日本房产坑不坑？一套房6个价，东京房价又封神了？

哈喽，大家好，小戎这篇国际评论，主要来分析日本房产：“一物六价”套路深，东京地价早超泡沫巅峰，如今涨价是东京独美，背后藏着企业转型等玄机。

聊日本房产别光盯着“东京房价又涨了”，它家最绝的是“价格套路”——一套房能整出六种价，比奶茶的甜度选项还多，全靠政府的“评估天团”撑着。

先破个误区：比房价就是耍流氓！30年前的老破小和现在的智能豪宅，材料设备差着一个次元，但土地价格是“照妖镜”，日本政府每年派专业评估师全国“扫楼”，公示三个关键价：公示地价、基准地价、路线价，堪称房产圈的“三大指导价”。

这三价的分工超明确：公示地价是“官方牌面”，1969年就有了，全国2.6万个取样点，比天气预报的监测站还密。

基准地价是地方政府的“补充包”；路线价最鸡贼，是国税厅的“税钱计算器”，基本是公示价的8折，专门盯着遗产和赠与——怕老人提前过户逃税，这波操作够精明。

更绝的是地方政府的“固定资产评估价”，三年一更新，约是公示价的7折，直接关联你的税单，等于说，一套房在官方那有N个“身份价”，算税时用低价，公示时亮高价，这算盘打得我在国内都听见了。

再说说房价的“过山车”：1990年泡沫破了后，日本地价连跌十年，比失恋还惨；2012年起触底反弹，现在东京银座的地价，早超过泡沫时代的巅峰了，2024年银座一块地每平5570万日元，折合人民币两百多万，够在二三线城市买套房了，这才是“宇宙中心”的排面。

但这次涨价和以前不一样！泡沫时代是“全国狂欢”，连小地方的地价都跟着飞。

现在是“东京独美”，都心五区的地价封神，地方城市却在“躺平”，就像班级里的学霸一路开挂，学渣纹丝不动，贫富差距拉满了。

为啥这次涨得稳？三大原因：一是日本企业“渡劫成功”，泡沫后搞产业重组，海外营收从20%飙到80%，赚全球的钱养自家房。

二是外国游客“救市”，观光客把酒店、商场带火，需求直接拉满；三是全球资金“避险”，中美摩擦下，原本投中国的钱转头扎进日本，巴菲特都重仓日本商社，这波是资本用脚投票。

日本房产现在是“东京一极独大”，价格体系比瑞士钟表还精密，想抄作业？先搞懂那六种价再说，毕竟人家的税和价一样，都能给你整明白。