上海新天地豪宅转内销，击穿“信仰价”

　　上礼拜一，港资瑞安房地产一纸公告，让上海豪宅圈心头一紧。

　　公司把新天地板块的“顶流”——翠湖天地五期一套213平的房子，以3050万的总价，卖给了CEO的家属，算下来单价14.26万/平。

　　到目前为止，网上房地产数据显示，这个房源还没网签。

　　这笔交易最刺眼的地方，在于它重新锚定了“塔尖”豪宅的价格。

　　这价格一夜之间回到了翠湖天地五期2021年的开盘价。比同小区的二手房，低。甚至，比法拍房，都还要低。

　　这就像茅台官方突然按出厂价向内部放货，让市场上那些囤货待涨的“信仰”，晃了三晃。

　　在新天地板块，乃至整个上海豪宅市场，翠湖天地系列有着风向标意义。

　　N年前开始，瑞安通过旧改拿地，建成了上海市中心为数不多成片开发的翠湖天地系列（1-5期交付，6期在建中，7期待建）。

　　翠湖天地在上海豪宅的地位，就像之前贵州茅台之于白酒，是一种资产价格的信仰。

　　翠湖天地系列里，目前能在市场上挂牌交易的，属五期房龄最新。五期一共5栋楼，分两次开盘。

　　首批次房源2020年入市，涉及2号楼和5号楼，均价在13.9~22万元/平。当时没有积分制限制，产证办结后就能交易。

　　第二次开盘是2021年，涉及1、3、4号楼，均价在14~19.2万元/平。销售非常火爆，触发积分制和五年限售，2026年底才解禁。

　　这次内部交易的房源，就在2021年开盘的楼栋里。家属房源和其他一些房源的一大差别在于看不到湖景，没有湖景上的溢价。

　　为何售罄后还有房源？那是因为当年翠湖五期就有约6套房源“没有纳入网上销售”。

　　按常规，这些房源往往可能是工程质量房，用于应对相关方面的质量检查；或者是样板房。

　　3050万，14.26万/平的均价，在豪宅市场，到底是什么水平？

　　先看翠湖天地系列的法拍房成交价：

　　2025年11月，二期（御苑）11号楼28层，192平，3518万元；

　　2025年9月，五期（瑞苑）2号楼7层，343平，7976万元；

　　2025年3月，一期（雅苑）1号楼11层，296平，5491万元；

　　2024年8月，三期（嘉苑）10号楼21层，131平，2222万元；

　　2021年5月，二期（御苑）3号楼20层，291平，6169万元；

　　2021年5月，二期（御苑）18号楼10层，188平，3705万元；

　　2017年2月，二期（御苑）12号楼7层，190平，2825万元；

　　结论很直接：比法拍房都划算。

　　再放下对翠湖天地的滤镜，对比内环其他在售新房：

　　2公里处的绿城黄埔ONE，155平户型随便挑，193平也有；

　　全球地王徐汇区的安澜上海，入门192平户型，差不多就这个价；

　　虹口区金茂璞元171平，房源大把；

　　静安区招商康定壹拾玖的尾盘，193平也能买到；

　　如此一对比，会容易让人觉得：这些新房的定价，是不是偏高了？毕竟外界对它们在地段上的信仰，可没有翠湖天地那么坚挺。

　　当然，翠湖天地的二手房挂牌价还很坚挺。25万、28万甚至31万一平的标价，像一面面昂贵而孤独的旗帜，在风中挺立。

　　但旗帜下面，开发商自己人用真金白银投了票——14.26万/平，是他们心中的“公允价值”。

　　价格只是表象，价值才是核心。价格回归价值，会是必然。只是这种回归，有时温和，有时剧烈。

　　市场的底，从来都不是喊出来的，是买出来的。豪宅市场，向来是情绪放大器。涨时助涨，跌时助跌。价格的钟摆，从一端荡向另一端时，惯性往往大得惊人。

　　那些相信“核心资产永远涨”的人，或许需要重新审视手里的筹码了。