雅居乐的麻烦事 首提清盘呈请与清水湾地块被卖

来源：观点地产网

观点网 境外债务重组还未明朗，雅居乐的麻烦事又接踵而至。

12月9日晚间，雅居乐发布一则内幕消息，公司遭到昔日合作伙伴新濠（中山）企业向香港高等法院提交清盘呈请，案件排期2026年2月25日聆讯。

在此之前，海南陵水税务局又发布公告，决定拍卖雅居乐手中三宗清水湾地块使用权，以15.62亿元保留价抵缴税款及滞纳金。

一边忙着争取在年底期限前与境外债权人达成一致，另一边是手上资产不断流失，雅居乐如今还要应对日期已不远的清盘呈请，重重境遇皆是难关。

偿债主旋律之下，雅居乐的自救之路依旧是荆棘密布。

呈请始末

在晚上公告发布之前，雅居乐被提请清盘呈请的消息已经在市场上扩散，最明显、也是最先承受这波影响的就是雅居乐的股价。

雅居乐盘中已经暴跌19%，最低触及0.305港元的历史新低，截至下午收盘报0.310港元，跌18.42%，成交额1057.57万港元，总市值跌至16.9亿港元。

蝴蝶扇动翅膀，这场突如其来的风暴，起源于四年前一项价值40亿元的合作项目。

2021年6月，中山新濠雅创房地产开发有限公司以40亿元成功竞得广东省中山市南朗镇（翠亨新区起步区）西四围约50.4万平方米土地。

根据项目合作协议的条款，合营伙伴将通过项目公司共同开发项目土地，而中山新濠雅创房地产开发有限公司分别由新濠中山、雅居乐参股公司中山雅辰持有51%及49%股权。

按照双方最初设想，这宗地块将建设主题乐园及商住物业。而合作协议也详细规定了双方在项目中的运营、建设范围划分以及出资数额。

协议显示，新濠将负责主题公园的建造及所需的运营资金置出，主题公园建成后，新濠可以通过中山新濠雅创房开独立管理及运营。

作为合营方，新濠需要出资1.5亿元以支付收购价；向中山新濠雅创房开出资2.5亿元支持发展项目地块；还有为主题公园提供超过14.5亿元的建筑成本及开业前开支，并且拨付主题公园的持续经营成本。

雅居乐则负责项目中非主题公园地块的项目建设，也承担了开发资金更重的部分。

据了解，雅居乐要拨付40亿元拿地价中的38.5亿元，还要协助合营公司筹集资金，否则将以股东贷款的方式向合营公司提供最多14.5亿元资金，用来支付主题公园的建筑成本、前期费用以及项目其余部分所需要的所有资金。

也就是说，雅居乐预计要对这个项目总承担最多56.5亿元的资金支出。

而当时的雅居乐已经开始谨慎拿地，收缩土地投资，2021年上半年拿下22幅土地的权益地价为105亿元，中山主题乐园地块已经占去接近四成金额。

然而，新濠没能等来主题公园的建成，先等来了合作破裂。

根据2023年中期报告，新濠已在当年7月13日向雅居乐寄送通知书，因为雅居乐未履行合营协议条款而终止协议。此外，新濠就合营公司中山新濠雅创房开录得应占亏损296.3万港元。

中报内，新濠表示：“管理层预期公司将能够收回于该合营企业的投资账面价值”，于是新濠开启了向雅居乐追收投资的漫漫长路，也打开了雅居乐今时被提清盘呈请的潘多拉魔盒。

根据公告，清盘呈请涉及雅居乐未付款项合计1858.71万美元即223.43万港元，款项源自2025年9月25日中国国际经济贸易仲裁委员会的仲裁裁决。

针对新濠提请的清盘呈请，雅居乐表示极力反对呈请，将积极与呈请人沟通，力求协商达成有效解决方案。

或许是“极力反对”的态度起了效果，雅居乐10日股价经历剧烈波动，开盘即跌3.2%后，一度下跌11.3%，触及0.275港元的新低，随后股价回升，截至收盘报0.33港元，张6.45%，成交额1400.29万港元。

