北京遗产律师：母亲13年前把房过户给女儿，其他子女还能继承吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

赵老先生与妻子周某育有四名子女：长子赵建国、长女赵建英、次女赵建芳、次子赵建军。赵老先生于1993年去世，周某未再婚，于2024年1月去世。

1995年，因原承租公房拆迁，周某作为被拆迁人与甲公司签订《拆迁安置协议》，载明：

安置人口共3人——周某（65岁）、孙女小赵（9岁）、女儿赵建芳（35岁），安置房屋为一号房屋。

2000年，周某与甲公司签订《房屋买卖合同》，出资购得一号房屋，取得完全产权。

2011年，周某与赵建芳签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋过户至赵建芳名下，并完成不动产登记。此后，房屋一直登记在赵建芳个人名下。

2024年周某去世后，赵建英、赵建军起诉称：

拆迁协议明确三人是“应安置人口”，故一号房屋应属周某、赵建芳、孙女三人共有，每人占1/3份额；

周某去世后，其1/3份额应由四名子女法定继承，每人得1/12；

请求法院确认各自享有一号房屋十二分之一份额。

赵建芳辩称：

房屋系其个人合法购买并登记，产权证显示为“单独所有”；

拆迁时因其户籍不在原址，才借用母亲名义签约，实际出资和居住均为自己；

房屋早在2011年就完成过户，不属于周某遗产。

另查明，原告曾于2023年起诉要求确认母女间买卖合同无效，后撤诉。本次诉讼中，明确不挑战合同效力，仅主张继承房屋份额。

裁判结果

法院判决：驳回赵建英、赵建军的全部诉讼请求。

法院说理

本案核心争议：已过户13年的房屋，还能否作为遗产分割？

法院认为：

1. 遗产必须是“死亡时仍属于被继承人的财产”

根据《民法典》第1122条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产；

一号房屋虽源于拆迁安置，但周某已于2011年通过买卖方式转让给赵建芳，并完成不动产登记；

自登记之日起，房屋所有权已转移，不再属于周某财产；

周某2024年去世时，名下已无该房产，故不构成遗产。

2. 拆迁安置人口≠房屋产权人

《拆迁安置协议》中的“应安置人口”仅用于确定安置资格和面积，

不直接创设物权；

房屋最终产权归属，仍以购房主体+产权登记为准。

3. 原告放弃合同无效之诉，等于接受过户效力

原告此前曾起诉要求确认母女间买卖合同无效，后主动撤诉；

本次又明确表示“不起诉合同效力问题”，

等于认可2011年过户行为合法有效，

在此前提下，再主张继承该房屋，缺乏事实基础。

综上，法院认定：一号房屋不属于周某遗产，原告无权继承。

律师提示

本文由遗产继承律师靳双权团队整理，关键警示：

“安置人口”不等于“产权人”：拆迁时写进协议，不代表拥有房子；

房产一旦过户，就不再是遗产：即使父母生前低价或无偿转让，只要完成登记，继承人通常无法追回；

想争房，必须先挑战过户行为：若认为买卖虚假，应在父母在世或刚去世时起诉“确认合同无效”；

撤诉可能丧失权利：此前撤回合同无效之诉，会被视为放弃救济途径；

产权登记具有强大法律效力：法院优先看“房本名字”，而非家庭内部说法。

涉及拆迁安置房、父母生前过户、兄弟姐妹争房等纠纷，务必在父母去世前或刚去世时及时行动，拖延可能导致彻底败诉。