从通勤通道到便民商业 北京地铁提速商业化

北京地铁便民商业布局正全面提速。北京商报记者日前从北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）获悉，12月19日，该公司旗下轨道交通便民商业品牌“京投派”将进行首发，北京地铁12号线三元桥站地铁便民商业（以下简称“三元桥站项目”）将正式揭幕。与此同时，20余个地铁便民商业空间正在开展前期筹划。不同于传统站内单点商业形态，“京投派”是北京首个以地铁站外及周边区域为核心、系统化布局的便民商业品牌。该品牌主打便民服务，将围绕站点周边人群特征，构建匹配区域需求的消费场景，为市民提供“最后一公里”的生活消费与服务补充。

还有20余个站点计划被开发

地铁站不再只是匆匆路过的交通节点，而将成为你生活的一部分。“京投派”微信服务号12月9日发布消息称，今年末，将正式启幕京投公司旗下轨道交通便民商业品牌“京投派”，肯德基、美邻友24H便利店、MANNER COFFEE、白驹文化餐厅、PartnersBrew精酿餐吧、Elaine Ice Cream Cake伊襕爱情故事·面包仓库、微风市集、一直攀岩攀岩馆等15个品牌将亮相北京地铁12号线三元桥站。

北京商报记者第一时间联系到京投公司资产经营开发事业部副总经理、北京城投地下空间开发建设有限公司（以下简称“城投公司”）总经理李秋然，进一步确定“京投派”品牌首发暨三元桥站项目揭幕时间为12月19日。

据“京投派”此前消息，三元桥站项目将建设约1万平方米的“轨道上的城市客厅”，将运转起包含30家店铺的“轨道+生活”的复合场景。

“三元桥项目聚焦于打造‘美好一日’的生活场景，就是人们一早坐地铁上班，出站后，可以吃到即时、便捷的早餐，午间过站可以喝杯咖啡、聊聊天，晚上下班坐地铁，还能就近去攀岩馆健健身。”李秋然强调，“招商方面，公司会先充分调研地铁站周边情况，然后依据该区域特点进行招商。三元桥项目整体定位还是偏向活力和年轻化的，希望能吸引更多的年轻人。”

三元桥站北邻凤凰汇购物中心，南接京密路与首都机场高速公路，是北京地铁10号线、12号线、首都机场线的交会点。

李秋然透露，三元桥站项目是一个新的起点，未来，“京投派”将入驻更多轨道站点，目前在计划中的就有20余个，其中包括公益西桥站（丰台区地铁车站）、首经贸地铁站（丰台区地铁车站）、高楼金站（通州区地铁车站）等。

北京地铁商业综合体品牌

北京商报记者注意到，“京投派”微信服务号认证主体为城投公司。

作为京投公司的子公司，城投公司主要负责地下空间（尤其是与轨道交通结合的地下空间）的综合开发和运营管理。此前开发建设的苏州街站一体化棚改项目实现了地铁10号线与16号线换乘站一体化设计。

李秋然表示，其实除了“京投派”外，公司旗下还有“京投港”品牌在运营，二者的区别在于“京投派”主要是利用地下空间实现一刻钟商圈的便民服务，“京投港”则是打造大型商业综合体、办公楼及配套商业。“实际上，我们从去年就开始在研究‘京投派’品牌了，包括确定其内涵、设计IP形象等。今年开始提速推进三元桥项目落地。”

值得注意的是，10月31日，北京地铁公司也对1号线八通线国贸站的原有服务空间进行创新升级改造，打造了北京地铁站内首家咖啡店并投入运营。并且，据当时公开数据，北京地铁公司已布设便利店、面包店、献血屋、文创店等便民店铺134处；布设食品售货机、潮玩机、面包机、共享充电宝机、拍报机等自助设备2634台；增设城市客厅、地铁小站、鲜花机柜、寄存柜等设备设施274处。

从点到面再到立体化，北京地铁商业化开发骤然提速。“‘京投派’是京投公司第一个地铁站外及周边便民商业品牌。”李秋然介绍，“京投派”品牌旗下商业是把地铁建设过程中的剩余空间进行充分利用，促进消费、服务乘客和市民，这类空间目前被定义为便民服务设施，可用作商业经营。

通勤路径转化为消费动线

不论是地铁站内的咖啡馆，还是出站口下沉广场的餐吧，这些涌现的消费业态都在释放着北京地铁空间商业化加速的信号。

在苏商银行特约研究员武泽伟看来，北京地铁空间商业化加速的核心驱动力在于其庞大的客流基础和城市发展的集约化需求。北京轨道交通网络日均客流量超千万人次，形成了天然的消费流量入口。在建设国际消费中心城市的战略目标下，挖掘这一“流量富矿”以创造新消费场景和经济价值显得尤为关键。同时，城市空间资源日趋紧张，向地下和站点周边进行立体化、综合化开发，成为高效利用土地、优化城市功能布局的必然选择。

另外，北京市社会科学院市情调查研究中心副主任陆小成认为，地铁站点已经成为市民出行必经的重要通道和城市“微中心”，利用站内碎片化空间，盘活闲置资产，同时不影响乘客通行，创造新商业模式，将轨道交通与城市空间深度融合也是一大趋势，国际上已有不少站城一体化（TOD）的典型案例。

不同于其他地区，北京地铁最大的特点在于“强通勤”性质，人们乘坐地铁的目标很明确，就是从a点到b点去上班，行色匆匆、很少有闲暇时间。李秋然表示，“京投派”在“强通勤”的基础上做便民商业，也是为了尽快满足人们对即时便捷服务的需求，不可能像其他商业体一样包罗万象，而是专注于便民，结合周围群众特征，来补充相应消费场景。

不过，北京围绕地铁站进行商业开发，也有明显受限的地方。多位业内人士都对北京商报记者表示，因早期规划原因，现有预留商业空间较少，可开发面积不大；对安全管理和客流疏散要求高等。更关键的是，如何将乘客的通勤路径转化为消费动线，甚至吸引专程前来消费的目的性客流，从而实现商业体盈利的良性循环。

“三元桥站项目可能会先经历一段时间的培育期，后续通过精细运营及与周边社区、办公楼充分联动等方式不断提质增效。同时，相较于被动地嵌入，‘京投派’品牌将更主动地介入到地铁建设开发的全过程，进一步建立好品牌认知、策划好商业形态、设计好消费动线。”李秋然说。

北京商报记者 程靓