遗产继承律师：限价商品房家庭申请，子女能否分房？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

李伟与王芳于2009年结婚，系再婚家庭。李伟与前妻育有一女李婷，王芳无子女。2012年，李伟作为申请人，与王芳、李婷共同组成“3人家庭”，通过审核取得限价商品住房购买资格，配售一套二居室。

同年10月，李伟与甲公司签订《商品房预售合同》，购买一号房屋（76.2㎡），总价73.9万元。首付款22.9万元由王芳刷卡支付。2013年1月，李伟、王芳作为共同借款人，向乙银行贷款50万元，还款账户登记在李伟名下。

2013年9月，李伟立下遗嘱：

“2012年以我名义购买的一号房屋，系用夫妻共同财产出资，属于我的份额全部遗留给妻子王芳，他人无权主张。”

一个月后，李伟去世。其母徐某于2019年去世，无其他继承人。

此后，王芳独自偿还房贷至今。2024年，房屋登记至李伟名下，市场估值365万元，剩余贷款约28万元。

王芳起诉请求：

确认李伟对一号房屋的份额由其继承；

判令一号房屋归其个人所有。

李婷反诉称：

限价房是以家庭为单位申请，她作为共同申请人，享有居住和财产权益；

遗嘱未为其保留必要份额，应属无效；

要求王芳支付房屋折价款285万元。

裁判结果

法院判决：

一、李伟对一号房屋的份额由王芳继承；

二、一号房屋归王芳个人所有，王芳于判决生效后七日内支付李婷房屋补偿款88万元。

法院说理

本案核心在于：限价商品房虽登记在一人名下，但因政策属性，家庭成员是否享有权益？

1. 限价房具有“人身+保障”双重属性

根据北京市政策，限价房面向住房困难家庭，以家庭为单位申请；

李婷作为年满10周岁的未成年子女，是配售两居室的关键条件；

一旦购房，全体家庭成员均丧失再次申请保障房资格——说明政策利益覆盖全家。

→ 因此，李婷对一号房屋享有一定财产权益，不能简单视为李伟个人或夫妻共同财产。

2. 遗嘱有效，但不能剥夺他人既有权益

李婷认可2013年遗嘱签字真实性，结合见证人证言、视频等，法院认定遗嘱有效；

但遗嘱仅能处分李伟本人享有的份额，不能处分李婷基于政策享有的权益。

3. 房屋份额如何划分？

法院综合以下因素酌定：

出资：首付款及婚内还贷为夫妻共同财产；

政策：李婷是家庭申请成员，贡献了“资格价值”；

登记：房屋登记在李伟名下；

居住与还贷：王芳长期居住并独自承担后期贷款。

→ 最终认定：李婷享有约24%权益（88万/365万），其余归李伟与王芳共有，李伟份额由王芳继承。

4. 房屋归谁？

王芳主张确权，李婷主张分割；

鉴于王芳实际居住、持续还贷、无其他住房，法院判房屋归其所有，由其补偿李婷。

律师提示

本文由北京继承律师靳双权团队整理，关键启示：

限价房≠普通商品房：即使登记一人名下，家庭成员可能因“申请资格”享有权益；

遗嘱不能“越界”：只能处分自己的份额，无法剥夺他人基于政策或出资形成的权益；

未成年人权益受特别保护：即使遗嘱未保留份额，若其本身享有独立财产权，仍可主张；

“资格”也有经济价值：在保障房纠纷中，法院会将“购房资格贡献”折算为财产份额；

房屋归实际使用人更常见：长期居住+持续还贷+无其他住房，是争取房屋归属的重要依据。

涉及限价房、经适房等政策性房产的继承、分割问题，务必提前评估家庭成员的“资格权益”，避免误判遗产范围。