上海住宅新规出台，阳台、车库全面升级，购房者迎来实实在在利好

阳台面积扩容40%，上海用新规重新定义“好房子”标准

不涨价不炒作，上海住宅新规如何让买房人省下四五十万？

杭州之后，上海跟进！住宅品质提升新政能否激活楼市良性循环？

开发商成本降了，购房者得房率高了！上海新规的双赢逻辑

9月26日，上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，这份文件将从住宅设计源头推动上海新建住宅的品质进阶。新规不是单纯放松限制，而是通过精细化调整容积率计算规则，引导开发商把资源投入到居住体验的实际提升中，让购房者获得更多实惠。

阳台是这次新规中变化最显著的部分。过去上海对阳台面积采取“不超过8平方米半计容”的统一标准，新规则按户型面积分层设定：80平方米以下户型，不超过8平方米的阳台按一半面积计算容积率；80至160平方米户型，不超过10%比例面积的阳台半计容；160平方米以上户型，16平方米以内的阳台半计容。特别值得关注的是，封闭阳台也被纳入半计容范围，这意味阳台空间可以更灵活地融入客厅、卧室等功能区。以一套160平方米的改善型住宅为例，过去阳台最多赠送4平方米面积，现在提升到8平方米，按上海当前房价测算，相当于为购房者释放了40万至50万元的价值空间。此外，对于沿公共绿地、河流或风貌街道的住宅，还可增设一个进深不超过0.75米、面积不超过3平方米的景观阳台，并不计入容积率。这类“一步阳台”在设计上常用于高端项目，能提升居住的情绪价值。

示意图大概如下，

阴影部分为地面，阴影之上的第一层为车位，再往上才是“地面层”，以及往上的住宅部分。

车库设置规则也有重要调整。新规明确，小区停车空间可设置在半地下室或底层架空层，这部分建筑面积不计入容积率。这一变化直接降低了开发商的建造成本。传统地下车库需要开挖土方、进行支护降水，成本高昂，而地上或半地下停车方案能节省大量资金。更重要的是，新规同时明确，停车库上层设置的架空层、风雨连廊等公共空间仍不计容，这消除了公众对“开发商为省钱不建公共空间”的担忧，保证了小区公共活动的品质。

建筑外立面也不再计入容积率。过去，外立面材质如石材、铝板的厚度增加会占用可售面积，开发商可能因此降低用材标准。新规实施后，采用干挂石材、金属幕墙、陶板等高品质立面的饰面层不纳入容积率计算，从政策层面鼓励开发商提升建筑外观和耐久性。建筑高度限制也有所放宽，50米以下建筑可增加7米高度，50米以上最多增加11米。这并非为了简单增加楼层，而是为提升公共区域空间体验，如架空层可从常见的3米做到5米以上，带来更开阔的公共活动场域。

这些变化对市场各方产生积极影响。对购房者而言，阳台面积增加直接提升得房率，客厅等空间尺度得到改善。建筑高度放宽使架空层更大气，风雨连廊增强小区通行便利，外立面升级则提升社区整体质感。对开发商而言，不计容面积增加意味可售面积有所提升，地上停车方案降低土建成本，政策为产品创新提供更大空间。今年上海外环区域一些新项目，如浦东新杨思某个地块，通过优化设计实现溢价去化，显示市场对品质住宅的认可。

上海新规与杭州去年底推出的容积率优化政策有相似之处，但市场基础不同。杭州相关政策出台后，其土拍市场热度有所上升，部分地块楼面价上涨，新房价格结构随之调整。上海作为一线城市，需求层次丰富，购房群体覆盖刚需、改善等多类客户，政策更注重整体居住品质提升与市场稳定。8月上海优化外环外限购政策，9月推出住宅品质新规，形成政策协同效应。数据显示，上海二手房市场保持稳定，8月成交量接近2万套，日均超1100套，说明真实居住需求依然稳固。

新规推动行业从价格竞争向品质竞争转型。上海新房市场近年来持续结构性变化，大户型、改善型产品占比上升，但不同总价段产品供应依然多元。新规通过技术指标优化，鼓励开发商聚焦产品力提升，而非单纯追求规模扩张。这对行业长期健康发展具有正向作用。购房者也将更关注住宅的实际使用功能、空间舒适度及长期耐久性，形成良性的市场选择机制。

上海此次政策调整，反映出城市发展进入新阶段后对居住品质的更高追求。通过规则优化推动住宅设计进步，让老百姓在同样预算下住得更好，这是政策的本意所在。未来，随着新规项目陆续落地，市场将会出现更多功能完善、设计精细、环境宜居的住宅产品，满足市民对美好生活的期待。