保利、越秀多元融资，头部房企加速“补血”

21世纪经济报道记者 吴抒颖

年关将至，头部房企抓住融资窗口期密集“补血”。

A股地产股方面，市值最高的保利发展动作频频。12月16日，保利发展公告，其近日收到中国证监会批复，同意保利发展向专业投资者公开发行面值总额不超过150亿元的公司债券注册申请。

在公司债发行的同时，保利发展还将发行可转债。12月12日，保利发展发布2025年度向特定对象发行可转换公司债券预案。根据预案，保利发展计划发行可转债总额不超过50亿元（含本数），发行数量不超过5000万张，票面利率将通过竞价方式确定。

12月16日，越秀地产也宣布于当日与一家银行订立融资协议，以此获得一笔5亿港元的定期贷款融资。

从头部房企的融资动作来看，目前房企合理的融资需求能够被满足，而且渠道也相对多元。在保利发展这笔可转债之前，A股房企鲜少通过这一渠道获得融资，但保利发展今年已经两次启用可转债融资，这也意味着政策与市场均能够给予大型房企融资支持。

此外，据克而瑞统计，今年房企融资规模保持平稳，融资成本也持续优化。今年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长24%；新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点。

保利发展此次发行可转债，主要用于投入项目建设中。

据保利发展公告，其将向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额不超过50元，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于杭州保利天奕、石家庄保利裕华天珺、广州保利辰园湖境、中山保利琅悦、长春保利景阳和煦、佛山保利锦鲤堂悦、上海保利虹桥和颂三期、天津保利珺璟和煦、石家庄保利长安琅悦。

上述项目的总投资额为222.21亿元，其中募集资金拟投入金额为50亿元。保利发展在可行性报告中表示，本次募集资金投资项目具有良好的市场发展前景与经济效益，将进一步提升市场竞争力，符合公司及全体股东的利益。

此外，保利发展还提及，本次向特定对象发行可转换公司债券完成后，公司筹资活动现金流入将有所增加，有效缓解业务发展带来的现金需求压力，且随着募集资金的到位及使用效益的释放，未来经营活动现金流入也将有所增加，为公司的长期战略发展奠定坚实基础，全面提升公司抗风险能力。

实际上，这不是保利发展今年首次启用可转债融资的渠道。

今年6月14日，保利发展成功完成向特定对象发行可转换公司债券项目，发行募集资金总额为85亿元。据主承销商中金介绍，这是中国证监会2022年“资本市场支持房地产市场平稳健康发展”政策颁布以来发行规模最大的房地产行业再融资项目，也是今年以来发行规模最大的A股上市公司询价再融资项目。

在启用可转债融资的同时，保利发展还同时进行公司债的发行工作。12月16日，保利发展收到批复，中国证监会同意保利发展向专业投资者公开发行面值总额不超过150亿元公司债券的注册申请；本次批复自同意注册之日起24个月内有效，保利发展在注册有效期内可以分期发行公司债券。

具体来看，保利发展此次债券票面金额为100元，发行规模上限为150亿元，具体额度将由董事会根据资金需求与市场情况动态确定；期限设置不超过10年，可采用单一或混合期限品种。

从债券发行的年限设置可以窥见，10年的期限设定，说明市场对保利发展长远发展的信心。

保利发展之外，越秀地产也在境外获得一笔融资。12月16日，越秀地产宣布于当日与一家银行订立融资协议，以此获得一笔5亿港元的定期贷款融资，最长贷款期由首次提款日期起计18个月。

越秀地产未公布这笔融资的用途，不过能够在境外获得定期贷款融资，这也说明金融机构对之未来的发展仍有信心。

从今年全年房企融资的情况来看，今年房企的融资环境有边际改善。

克而瑞统计数据显示，2025年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长24%。从全年的累计数据来看，今年前11个月，65家典型房企的累计融资总量为3902.36亿元。

在融资结构方面，今年11月，房企境内债权融资261.26亿元，环比略降1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6%。

融资成本方面，今年前11个月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点，其中境外债券融资成本6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点，境内债券融资成本2.52%，较2024年全年降低0.39个百分点。

克而瑞表示，今年11月由于华润置地发行了两笔境外债券，因此整体的境外融资成本有所降低，而由于境内发行债券的企业基本都是招商蛇口、保利发展、华润置地等央国企，因此境内债券融资成本环比降低了0.08个百分点至2.3%，继续保持低位。

从个别房企的融资动向来看，房企融资还有一些积极的变化。从局部来看，部分民营房企也重启美元债融资，说明境外投资者也开始重新关注这部分需求。今年6月12日，新城发展成功发行3亿美元的美元债券，成为近三年来首家成功发行美元债的民营房企。

需要留意的是，今年以来，虽然房企融资出现回暖的迹象，房企融资整体上仍然未全面打开，目前房企、金融机构多数仍抱较为审慎的态度。

一家民营房企的融资部人士告诉21世纪经济报道记者，今年其所在房企计划发行的债券项目仍然还在推进阶段，暂未成功发行。“市场信心还在恢复之中，进入第四季度市场又有风险事件出现，我们与投资者沟通时投资者对房企的债券相对都比较审慎，所以成本上对我们来说也会比较有压力，我们还在观望。”

另一家中小型房企的人士则对21世纪经济报道记者表示，今年由于整体的开发规模下降，因此中票、公司债以及美元债等融资渠道也基本没有启用，一方面是对资金的需求没那么高，另一方面这部分钱“太贵”。“目前我们就是根据项目开发的节点，申请银行贷款，这部分基本能批下来。”

在此背景下，房企融资预计还将持续平稳。中指研究院发布的调查报告显示，对于2026年房地产行业的融资环境，近四成房企受访者预计明年会有边际改善，表现略好于现状。从行业整体的角度，中指研究院分析称，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。在控增量、优存量政策导向下，预计2026年新开工面积降幅较过去几年明显收窄；预计房地产投资同比下降11%。供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。