溪山禾玺首府为什么还没卖完，值不值得买，二期会比一期贵吗

溪山禾玺首府为什么还没卖完，值不值得买，二期会比一期贵吗

溪山禾玺首府未售完原因：项目分期推售，规模较大，未一次性全部推出房源，且当前市场环境下购房者选择趋于谨慎，需时间消化库存。

溪山禾玺首府是否值得购买需结合个人需求判断，其优缺点及适合人群如下：

• 优点
  • 价格优势：折后均价显著低于龙华核心片区，总价286万起的三房两卫户型形成价格洼地，入手成本低，降低了投资风险。
  • 高得房率：依托深圳建筑新规优势，得房率高达95%~104%，空间利用率远超传统住宅。例如75㎡实现三房两卫的稀缺设计，在租赁市场具备强竞争力，预计75㎡三房月租可达5000元左右，年回报率高于深圳平均水平。
  • 户型设计合理：主推75~105㎡的3 - 4房，均为精装交付。户型设计合理，采光和通风良好，部分户型可眺望观澜河景观，满足不同家庭居住需求。
  • 配套设施完善：自带2万㎡社区底商，周边3公里范围内覆盖百佳华领域广场、兴万达广场等超50万㎡成熟商圈，未来鸿荣源旧改项目将新增约40万㎡商业综合体；自带两所幼儿园，并拟引进知名连锁品牌，规划配建1所63班九年一贯制学校，现有学区为小学和初中划片观澜中心学校，高中可报考龙华高级中学观澜校区；社区内规划有健身房、游泳池、邻里艺术花园、全龄共享运动区等，周边有观澜河碧道公园、大布巷历史文化广场、深圳民法公园等，还有在建的观澜体育中心。
  • 交通便利：距离地铁4号线延长线观澜站约1.1公里，步行需15分钟左右，在建的地铁22号线预计2028年通车，将直达福田CBD，未来还规划有18号线，周边紧邻梅观高速、龙华大道、观澜大道等主干道，自驾出行便捷。
  • 生态环境优越：项目紧邻观澜河，周边环绕多个公园，生态环境良好，适合居民休闲散步。
  • 开发商实力雄厚：项目由深圳本土知名房企金光华集团开发，具备丰富的高端住宅开发经验，其开发经验和工程质量在业内有口皆碑，可降低购房者对烂尾或品质缩水的担忧。
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• 缺点
  • 周边环境待改善：项目周边多为城中村和旧厂房，城市面貌欠佳，短期内难以提升。项目分四期开发，施工周期至少5年，后期可能面临拆迁噪音、粉尘污染。
  • 部分户型存在瑕疵：一些户型存在朝向问题，如72㎡朝东北，82㎡/95㎡朝西，西晒严重，可能会影响居住的舒适度。
  • 居住密度高：项目容积率较高，居住密度相对较大，可能会影响居住的私密性和舒适度。
  • 学区存在变动风险：规划学校未建成前，学区可能调整，教育局每年划分政策不稳定，对于有子女入学需求的家庭来说，存在一定的不确定性。
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• 适合人群
  • 预算有限的刚需家庭：项目总价较低，且户型设计合理，能满足刚需家庭的居住需求。
  • 看重教育配套的家长：项目自带幼儿园和九年一贯制学校，教育配套完善，适合有子女入学需求的家庭。
  • 能接受长期等待的长线自住投资者：项目位于龙华“一圈一区三廊”核心格局，周边产业发展前景广阔，长期持有升值空间可观。

溪山禾玺二期并未比一期价格大幅上涨。二期项目开盘即采用底价策略，当前折后均价约3.7万/㎡，部分特惠房源单价低至3.45万/㎡，相比周边同类型新盘具有显著优势，价格策略旨在通过高性价比快速去化，因此二期价格并未明显高于一期。

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