江北慈城的困局与出路

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慈城，曾是上一轮牛市的热土，御官山当年开盘17000元的价格，引来近万人摇号。如今，这个小区的二手房挂牌量接近300套，价格大概只能卖到1万出头。

就在御官山旁边，2020年10月，楼市烈火烹油的日子里，一块不起眼的边角地吸引了16家开发商竞拍。在互相飙价101轮之后，龙光以楼面价14765元/平豪气拿下，总共花了8.8个亿。

后面的故事大家肯定都料到了，这项目在挖好地下室（主体局部2楼）、建好售楼处还没有正式对外销售时，由于开发商暴雷，烂尾了。

这一烂，就是四年。

图片源自阿里法拍

正因为从未对外销售，所以这个项目还可以整体处理，如果有人愿意买下来，还可以继续开盘销售，和新盘没什么区别。

但难就难在什么样的价格买，从去年下半年开始，这个项目一共进行了5次拍卖，但无一人接盘；直至前不久，第六次上拍，起拍价降至1.8亿，比龙光当初拿地的价格整整少了7亿。

但还是无人问津。

慈城的土地就这么不值钱了吗？是的，如果去看看当地的二手房价格以及挂牌量，哪怕1.8亿的价格，楼面价仅3000元/平，也没有开发商敢接。

周边二手房价1万出头，新房1.3万左右且销售极慢，如果有人1.8亿拿下，建安+管理+营销等算5000元，装修2000元，成本也要1万左右了。

亏本的生意谁愿意做？

慈城要把这块地卖掉，不改方案是很难的，上面是一笔明账，即便土地白送，成本也要7000，在这个刚需红海里，也不一定能赚到钱。

或许可以把这块地的规划变一变，容积率降到1.0，做联排或者合院，说不定还能盘活。

毕竟，别墅类产品的价格可以卖得高一点，开发商还不用装修，成本能省下不少。

慈城今后想卖地，估计大概也只能走这个思路，走刚需路线肯定不行了。容积率必须大幅度降下来，双拼、联排、合院、叠墅类产品，在慈城或许还有机会。

当然，量不能太大，要控制好节奏。

一个榜样是镇海的庄市，此前庄市的土地容积率都规划得非常高，多在2.5以上，但真正要卖的时候，容积率直接腰斩，所以地卖掉了，房子也卖得不错。

其实早在开发之初，慈城的维拉小镇和云鹭湾走的就是低容路线，一边是别墅，一边是大平层洋房。只是这个规划太过超前，在那个短缺时代，首先最受追捧的必然还是普通产品，高端改善型产品还不是市场主流。

同样是新城，镇海新城走的就是刚需路线，无论是万科城，还是保利城，就主打一个面积小总价低，把人搂进来再说。

从一开始，慈城似乎就把牌打反了。

后来，因为大户型不好卖，慈城才开始走刚需路线，御官山就是一个典型代表，还包括宁宸院、湛蓝云镜等。这一步算是走对了，卖掉了大量土地，也聚集了最基本的人群，形成了慈城新城的基本盘。

但这里面仍然有一个巨大的失误，就是基本没有商业和商务规划，很多小区没有一间商铺，居民生活极为不便慈城新城变成了一座睡城。

什么是睡城？上班不在这里，消费不在这里，只有睡觉在这里。

睡城是功能极为单一的功能区块，也是城市里的荒漠，人们只有晚上回到这里，基本不产生消费，商家很难生存，生态很难建立起来。

在开发新城的动作上，慈城还是显得过于谨慎，并没有全力投入。同样是新城，高桥把镇政府搬到了新区，引进了印象城，开发了写字楼，力度就比慈城大了不少。

其实高桥开发得比慈城更晚，更好的参照还是庄市，慈城的领导可以对比一下庄市的城市建设，除了住宅区，庄市还有什么是慈城所没有的？

慈城或许可以把更多的职能部门搬到新城来，这边的写字楼也建起来了，估计一年半载的很难租出去，不如把机关搬过来，聚一聚人气，为后续开发打好基础。

毕竟继续留在老城也没有什么前途。

慈城有一个巨大的优势，就是靠近前洋。

经过若干年的接续开发，前洋商务区已初具规模，这里差不多成了江北最大的商务区，有很多的企业和年轻人，他们最终将会带来消费和居住的需求。

慈城的潜在机会还在于姚江新城的开发，邵家渡大桥今年通车，姚江新城已经形成十字交通骨架。云飞路以北，新的项目正在破土动工，包括新的园区、区级市民中心、学校等等。

开发姚江新城，是江北未来若干年的唯一选择，这个过程可能十分漫长，毕竟城市化速度在减缓。但姚新的地理位置非常优越，它是宁波对接余慈、长三角的北门户，又有十多公里江岸线，还是一个非常干净、拆迁成本很低的区域。

江北乃至宁波，没有理由不持续开发姚江新城。

随着前洋和姚新的开发，慈城会逐渐融入市区，这个过程和庄市融入市区非常类似。慈城或许可以思考一下自身的功能定位，补足在商业、交通、生活配套上的短板，以更加积极的姿态，融入到前洋-姚新板块中来。

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