中房指数见证地产三十年变迁，众多权威专家共话地产未来

2025年12月11日上午，由中国房地产指数系统、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院承办的"中国房地产指数系统三十年回顾与市场展望专家座谈会"在北京举行。

会议由中国房地产指数系统办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士主持。中国房地产指数系统秘书长、中指研究院院长莫天全先生回顾了中房指数系统三十年发展历程。指数研究部总经理曹晶晶女士做中房指数系统三十年研究成果汇报。随后，受邀的各位专家学者就中国房地产市场三十年总结与展望展开探讨。

中国房地产指数系统（CREIS）是中国创立最早、覆盖范围最广的房地产指数系统，分别于1995年、2005年和2015年三次通过国家最高级别专家学者的学术鉴定。回顾三十年发展历程，中房指数系统不断丰富，持续发挥市场“晴雨表”和投资“风向标”作用，从新房价格指数延伸至二手房、租赁、物业、土地等多领域，形成了完善的指数与报告体系，具备较强的社会影响力。

从中房指数系统监测来看，核心城市房价长期大幅跑赢通胀，房产成为中国家庭财富的核心组成部分。展望未来，中国房地产指数系统将持续完善和拓展，致力于构建更科学、开放、兼具国际视野的指数研究体系，以精准数据支持市场分析，以AI技术赋能行业升级，服务房地产高质量发展。

自1995年创立以来，中房指数系统的发展得到了各位专家的大力支持和悉心指导。各位专家都是过去三十年中国房地产行业的亲历者，也是中房指数系统发展的见证者。今天，参与过中房指数系统历次鉴定评审的专家共聚一堂，一方面一起回顾指数和行业三十年发展变迁，更重要的是，共话未来行业发展趋势和指数发展方向，为中国房地产高质量发展贡献力量。未来，中房指数系统和中指研究院将继续坚守初心，以大数据和创新科技赋能中国地产行业。

回顾中国房地产市场三十年发展历程，第一个十年（1995-2004）是中国房地产市场化机制形成的关键阶段，市场供求规模高速增长，为对冲亚洲金融危机、实现经济稳定增长提供了关键支撑。第二个十年（2005-2014）是中国房地产市场发展的“黄金十年”，新建商品房销售额增长约六倍，百城新建住宅均价过万。第三个十年中，2015-2019年大规模棚改货币化带动销售规模多年维持高位，各线城市房价轮动上涨，三四线城市量价获明显发展。2020-2025年期间市场规模冲高回落，至今百城二手住宅价格已回调约四年。未来五年，全国新建商品住宅年均销售规模预计在7-8亿平方米左右，“十五五”中后期有望筑底回稳。长期看，经济增长带动下，全国指数有望温和修复，城市分化显著加剧。

（摘要版）

一、中国房地产指数系统三十年运行表现

回顾过去30年房地产市场发展历程，中国房地产指数系统数据显示，中国主要城市新建住宅及二手住宅价格均实现显著上涨，但不同城市涨幅分化明显。从房价影响因素来看，地价作为房价的重要成本构成，在土地招拍挂制度下，尤其是市场供不应求阶段，价高者得的“竞价”机制推升了土地价格，进而形成成本端对房价的传导支撑。另一方面，需求端的驱动因素同样关键，过去20余年，中国经济快速增长、货币供应充裕以及人口与城镇化红利释放，共同构成了房地产市场快速发展的核心动力。

二、从中国房地产指数系统看三十年行业变化

第一个十年（1995-2004）：1995年至2004年“831大限”是中国房地产市场化机制形成的关键阶段。以1998年住房制度改革为标志，中国实现了从福利分房体系向市场化商品房体系的根本转变。更重要的是，房改推动房地产投资与销售快速增长，为亚洲金融危机后的经济稳定提供了关键支撑。中国房地产指数系统自1995年起开始发布主要城市房价数据，为客观揭示中国房地产市场趋势提供了早期的量化依据。中房指数系统数据显示，2001年后北京、上海等城市房价进入快速上涨通道，其中上海2002-2004年住宅价格指数累计上涨79%，涨幅显著。在此过程中，房地产信贷尤其是住房消费信贷的扩大，有利支撑了供需两端快速发展。这一时期，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业。

