上海
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近半澳首次购房者花光积蓄买房！专家警告“危险”
首次购房者正将名下的每一澳元都用来买房，专家警告，这种“存款归零”的做法是一场赌博，正在加剧购房者面临的风险。
Finder的一份报告显示，全澳近一半首次购房者在调查中称自己超预算买房，高于2022年的38%，因为飙升的房价迫使他们花得更多。
在超支人群中，越来越多人表示他们为了买房花光所有积蓄。
Finder的研究显示，在过去一年时间，这类首次购房者约占所有超原定预算买家的一半。
Finder指出，这一趋势主要因为房价迅速上涨，使得首次购房者在开始买房之初设定的预算很快变得不足。
PropTrack的数据表明，悉尼的独立屋中位价在截至12月的一年内上涨12.1万澳元，而公寓中位价上涨约5.2万澳元。
这种情况迫使买家投入更多积蓄来应对极端的房价上涨，否则就可能被挤出市场。
Finder房贷专家Richard Whitten表示，对于首次购房者来说，这是一种危险的处境。
“在没有任何应急储蓄的情况下买房，意味着你接下来的几年将过得十分拮据，因为你既要还贷，又要设法再存一些钱。”
“紧急开支随时可能发生，而陷入这种状况的买家将毫无准备。”
Whitten还表示，在未来可能加息的情况下，零存款首次购房者的增加可能会对更广泛的市场造成影响。
“如果利率在2026年上调——这完全有可能——零存款的买家在还贷压力进一步增加后，将更难再攒下任何积蓄。”
在接受Finder每月消费者信心调查的28位经济学家中，有一半表示他们预计不会再降息，三分之一表示未来6个月可能加息。
Macquarie University Business School的Geoffrey Kingston表示，澳联储或于下周二的董事会会议上“按兵不动”，但补充说：“我们很可能会在2026年看到1-2次的加息。”
My Housing Market的经济学家Andrew Wilson表示，如果通胀如预期那样持续上升，加之近期劳动力市场温和疲软加剧，澳联储在2026年“可能面临艰难的决策”。
02
2026澳洲买房看这里！专家预测100个热门区，房价涨幅或达6.9%
以下郊区正经历由高档化（gentrification）、城市重新规划或人口结构变迁所驱动的深刻转型：有些本就是炙手可热的市场，却因供需严重失衡而持续承压；另一些则曾是昔日热点，经历冷却后如今正站在复苏的临界点上。2026年“全澳百大热点郊区”榜单由REA集团牵头，联合一个由行业专家组成的评审小组共同编制，依据多项关键增长动力甄选而出——这些因素不仅有望在未来一年支撑房价稳健上扬，更具备跑赢整体市场表现的潜力。
榜单中约三分之二的郊区位于首府城市，其余三分之一分布于区域中心。其中最实惠的入选郊区房价中位数低于40万澳元，另有多个区域总租金收益率超过7%，凸显其对投资者的吸引力。
2026 三大核心趋势：基建、奥运、区域转型
REA集团高级经济学家埃莉诺·克雷格（Eleanor Creagh）指出，众多上榜郊区位于新兴增长走廊内，其房价前景将直接受益于重大基础设施项目，如西悉尼新机场、地铁延伸线及体育场馆建设。“一般来说，房价上涨与投资者兴趣往往集中在新就业岗位、交通升级、物流便利性与预期人口增长交汇之处，”她表示。
西悉尼在榜单中表现尤为突出，尤其围绕新机场及其配套基础设施走廊，叠加新建地铁与铁路连接，正形成强劲的发展动能。昆州的入选区域则呈现双轨特征：布里斯班内城区受益于持续的高档化进程，而更广泛的东南昆士兰则依托相对可负担的房价、强劲的就业增长、交通枢纽地位以及2032年奥运会相关基建投资，共同支撑自住买家与投资者的双重需求。
值得注意的是，达尔文今年上榜郊区数量超过过去三年总和，成为表现最亮眼的首府城市——在经历长达十年的低迷后，其房价在过去12个月的涨幅仅次于珀斯，强势反弹。