偿债主旋律

今年8月披露最新境外债务重组情况时，雅居乐表示争取在2025年底前与境外多数主要债权人达成一致。只是，距离进入2026年只剩下不到一个月的时间，还未有更新的境外债重组消息传来。

处在关键时刻，心系偿债的雅居乐似乎也主动或被迫加快了资产处置和变现的动作。

先是九月底雅居乐在中山的凯茵云顶项目被传开启“骨折价”降价清盘，从开盘时最高的销售单价1.8万元/平方米，降至8000元/平方米左右，折让幅度将近六成。

雅居乐的压力也能从降价清盘中窥得一二：销售始终是活钱来源，打折清盘总比尾盘难售要好得多。

从库存情况来看，雅居乐目前在78个城市共拥有规划总建筑面积3122万平方米土地储备，最核心土储可分为两类：一类是海南、云南等地的文旅大盘；另一类是存在一定去化压力的非主流城市项目，如中山、惠州等。

而雅居乐位于一线城市的项目大多数在2021年便已入市，如今要么处于周转完毕状态，要么处于尾货清仓阶段。

债务难关还悬在头上，让销售尽快回到正轨时雅居乐的当务之急。只是行业还处于调整期当中，雅居乐并不能急于求成，管理层也在股东会上表示“会视乎市场情况而决定推售步伐”。

无法通过销售带来实实在在的资金回笼，雅居乐只能主动处置资产。

今年10月，雅居乐委托第一太平戴维斯出售其2023年7月以9.66亿港元强拍获得的香港九龙塘义本道6号龙圃别墅项目。

但资产出售还未有下文，雅居乐在海南陵水的清水湾项目A06-2地块又被端上拍卖桌。

拍卖信息显示，A06-02地块分为三幅地，使用权面积分别为44401.6平方米、69007.4平方米和60638.5平方米，总面积174047.5平方米，土地性质为城镇住宅用地，竞买参考价约为15.62亿元。

拍卖信息登报公开，也佐证了此前业内传出“雅居乐欠有当地大量税款，后期可能要卖地交税”的消息。

而根据市场统计，关于海南雅居乐的欠税公告有9条，其中2025年4月8号发布的土地增值税欠税一项，金额超过30亿元。

清水湾项目曾被称为雅居乐手上的“明珠”，在最开始也的确为雅居乐贡献良多。

据观点新媒体了解，雅居乐于2006年8月与海南陵水政府签订《清水湾开发合作协议》，首次以约10亿元（约226元/平方米）取得清水湾一期 12 块地块。

随后两年，雅居乐又分别以226元/平方米（一期）和 207元/平方米（二期）低价竞得后续地块，累计取得约25亿元的三期土地，总占地约1万亩。

2009年，清水湾项目首期开盘便为雅居乐带去了64亿元销售成绩，占雅居乐当年总销售额约30%。此后将近8年时间，清水湾项目仍在源源不断为雅居乐提供销售支持，仅2017年销售金额便达到170亿元，占其全年销售近22%，项目毛利率约为58%。

即便后来处于偿债压力之中，雅居乐依旧在2023年取得清水湾B11？1商业组团的建设工程规划许可证，并进入施工阶段，2024年B09地块（第3、4期）二阶段 30 栋低层住宅、2栋电房、综合楼的规划也进行核实批前公示，住宅区建设正在推进当中。

虽然项目还在陆续推进完善，但为了偿还债务，雅居乐近年来已经将清水湾项目中包括莱弗仕酒店、假日酒店等在内的核心酒店资产出售，住宅资产也大量以包销形式出售。

而原定于12月8日进行A06-2地块拍卖事项，也在开拍前临时被当地税务局紧急中止，再次拍卖时间未定。

根据市场消息，地块拍卖中止或许与“抵押权人提出异议”有关，意味着地块在当地税务局之外还有其他债权人，后续拍出的难度或许不小。

另外，清水湾项目坐拥一线海景，在拍卖前也有风声称已有5家房企报名。只是雅居乐在清水湾的往日辉煌已然不在，未来转变也很大可能再与其无关。

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