物业矛盾困局：对抗双输，共赢才是破局关键

物业矛盾困局：对抗双输，共赢才是破局关键

今天我们聊聊物业矛盾。在中国，只要买过房子的人，几乎都跟物业有过摩擦——业主抱怨物业服务差，物业吐槽业主不交费，这场没有赢家的博弈，每天都在全国无数小区里上演。

杭州临平有个小区，3800多户人家中仅几百户缴纳物业费，物业公司扛不住1200万的欠费压力，直接选择撤离。后果不堪设想：小区大门无人看守，快递堆成小山，垃圾多日无人清理，馊臭味飘满楼道，多层电梯损坏后无人维修，老人爬楼累得喘不上气。

曾经每平方米卖3万元的小区，如今挂牌1万多元都无人问津。这并非个例，全国物业费收缴率从2018年的83.7%降至2023年的76.2%，创下近十年新低，物业与业主的对立正在持续升级。

为什么大家越来越不愿意交物业费？一方面，大环境下赚钱不易，房贷、车贷压力缠身，物业费成了不少人眼中可省的开支；但更核心的原因，是业主觉得收费不合理、不透明。凭什么120平的房子要比80平的多交三分之一物业费，享受的基础服务却没差别？房子空置好几年没享过服务，为何还要全额缴费？最让业主愤怒的，是物业公司悄悄侵占本属于业主的公共收益，变相薅羊毛。

其实国家早有规定，以下5笔费用扣除合理成本后，必须归全体业主所有，不少人却一无所知：

1. 公共区域广告费：电梯间电子屏、单元门海报、快递柜广告等产生的收益，均属业主共有；

2. 公共车位停车费：地上公共车位及未出售的公摊车位，收取的停车费需归业主；上海就有小区业主查账发现，物业一年收80万停车费，未分给业主一分，全用于内部发奖金；

3. 场地出租费：小区广场租给商家办活动、架空层租作仓库、闲置空地租给小贩经营，所得租金归业主；

4. 共有部分经营收入：小区内自动售货机、饮水机，老小区闲置用房改造成小卖部等，经营收入大头归业主；

5. 物业用房出租收益：物业公司办公用房属业主共有，若将多余房间出租盈利，收益需分给业主。

这5笔钱加起来，一个小区一年少说几十万，多则上百万，本该是业主的额外收入，如今却多成了物业的灰色收入。也难怪有人说，先把该分给业主的钱结清，物业费自然一分不少交。如今，物业费制度已走到改革的十字路口，破局需从两方面发力。

一是优化收费方式，兼顾公平与灵活。今年两会已有代表建议，物业费按公摊面积收取，长期空置的房屋可免除物业费，贴合业主实际需求。部分地区还试点菜单式收费，将保洁、安保、绿化等服务拆分计价，业主按需选择，想要多服务就多付费，觉得非必要可少交，这种灵活机制值得全国推广。

二是强化收支透明，保障业主知情权。大额物业费收上来后，物业到底怎么用，多数业主一头雾水，也缺乏查询渠道。建议国家强制要求物业定期公示账目，每月通过小程序等便捷渠道，清晰呈现每笔资金的去向与分配，让业主一目了然。广州已有小区践行此模式，每季度给业主发放公共收益分红，部分业主的分红金额甚至足够抵扣物业费，实现业主与物业的双赢，值得借鉴。

此外，小区治理不能只靠业主与物业两方，居委会、业委会也应主动参与，形成多方监督合力，既约束物业行为，也能提升业主对物业的信任度，缓解对立情绪。

物业问题看似是家长里短的小事，实则关乎千家万户的切身利益与社区和谐稳定。若始终抱着对抗心态，最终只会双输，就像杭州临平那个小区，物业撤离后小区陷入混乱，房价大幅贬值，损失最大的还是业主。

更理性的做法，是建立良性循环：业主主动行使权利，通过业委会督促物业提升服务、公开账目，尤其是厘清公共收益归属；物业公司也需转变思路，靠优质、透明、公平的服务赢得信任，形成“优质服务→业主乐意缴费→服务持续优化”的正向闭环。

你可能不知道，中国的小区其实是最易实现民主自治的地方，业主能通过选票行使权利，选出为小区负责的业委会。业委会相当于业主民选的管理者，拥有小区管理的最高权利，物业、保洁、安保团队则是服务业主的雇员，所有工作均需依据居民自治章程开展。但目前全国小区业委会成立率不足30%，核心原因是不少人缺乏自治意识——过去要么被动接受管理，要么习惯被服务，从未主动参与社区治理，即便身处民主自治的场景中，也没好好践行自身权利。

若你对当前物业服务不满意，别只靠抱怨、拒缴物业费对抗，四步就能主动改变局面：

1. 摸清自身权利，明确那5笔该归业主的公共收益；

2. 联合邻居成立业委会，主动行使民主自治权利；

3. 督促物业定期公开收支账目，倒逼服务质量提升；

4. 共建透明公平的服务体系，落地业主与物业的双赢循环。

记住，对抗只会两败俱伤，合作才能长久共赢。你的小区你做主，从今天起做社区真正的主人，而非被动接受者。你的每一次主动参与，不仅能改善居住环境，更能守护房产的资产价值。行动起来，让小区更宜居，生活更舒心。