在首府城市之外，“可负担性”成为区域热点的核心主题。但这些崛起的区域中心并非依赖单一产业，而是具备多元经济基础。“上榜的区域性郊区多集中于较大的区域中心城市，其经济由医疗、教育、农业、物流及旅游业共同支撑，抗风险能力更强，”克雷格补充道。
市场背景：连续上涨但增速分化
PropTrack数据显示，受利率预期改善提振借贷能力与买家信心，全国房价已连续11个月录得上涨。投资者活动日益活跃，叠加政府对首次置业者的政策支持，进一步推动市场热度。
然而，增长格局正在分化。“过去一年，达尔文、霍巴特、墨尔本和悉尼的年度房价涨幅加速最为显著，此前疲软的市场正重获动能，”克雷格指出，“与此同时，布里斯班、阿德莱德和珀斯虽仍维持强劲上涨，但增速相较去年同期已不再加快。”
随着通胀压力持续，多数经济学家已下调对2025–2026年降息的预期，甚至有观点认为澳洲央行下一步更可能是加息而非降息。对此，克雷格警示：“鉴于利率预计将在较长时间内维持高位，住房可负担性限制或将导致2026年全国房价整体涨幅放缓。”
榜单编制方法论
“Hot 100”榜单由包括全国性房地产机构负责人、专业买家代理、市场研究员、资深投资者及学术专家组成的跨领域小组共同评选，并辅以PropTrack的权威数据与宏观经济分析。郊区提名基于以下八大增长动力：
可负担性：或为低总价门槛，或相较周边区域具相对价格优势；
生活舒适度：涵盖餐饮、零售、公园等提升生活方式的配套设施；
家庭吸引力：包括住宅类型多样性、社区安全及优质学区临近度；
区位优势：靠近CBD、交通枢纽或自然景观（如海滩、河岸）；
投资前景：租赁市场需求旺盛，租金回报率高，具升值潜力；
中产阶级化趋势：街区面貌、商业业态与居民构成正经历积极转变；
人口增长预期：本地人口规模预计显著上升；
基础设施投入：已有或规划中的重大公共投资项目将惠及该区域。
该榜单不仅反映当前市场热点，更旨在识别那些具备结构性增长引擎、有望在未来数年持续领跑的潜力郊区。
03
澳首房族年入十八万购房难，新州仅5%房产可负担
毕马威(KPMG)最新研究揭示，澳大利亚首次购房者面临前所未有的严峻挑战。年收入达十八万澳元的家庭，在新南威尔士州仅能负担市场上5%的房产，在维多利亚州的选择范围也缩减至10%。
根据毕马威的分析报告，住房可负担性前景持续恶化，购房者如今需要比五年前更高的收入才能承担房贷。
具体数据显示，在2019-2020财年，年收入为十五万澳元的平均首房买家家庭，能够负担全澳约30%的房产。然而，到了2024-2025财年，尽管支撑房贷所需的收入门槛已升至十八万澳元，符合预算的房产比例却暴跌至仅12%。这种下滑在各州表现显著:维多利亚州首房买家的可负担比例从五年前的15%降至当前的10%；新南威尔士州的可负担比例则稳定在5%，研究机构认为这标志着该州的住房市场已触及“不可负担性极限”。昆士兰州的恶化程度更为剧烈，可负担比例从五年前的60%骤降至如今的15%，西澳大利亚州也在同期从60%下滑至25%。
毕马威城市经济学家特里·朗斯利(Tery Rawnsley)直言，购买首套房已成为“一个极具挑战性的过程”。他指出：“社会上出现了一群人，他们可能正走向'永久租房者’的道路。另一些人虽有积蓄，却发现在市场上实际找到那仅占5%、10%或12%的自己能负担得起的房源异常困难。”朗斯利强调，这必然导致各种妥协，“无论是选择远离工作地点的新开发增长区域，还是购买更小面积的公寓”。他进一步警告，这将产生连锁反应，“包括通勤时间大幅延长，甚至影响人们实现预期的生育计划”。
此项研究发布之际，适逢澳大利亚储备银行(Reserve BankofAustralia)召开年内最后一次政策会议。尽管2025年已进行了三次降息，将官方利率降至3.6%，但也推高了房价。目前市场预期进一步降息的可能性较低。
朗斯利的研究方法基于2019-20年澳大利亚统计局(ABS)的收入与住房调查数据，由于后续缺乏同类调查，他通过追踪首房买家房贷规模增长、房价中位数涨幅以及“父母银行”(bank ofmum and dad)支持等因素，推算出当前首房平均购买价格已攀升至七十六万澳元，买家需要约十八万澳元的家庭年收入才能负担相应的贷款。