第二个十年（2005-2014）：中国房地产市场发展的“黄金十年”。这一时期，经济高速增长、城镇化快速推进、货币供应量显著扩张，共同推动房地产市场实现“量价齐升”。根据中国房地产指数系统数据，2005-2014年间十大城市新房综合价格指数累计上涨79%，其中2006与2007年累计涨幅均超15%。与此同时，十年间全国新建商品房销售面积累计增长202%，新建商品房销售额累计增长614%，头部企业销售规模也实现了从百亿级到千亿级别的跨越。2005至2014年，房地产业增加值占GDP比重从5.4%提升至7.3%，有力拉动经济增长，并直接推动了城市基础设施的全面升级。这一时期，全国更多城市房地产开始快速发展，企业布局范围逐步扩大。为更全面地监测全国市场变化，中国房地产指数系统于2010年6月起正式发布“百城价格指数”，2013年4月，百城新建住宅均价正式突破1万元/平米。值得注意的是，自2005年开始，为抑制房价过快上涨，房地产调控政策陆续出台，市场随之呈现约三年一轮的周期性波动，但房价整体上行趋势并未改变。2014年市场开始出现结构性分化，调控方式也逐渐从“一刀切”转向“分类指导”。

第三个十年之（2015-2019）：2015年，在房地产市场库存高企、多地量价持续调整背景下，行业政策转向“去库存”。依托政策性金融工具PSL的资金支持，以棚改货币化安置为核心引擎，房地产市场量价迎来了从一二线到三四线城市的轮动上涨行情，全国新建商品房销售规模持续保持高位。中房指数系统百城价格指数显示，2016年，百城新建住宅价格涨幅达18.7%，其中一线城市上涨22%，二线城市上涨17%，与此同时，环京、环沪以及珠三角都市圈三四线城市房价迎来快速上涨期。随后一二线调控不断升级，限价政策平抑了房价涨幅，而三四线仍普遍坚持去库存策略，2017年三四线城市房价涨幅达12%。后期随着居民杠杆率快速攀升，部分三四线城市需求出现一定透支，这也为后续的行业调整埋下伏笔。2016年12月，中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，此后“房住不炒”政策导向贯穿行业多年。在较严格政策下，房价涨幅逐步趋缓，至2019年全国市场再次转弱。

第三个十年之（2020-2025）：2021年是中国房地产市场规模的历史性拐点，全国总人口与新房销售规模同步见顶，房地产供求关系发生重大变化，自2021年下半年开始，行业进入深度调整期。这一时期，政策导向逐步从“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，限制性政策基本退出，并探索建立发展新模式。但目前市场仍处调整阶段，预计2025年新建商品房销售面积将较峰值下降约五成。价格方面，百城新建住宅价格指数显示，核心城市优质供给支撑新房价格波动相对平缓，但市场已告别普涨态势，三四线普遍面临下行压力。而随着房地产进入存量时代，2020年起中房指数系统开始发布百城二手住宅价格指数，数据显示，自2021年10月房价下跌以来，截至2025年末，百城二手住宅价格已回调约4年，当前市场量价仍面临压力。

三、从中国房地产指数系统展望未来发展趋势

住房需求空间：未来五年全国新建住宅年均销售面积预计保持在7-8亿平米，城市分化加剧。从国际经验来看，即便在主要发达经济体中，房地产历经百年发展，也仍普遍承担着经济重要支柱产业的角色。总体来看，随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳。房地产市场的止跌回稳与平稳转型，不仅是行业自身所求，更是支撑“十五五”时期经济实现质的有效提升和量的合理增长的内在需要。

房价趋势：在经济持续增长的带动下，全国房价指数有望实现温和修复，但预计房价复苏路径将呈现明显的区域分化特征，核心城市有望率先企稳并引领市场回暖。

高质量发展：推动房地产高质量发展，是适应我国城镇化新阶段与破解行业旧模式困境的必然选择。当前，房地产市场供求关系已发生重大变化，城市发展进入存量提质增效为主的阶段，部分在住房短缺时代形成的制度安排与发展方式已难以持续。2025年10月，《“十五五”规划建议》明确提出推动房地产高质量发展，为行业转型指明了方向。中长期来看，中国房地产市场仍有较大发展潜力，但短期内仍处调整期。新模式的构建仍需兼顾长期与短期，市场与保障等关系，在发展中逐步解决过去的问题，稳步完善基础制度、优化住房供给、提升服务质量，推动房地产行业实现平稳转型与可持续发展。在此过程中，中国房地产指数系统也将持续完善与拓展指数体系，以精准数据支撑行业分析，为市场决策提供参考，助力行业高质量发展。

