这张报审图，夹带一份申明

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一份报规图反馈意见，让人等待了近两个月。

12月10日，北京大兴区西红门镇DX04-0102-6030、6029地块公示了反馈意见采信情况和终版图纸——群众无意见！它的开发商是兴创置地，大兴区本土国企。

这个速度之慢，可位列两年来北京反馈意见效率榜，第七位。

如果从拿地那天算起，时间已经耗费了近15个月，绝大多数地产商拖不起。

对比首次报规图和终版图，它的改动并不大，却耗费了漫长的时间，花姐相信，背后一定有蛮多故事的。

更为神奇的是，设计单位北京市建筑设计研究院股份有限公司，在终版报审图上发了一则版权“申明”。

这让花姐有点瑟瑟发抖，不敢用它的图，实在对不住粉丝们了。

不过，既然终版图来了，花姐还是要照例做个深度分析，给大家做个选房参考。

两个变化：面积少了，高度降了

花了两个月，兴创置地的6030和6029地块终版图，改动却非常小。如果不细心，是很难发现的。

花姐对比新旧两版图，大致总结出如下几个变化：

1、总建面减少了

首版报规图占地面积2.46万平米，住宅总建面9.58万平米，但终版图的住宅总建面减至9.53万平米，主要是地下建面从原来的3.93万平米，减至3.34万平米。地上计入建面6.15万平米不变。

6029地块的幼儿园，总建面也从4784平米减至4734平，地上建面4240平米不变，地下建面从544平米减至494平米。

住宅的机动车停车位从678辆，减至676辆，减少了2辆。

简而言之，终版图纸住宅地下建面减少了525平米，幼儿园地下面积减少了50平米。

（2025年10月13日首版报规图）

2、个别建筑的高度降了

住宅楼1#南面的建筑高度，从原来的27.15米降至26.87米，降低了28厘米。由于它是坡屋顶造型，建筑高度降低，意味着将坡屋顶的檐口位置降低了。

如此一来，1#第9层的层高变成2.87米？

花姐判断，它大概率会从坡屋顶偷出13厘米的高度。因为，按照最新建筑设计规定，住宅层高不得低于3米。

为什么要降低高度，大概是为了给北面宅地留出日照空间。

幼儿园的屋顶机房和屋顶，比原来的高度降低了30厘米。

南面的人防出入口和东面的邻里空间，高度分别增加了60厘米和70厘米。

图纸上罕见的申明

细读兴创置地这份终版设计图，花姐发现它有个很特别的地方。

在图纸的右下角，设计单位北京建筑设计研究院，写了一则“BIAD申明”。

原文是：“未经本公司书面许可，任何单位及个人不得以任何方式或理由对设计文件的任何部分进行使用、复制、抄录、传播或销售。凡侵犯本公司版权等知识产权的，BIAD有权依法追究其法律责任。”

这个申明下方，加盖了北京建筑设计研究院的一个工程设计图纸报审专用章。

类似的表述，在图纸右侧中间位置，也重复表述了一番。甚至表示：不得复制本图纸或将信息提供给任何第三方。

看到这些，花姐不寒而栗，如果楼花的稿子里用了这张图纸的信息，是要吃官司的。

但，转念一想，兴创置地的这份图纸，是在北京规自委网上公开发布的啊，怎么个保密？

为了安全起见，花姐这次没有把终版图放在稿子里。毕竟，北京市建筑设计研究院有申明在先嘛。

设计单位在图纸上发这种申明，花姐还是第一次见到。花姐也咨询了几位建筑设计师，他们也表示是头一遭遇见。

三成户型面积过大

由于兴创置地6030项目最终版定型，接下来就是拿规划证。

图纸一确定，它的户型结构也差不多出来了。

花姐为它做了一版户型预测，共计设计了555套房子，大致比例是这样分布的：93-96平米户型132套，105平米户型203套，136平米户型204套，顶层异型户型16套。

在这里面，它的大户型占比36.7%。这是一个很令人伤脑筋的问题。

纵观大兴区楼市，最大的问题是大户型太多。

花姐做了一个统计，大兴区三年来的11个样本楼盘，120平米以上户型供应量突破3000套，去化率只有36.5%。

户型越大，去化越慢。

举五个例子：

1、西红门的元启。截至目前，元启供应1052套，网签337套，均价5.3万元/平米，其中120-140平米户型只网签了22套——供应了144套，140平米以上户型供应198套，网签0套。

2、大兴新城的京玺。截至目前，京玺供应712套，网签260套，均价4.46万元/平米，其中120-130平米户型供应102套，网签了17套。而80平米以下户型，供应169套，网签了107套。

3、大兴黄村的颐和公馆。截至目前，颐和公馆供应630套，网签508套，有356套是来自100平米以下，而140-170平米户型供应117套，仅网签了33套。

4、大兴发展梧桐府，拿地一年三个月，截至目前供应404套房，为130-240平米户型，只网签了29套，均价4.46万元/平米。

5、兴创沐春墅，主打129平米至283平米户型——占比96.4%。拿证324套房，开盘3个月，只网签了4套，均价4.6万元/平米。

作为后来者，兴创置地6030地块，并没有规避大户型去化慢的问题。

花姐判断，中建壹品在西红门新拿下的6038地块——规划建面6.35万平米，一定会走纯粹的刚需路线，不会贪恋大户型。