朗斯利特别指出新南威尔士州数据的停滞意义:“新州五年数据未变动，恰恰反映了该州住房市场在过去10到20年间一直是不可负担性的震中’。它已经恶化到无法再恶化的地步了。”他形容悉尼市场“极其艰难”，年入十八万的家庭仅有二十分之一(5%)的机会找到负担得起的房产，“这将继续把更多年轻人挤出悉尼”。
尽管近期墨尔本房市趋于平缓，买家在当地仍有十分之一的机会找到负担得起的房产。但朗斯利提醒:“即使是墨尔本的那些新开发区域，入门级房产价格也正逼近八十万澳元大关。首房买家可能不得不考虑这些新区内更旧的房源，或者转向中环近郊区(middle-ring suburbs)的两居室公寓市场，以寻求性价比更高的选择。”
面对严峻形势，各级政府正试图增加住房供应。然而，朗斯利呼吁需要更多真正落在首房买家预算范围内的住房。
安保资本(AMP)首席经济学家谢恩·奥利弗(Shane Oliver)也认为，2010年代末期的公寓建设热潮曾对缓解住房负担压力有所助益，现在需要再次推动类似建设。“应划出更多区域允许建造单元房，简化建筑商和开发商的审批流程,”奥利弗建议，“重点应放在建造更小的住宅而非大户型，增加联排别墅、双拼别墅(duplexes)等类型。同时推广房屋和公寓的模块化、预制化建筑形式。”
他还提出更长远的解决方案:“我们应着眼于将发展分散到主要城市以外的区域中心并扩大其规模，而居家办公的普及为实现这一目标提供了途径。”
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全澳2025年度最贵房产盘点！富人区买家画像大公开，大都来自这些行业
过去一年澳大利亚最昂贵的房产交易已揭晓，凸显高端住宅与普通住房之间日益扩大的价格鸿沟。PropTrack最新数据显示，售价最高的住宅价值达普通澳宅（中位价95.2万澳元）的70倍。
REA集团经济执行经理安格斯·摩尔（Angus Moore）指出，尽管整体房价在过去一年上涨5.5%，高端市场（前5%）表现却相对滞后。降息虽普遍支撑房市，但对中低价房产影响更显著，因买家借贷能力受限。“负担能力仍极具挑战，尤其在珀斯、阿德莱德和布里斯班，房价持续快速攀升。”
升级型买家活跃推动了高价市场。摩尔表示：“近期售房者比例较高，反映许多业主借资产增值加速换房。”
年度十大豪宅交易集中于少数顶级地段。悉尼东郊占据主导——全国最贵十宗住宅销售中九宗位于CBD以东海滨区。苏富比国际地产经纪人迈克尔·帕利尔（Michael Pallier）解释：“该区域土地稀缺、毗邻优质学校、距CBD近且景观优越，自然成为奢侈品市场核心。”
墨尔本方面，Toorak包揽十大最贵交易中的六席，包括3330万澳元的四层“风水堡垒”及1930万澳元的混凝土豪宅。当地中介约翰·邦吉奥尼奥（John Bongiornio）称：“作为墨尔本顶级住宅区，Toorak始终供不应求。”他亦观察到买家结构变化：越来越多科技新贵涌入，寻求长期持有的标志性资产。
布里斯班高端市场则由汉密尔顿与阿斯科特引领，半数顶级交易集中于此。经纪人莎拉·哈克特（Sarah Hackett）指出，成功企业家及海外买家愿为稀缺性支付溢价：“他们视之为‘永远的家’，并耐心等待独特物业以创造价值。”矿业、农业及科技领域财富变现正驱动需求，包括近年出售软件公司的年轻富豪。
首府以外，拜伦湾与黄金海岸成为非都市区热点。拜伦湾Belongil Beach一栋新建五卧豪宅以3350万澳元成交；邻近Broken Head的度假屋“Ohanah”（毗邻克里斯·海姆斯沃斯居所）售出3600万澳元。黄金海岸美人鱼海滩两处物业分别以2750万及2340万澳元刷新纪录。阳光海岸Noosa Heads亦录得2680万澳元海滨别墅交易。
值得注意的是，尽管利率下调提振整体市场，高端房产更多受高净值人群商业环境与财富状况驱动。“融资成本对其影响较小，稀缺性、地段与生活方式才是关键。”摩尔总结道。
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