中国房地产指数系统在1995年由国务院发展研究中心、中国房地产开发集团等发起创立。其核心团队曾参与了1996年的房改方案的设计，是房改的参与者和推动者。当年的”房改“方案是建立“市场+保障”的供应体系，提出“市场提供商品房，政府供应保障房”的住房双轨制。但过去多年，由于保障房建设有所缺失，低收入家庭只能面对高价的商品房市场，因此“降低商品房价格”被当成了房地产调控目标，造成了调控上的偏颇。房地产新模式核心就是市场+保障。为解决当前的问题，建议成立“两房”，一是面对存量，建立“中储房”，可以利用央行3,000亿再贷款作为资本金，收购存量商品房。二是保障房，解决增量问题，有3亿进城农民工，折合1亿家庭，住房问题主要通过保障房解决。

最近几年，房地产政策已经大幅调整，房贷利率降至30年最低，首付比例降至历史最低，限购在绝大部分城市已全面取消，各项政策已应出尽出，当前只欠缺信心。看2026年房地产能不能止跌回稳，就是看信心能不能回升。年初最高领导人多次强调“团结就是力量，信心赛过黄金”，我们要争取在2026年上半年把信心拉回来，让2026年成为掉头向上的拐点。

1998年，在住房短缺、快速城镇化带动住房需求释放以及住房老破旧问题严重等因素推动下，国家启动了住房制度改革。中国实现了从福利分房体系向市场化商品房体系的转变。经历30年的快速成长，我国房地产市场供求关系发生了重大变化，正处于转型升级和高质量发展的关键时期。要认识到房地产市场是有波动的，也是具有周期的，只要有周期，就不怕，就有信心，久雨必停。市场各方需要主动适应新形势新阶段新变化，尊重市场规律，控制杠杆水平，安全穿越周期。

中房指数系统是用知识创造和数据提供支持，让市场可以通过数据总结历史规律，也为政策制定和投资决策提供了重要支持，未来在数字经济时代会更加重要。建议未来继续深入研究住房政策、产业政策和金融政策的关系，同时研究房地产与中国式现代化的关系，并聚焦研究当前市场堵点问题，推动行业高质量发展。

早在房地产市场发展初期阶段，中房指数系统就已率先建立，为政策制定、企业决策和投资者判断提供了关键的数据支撑。过去三十年的发展经验表明，房地产行业与经济社会发展是相辅相成的关系。经济增长推动城镇化快速推进，使我国在三十年间实现了西方国家百年才达到的城镇化成果。与此同时，房地产发展在投资拉动、促进就业和财政收入方面发挥了重要作用，促进了经济的繁荣。在房地产发展过程中，调控政策是行业运行的重要影响因素，政策方向从早期的全国统一调控逐渐转向基于城市差异的“因城施策”。当前，我国常住人口城镇化率已达约67%，接近发达国家水平，城市发展正由大规模增量扩张转向以存量优化为主的新阶段。在这一背景下，需注重新型城镇化战略要求，强化都市圈和城市群的功能协同与空间优化，对不同城市差异化管理，持续促进房地产市场高质量发展。总体来看，未来城镇化仍有一定发展空间，将持续释放房地产需求潜力。

房地产金融始终伴随并支持着房地产市场的发展，一方面通过不断的金融创新为房地产市场发展提供动力。另一方面以1997年香港的金融保卫战为鉴，始终坚持风险防控，并通过政策的调节，维护房地产市场金融乃至整个金融体系的稳定。展望未来，房地产市场将由高速发展转向高质量发展阶段，房地产金融将继续配合行业模式转型，不断创新，稳定发挥对市场的支持作用。

非常荣幸有机会参加中指院组织召开的《中国房地产指数系统三十年回归与市场展望专家座谈会》，与以会专家、教授共同回顾座谈了中国房地产市场三十多年来的发展历程。

以1995年为基点，中指院分三个阶段（三个十年）全面深入分析了我国房地产市场发展情况、存在的问题和未来市场走势，内容丰富详实，具有很高的参考价值。作为中指院的拳头产品，其每月发布的中房指数等房地产市场信息，更是具有很强的前瞻性、时效性和权威性，早已成为我国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”，也是政府统计数据协调性评审的重要依据。

