李伯乔：领航REITs新篇，华润有巢扩募之路与未来展望

2025年12月11日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会”在北京召开。

作为央企深耕民生领域的重要探索，华润有巢自 2018 年成立以来，始终以 “服务大国民生，助力新市民、青年人住有所居” 为使命，而此次REIT扩募，正是践行这一使命、实现高质量发展的重要里程碑。

优质资产筑基：马桥项目的硬实力与暖服务

本次扩募的底层资产 —— 华润有巢公寓社区上海马桥项目，是华润有巢精耕细作的标杆之作，更是扩募成功的底气所在。这个 2020 年取得土地权属、2022 年获得保障性租赁住房认定的项目，坐落于上海闵行区马桥镇，四大高能级产业园区环抱，周边产业集聚程度高、能级高、增长潜力高。

在产品与运营上，华润有巢始终以租客需求为核心。项目总建筑面积 10.7 万平方米，规划了 2475 间租赁住房与 1855 平方米配套商业，形成了 “一张床”、“一间房”、“一套房” 的全周期产品体系 ——138 间两人间或四人间，守护城市一线建设者；2158 间开间，陪伴刚步入社会的新市民、青年人；179 间一居或两居，满足企业管理者、科创人才与家庭客户的需求。截至2025年6月30日，住房出租率高达 96%。

项目联合马桥镇政府打造 15 分钟 “社区生活圈”，引入 13 家共建单位，提供政务办理、医疗健康、日常餐饮等一站式服务；润苑社区共治委员会定期组织超 50 场社群活动，让租客的业余生活丰富多彩；创新 “租赁社区 + 党建阵地” 模式，党员带头成为社区 KOL（意见领袖），与租客共同参与社区治理，落地“美好租住生活” 模式。

创新扩募破局：重构 REITs 市场的配售逻辑

如果说优质资产是扩募的基石，那么模式创新就是本次扩募的亮点。在过往的 REITs 扩募中，定向发售是主流模式，即向不超过 35 名特定对象竞价发售。本次扩募创新采用向原持有人配售方式发售（前6单扩募均为定向发售）。

向原持有人配售为权益登记日（2025年12月5日）登记在册的持有人按所持份额比例进行配售，持有人可选择弃购，从而形成市场定价机制。配售价格由投资人根据二级市场交易价格和扩募项目的市场价值等有关因素确定，一般设定单价折扣（本次扩募约8折）以吸引原持有人参与配售。

本次扩募进程高效，有序本次扩募于9月17日发改委推荐证监会，10月29日取得证监会批复，计划年底完成发售及交割，26年1月择时上市。

央企实力护航：全链条能力铸就行业标杆

本次扩募的底气，更源于华润有巢深厚的央企底蕴与全链条核心能力。作为华润集团旗下专注租赁住房的平台，深度参与租赁住房建设与运营，始终积极落实国家战略，服务大国民生，实现质量增长，助力新市民、青年人“住有所居”，深耕一线与强二线城市。

截至 2025 年 6 月末，华润有巢已进驻 15 座城市，在管项目 69 个，在管房间数 8.5 万间，管理规模位列央企第一，也是唯一在北京、上海、广州、深圳四大超一线城市均有大型租赁社区布局的企业。

依托华润系成熟制度体系，华润有巢构建了标准化运营、高水平营销、全周期成本、专业化供应链、系统化 EHS 五大管理体系，搭配营销、运营、财务、成本四大数字化业务中心，以及有巢 APP 与运营管理 APP 两端工具，实现了运营效率与服务质量的双提升 —— 整体出租率达 95%，客户满意度高达96%。

租赁住房不仅是 “住的空间”，更是 “生活的载体”。因此，华润有巢打造了全周期的租住资产价值赋能体系与全场景的美好租住生活服务，从产品设计到社群运营，从成本管控到安全保障，每一个环节都精益求精。正是这样的 “六好” 核心能力 —— 好品牌、好资管、好产品、好运营、好服务、好安全，让华润有巢在市场中站稳脚跟，也为 REITs 的长期稳定发展提供了坚实保障。

展望未来：闭环赋能，共绘租住民生新蓝图

本次 REITs扩募不是终点，而是华润有巢 “投融建管退” 闭环的重要一环，更是华润有巢深耕租赁住房领域的新起点。此次扩募既是其 “运营 + 资管” 平台的实力彰显，更将助力公募 REITs 规模扩容，持续服务 “住有所居” 国家战略。

华润有巢始终坚守央企责任，以更优质的资产、更创新的模式、更专业的服务，为新市民、青年人的安居梦想保驾护航，为租赁住房行业的健康发展注入动力，为资本市场的高质量发展贡献力量。

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