度持续提升，推动出租率持续提升，2025年1-10月出租率87.2%，呈现稳中稍涨趋势。

分区租金及出租率：核心区出租率高，租金抗跌性更强，外围区域出租率提升，但租金坪效同比跌幅超5.0%

从分区集中式公寓量价表现来看，外郊环、郊环外租金降幅最高，均超5.0%，主要受保租房大量入市影响；其次为内中环、中外环，同比降幅均超4%；内环内租金坪效251.9元/㎡/月，同比跌幅2.0%，租金抗跌性相对更强；

随着集中式公寓产品力、运营能力提升，部分个人房源租客转向集中式公寓房源，各区出租率同比普涨，整体仍表现为核心区“出租率高，涨幅高”特点。

需求偏好：舒适度需求提升，家庭型需求增加，中环内各产品线表现相对平稳，白领公寓受保租房冲击，租金持续走低，高端公寓中环外支撑不足，租金波动走低

上海集中式公寓两/三房户型市占提升7.7个百分点，两房轮租率达24.71%，舒适型需求持续释放；上海2024年整租签约量环比持续走高，三季度来到32.3%，后持续在32%-33%区间稳定波动，城市家庭型整租需求特征明显提升；

城市整体租金承压，但高净值客户对内环内高端公寓需求稳定，租金不降反增。除项目自有服务外，对外部商务配套要求提升，居住体验的多元化成为了这些高端客户的重点居住需求之一。

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分散式公寓

规模：保租房海量入市加速市场深度调整，分散式公寓迎来“关停潮”，现年供应量已断崖式下跌至10万套以下，租金水平全面承压

2021年-2024年，上海分散式房源供应套数波动下滑，随着政府主导的保租房以“低价+规模化”优势快速占领市场，2024年全年分散式可租房源量规模下滑至10万套以下水平，市场格局已经在重塑；租金坪效看，分散式公寓租金水平呈现逐年下滑态势，2025年1-10月租金坪效已下滑至113.6元/㎡/月；

分区来看，仅郊环外分散式公寓租金坪效小幅上涨6.3%，主要受部分优质项目拉动；而内中环、内环内等区域租金同比全线下滑，“以价换量”属性凸显。

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个人房源

租客预算下调、业主“以价换量”因素，2025年城市租金同比下降9个百分点；各区域租金同比全线飘绿，核心区抗跌性稍强，郊环外租金跌幅超4.0%

近年来城市个人房源租金坪效在95-115元/㎡/月、套均价6600-7200元/月左右，主要受挂牌房源品质、地段等因素影响，整体波动明显；

宏观经济影响，居民收入持续收窄，租房成本预算亦在下调，该趋势下，2025年1-10月，多数个人房源业主选择“以价换量”，上海整体个人房源租金坪效102.5元/㎡/月，同比下降9.0%、套均价同比下降4.0%；

分区域来看，内环内、内中环租金坪效110-140元/㎡/月区间处第一梯队，其次为中外环及外郊环，租金在60-100元/㎡/月，郊环外租金均低于45元/㎡/月处末位。同比变化来看，各区域租金同比全线飘绿，核心区抗跌性稍强，郊环外租金跌幅超4.0%。

企业格局

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企业格局

地方国企/央企凭借大量新建R4租赁社区主导上海自有资产租赁市场，在地国企市占率近3成，其中新黄浦贡献度位列TOP10

截至2025年第三季度，上海在营集中式公寓约42万套，其中上海地产/上海城投房间数超1.5万套领跑，TOP30上榜门槛2678套。分企业类型来看，自有资产在管规模TOP30中，分别有15家地方国企、7家央企、1家混改企业以及7家民企，地方国企及央企凭借手中大量新建的R4租赁社区已经成为了上海租赁自有资产中最主要的构成；

截至2025年第三季度，在地国企租赁品牌旗下集中式公寓在营11.7万套，市占率28.5%，其中TOP10在地国企租赁品牌的市占率为21.9%。

未来预测

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供应预测

未来将优化供应结构，满足核心租住需求，“商改住”房源入市，有效缓解核心区前期供应不足的问题，且以高端公寓为主，核心区高端需求将进一步得到满足

截止2025年10月，R4租赁用地入市主要集中在外郊环和中外环，郊环外补充。内中环和内环内供应总量不足15%。未来供应看，仍以外围区主导，外郊环和郊环外占比约67%；核心区长期处于供应不足状态，导致市场出现需求错配等问题；

未来R4租赁社区合计供应约8.2万套，外郊环和郊环外共计约5.6万套，但通过商务楼宇更新改造新增约5万套租赁住房将有效改变供给结构。

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租金预测

外围低价保租房集中供给，带动市场规模持续高增长，租金结构性持续走低；核心区高端公寓租金高位，未来“商改住”高端房源入市，带动城市租金企稳

2021年-2025年10月，市场规模扩张明显，外围区保租房大供给，导致租金持续走低；核心区高端公寓维持在300元/㎡/月水平以上，且出租率长期超82%，核心区租赁市场高端需求有保障；

未来随着核心区“商改住”高端公寓的入市，将有效的缓解城市租金结构性下滑的现状，带动租金回弹。

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（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）