最近几年，我国房地产市场虽然经历了周期性的深度调整，但党中央、国务院及时采取了一系列稳定房地产市场的政策措施应对风险挑战，一些问题已经得到了较好解决。从经济发展进程来看，房地产业仍是我国国民经济发展的重要产业，房地产的产业链很长，拉动经济增长的作用依然非常显著。未来房地产业发展要从追求规模速度转向质量效益，要因城施策控增量、去库存、优供给，有序推动“好房子”建设，更好满足广大人民群众的刚需和改善性需求。

此外，还有一个小建议，中指院可在现有指数系统基础上增设市场预警指数内容，进一步提升形势研判的前瞻性与时效性，助力房地产业更加平稳健康发展。

经过长期发展，中房指数体系应用场景从开发端扩展至物业管理、城市更新、资产管理和学术研究等多个方面。同时中指研究院庞大的数据系统，极大的推动了行业的技术进步，贡献巨大。

未来，随着不动产金融体系的完善以及基础设施与商业不动产REITs资产覆盖范围不断扩大，相关资产的价格、租金及运营成本等数据的重要性将日益凸显。建议构建相应的指数体系，为机构投资者的不动产投资活动提供分析和决策工具。

长期来看，房地产曾是中国经济高速增长的引擎，在增量时代发挥着核心带动作用，在存量时代依然是支撑经济平稳运行的重要支柱。房地产具有抵御通胀的属性，和家庭方方面面息息相关，未来仍将是机构和家庭配置资产的重要组成部分，同时随着其功能和内涵不断丰富，高质量发展空间巨大。

中国房地产指数系统对研究房地产市场帮助很大。中国房地产市场高速发展的30年也是中国城镇化快速推进的30年，目前随着城镇化进程放缓，房地产市场发展进入了新的发展阶段。迈入存量房时代是行业大趋势，目前过半数城市二手房成交量已超过新房市场。同时，城市更新也是大势所趋，今年城市更新被赋予新的战略定位，成为推动城市高质量发展的重要抓手，未来房地产行业存量更新改造的空间将明显扩大。随着盘活资产成为行业发展大方向，可以考虑编制资产评估价格指数，为资产交易的定价提供判断依据。

中房指数系统忠实记录了过去30年中国房地产发展，为企业投资决策、消费者了解市场、政府制定政策提供了重要依据。过去三十年，中国住房市场始终围绕问题导向与目标导向不断发展演变。不同阶段解决不同的主要矛盾。前二十多年核心问题和主要目标是解决住房短缺问题（即“有没有”的问题）以及拉动经济增长，通过住房超高速增长的数量扩张来解决。而随着房地产供求关系发生重大转变，现阶段的市场痛点和主要矛盾已从数量问题转向质量问题和结构性问题（供需在更高水平的适配问题）。未来重点是推动房地产高质量发展，而且要更加系统化，更加重视房地产全链条、全体系的高质量发展和整体协同。要关注住房品质提升，促进“人房地钱”等要素资源的优化配置，还要重视房地产从设计开发到施工建造环节再到物业服务的质量提升，强化住房全周期的质量把控和提升，提升居民居住体验感和获得感、幸福感，实现从“住有所居”向“住有宜居”和“住有优居”转变。

我从学生时代开始就参与了中房指数系统的研发工作，后来又是中房指数的深度使用者。非常感谢中房指数系统，也期待未来我们可以继续深化各个方面、各个维度的合作，我们合作了30年，也期待着再合作30年。

中国房地产指数系统是中国房地产业的数据基础设施，是中国房地产市场的空白填补者、创新者、实践者、推动者和引领者，见证了房地产行业的空前发展与社会经济的动态变化。过去三十年，房地产业是国民经济的支柱产业，撑起了多方面的责任和力量，目前行业虽然迈入了存量时代，但房地产业依然是支柱产业，希望中房指数系统继续用数据深刻揭示行业发展的客观事实、新动向、新特点。再次祝贺中房指数系统成立三十周年，期待下一个三十年发展的越来越好！

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