溢价率高达65% 中铁置业7.92亿元竞得深圳梅林地块

中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

12月10日，深圳迎来本月第二场土拍，B405-0308宗地经过148轮限时报价，最终由中铁置业集团华南有限公司（以下简称“中铁置业”）以7.92亿元成交，溢价率约65%，综合楼面单价42695.42元/平方米。

公告显示，B405-0308宗地位于深圳市福田区梅林街道越华路10号，为二类居住用地，土地面积不到5000平方米，堪称“迷你宅地”，建筑面积约1.86万平方米。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对《中国经营报》记者表示，B405-0308宗地位于福田核心区域，这是福田区近16年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是深圳2025年出让的最后一宗住宅用地。“B405-0308宗地作为年末收官之作，其以65%高溢价成交，标志着深圳楼市进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局。”

竞价148轮

公告显示，B405-0308宗地起始价为4.8亿元，土地面积4994.02平方米，起始楼面价25876元/平方米，其在开拍前已获得8家竞买人报价。据悉，该地块吸引了中海、保利、中铁置业、天健、新世界深圳、华侨城、万骏伟业、越秀等房企参与竞价。经过148轮线下竞价后，由中铁置业以高溢价斩获，成交楼面价约4.3万元/平方米。

B405-0308宗地现状 来源：深圳公共资源交易中心

根据规划设计要点审批表，B405-0308宗地规定容积率≤3.72，新建规定建筑面积中，住宅面积约1.54万平方米，物业服务用房面积100平方米，商业面积1500平方米，社区公共配套设施面积1500平方米，单元机房面积70平方米。该宗地建筑高度小于100米。

记者获悉，B405-0308宗地此前为“新型产业+教育设施用地”，今年7月调整为住宅用地。出让公告要求，地块内的商品住房需全部实行现房销售，地块须自签订出让合同之日起1年内开工，4年内竣工。

孙红梅表示，作为深圳又一宗“现房销售”试点地块，B405-0308宗地的市场接受度将影响未来土地出让政策走向。“‘现房销售’模式加速行业洗牌，中小房企因资金承压被淘汰，房企从‘高周转’转向‘高品质’竞争，精品住宅供应占比将提升，对增强购房者信心，稳定市场预期具有积极作用。”

值得注意的是，中铁置业此前在深圳已有布局，其开发的阅臻府项目处于现房在售阶段。

深圳今年土拍收官

随着B405-0308宗地成交，深圳今年土拍落下帷幕。

据中指研究院统计，截至目前，2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总土地面积约23.44万平方米，总规划建筑面积约77.29万平方米，总成交金额约290.9亿元，平均溢价率32.81%。

孙红梅分析指出，预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，避免库存压力，核心区住宅用地高溢价成交将成为常态。

楼市表现方面，深圳贝壳研究院提供的数据显示，今年1—11月，深圳新房与二手房累计成交约11.15万套，比去年同期增长12%，创下近5年同期成交量新高。近5年来，深圳楼市经历了平稳调整与复苏增长阶段。2021年1—11月成交量为109582套，2022年及2023年同期成交量分别为69168套、74831套，2024年逐步回升至99588 套，2025年前11个月突破11万套，市场复苏趋势明确。

值得注意的是，自今年9月起，深圳陆续出台放宽限购、优化首付比例、“认房不认贷”等一揽子措施，相关政策效应在四季度持续释放。

12月5日，深圳出台住房公积金新政，聚焦职工多元化住房消费需求，增设多项住房消费类提取情形，放宽提取条件，更好地满足职工刚性和改善性住房需求。具体而言，允许提取公积金支付首付款，并支持“既提又贷”，新增异地购房还贷提取。新规自2025年12月15日起施行。这意味着，购房者可将账户余额用于首付，同时不影响贷款额度计算，极大缓解资金压力。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：翟军）