议价空间15%！一组数据告诉你，南沙二手房价究竟有多少惊喜

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

在过去的11月，不止新房成交规模维稳，二手房也传来了好消息。

克而瑞数据监测显示，重点监测30城中，二手房成交面积较10月出现了回升，环比上涨14%。

广州也不例外，克而瑞数据监测显示，11月广州二手房成交面积80.06万㎡，环比10月增长10%，成交均价24610元/㎡，环比上涨2%。

从走势图可见，这是广州二手房成交规模连降7个月以后，首次迎来好转。

不仅如此，小编还发现，进入11月后，广州二手房东争取到了一定的“价格主动权”。

在议价空间上，克而瑞数据监测显示，11月广州二手房平均议价空间12%，环比10月收窄2%。

但具体到11月广州各区二手房成交结构上看，存在着明显的分化：

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量价齐降，议价空间扩大

克而瑞数据监测显示，广州11区中，11月番禺、增城二手房成交面积突破10万㎡。

还可以看到，与上月相比，除南沙与从化外，其余区域二手房成交规模有不同程度的好转。

价格方面，克而瑞数据监测显示，11区中有4区二手房成交均价环比下跌，主要集中在近/远郊区域，其中番禺、南沙环比下跌5%，为所有区域最高。

但与南沙不同，克而瑞数据监测显示，11月番禺二手房成交面积环比增长2%，而南沙环比减少3%，为4.51万㎡。

量价齐降，成为了上月南沙二手房市场的一个显著特征。

不仅如此，克而瑞数据监测显示，近十三月南沙二手房平均议价空间15%，仅有3个月议价空间低于全市平均值，在9月份更是达到了19%。

或许我们不妨得出结论，现阶段的南沙的二手房价格在持续触底，有不少意想不到的价格福利等着购房者挖掘。

为什么会出现这样的现象？

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二手市场回暖，总体需求稳定

先来回顾南沙今年以来的二手房整体成交情况：

克而瑞数据监测显示，2025年1-11月南沙二手房成交面积57.25万㎡，较去年全年增长2%，为近六年来的最高峰。

同样规模攀高的还有南沙二手房的挂牌量，根据贝壳上显示，截至2025年12月11日，南沙二手房挂牌量达到了9993套。

按照今年以来月均503套去化计算，需要19个月才能消化完毕。

为尽快出货，业主之间的价格“内卷”也在不断加剧。

克而瑞数据监测显示，11月南沙二手房成交均价15437元/㎡，按照总价段划分，总价200万元以下二手房成交351套，占比达到了80%，环比上月扩大6%。

这或许也是11月南沙二手房平均议价空间环比10月提升的原因。

另一方面，克而瑞数据监测显示，尽管今年1-11月南沙二手房累计成交占比达到了49%，稳坐半壁江山。但从9月以来，新房营销再度发力，已经连续三个月占据主动权。

新房对于二手的分流，或许是二手房议价空间扩大的另一个原因。

而造成分流的原因，不仅有新房价格下调，还有一个原因在于新房产品力的提升。

今年8月，南沙区住建局印发《南沙区“好房子”建设专项行动计划（2025-2027年）》的通知。

这是广州首个区级“好房子”建设行动计划。

例如在上个月，南沙先从土地端出发，供应了三宗在下半年以来广州市内几近“绝唱”的“阳台率25%”的超新规用地：，号召房企在南沙建设“好房子”，提升未来业主的居住体验。

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