房东集体不卖了？楼市真相：核心区房东硬气，刚需现在买房更划算

别被撤牌率吓住！这才是楼市的真相。

11 月上海二手房撤牌率飙到 15.3%，朋友圈全在说房东集体躺平，但没人提另个关键数：当月成交 22943 套，创下半年来新高。

一边是房东不卖了，一边是买家抢着买，这看似矛盾的局面，恰恰藏着今年最实在的买房机会。

先搞懂谁在撤牌：内环内商品房房东撤牌率高达 87%，相当于 100 套下架房源里 87 套是主动不卖的；但外环外老破小撤牌率还不到 10%，说白了，不是所有房东都慌了，手里握有核心区次新房的房东根本不急，反正房子能自住能出租，租售比都涨到 4.2% 了，租房不如买房的人越来越多，真正慌的是远郊老破小业主，不降价根本卖不掉。

这种分化刚好给购房者留了窗口期，8 月的 “沪六条” 可不是摆设，商贷不分首套二套，200 万贷款月供能省 400 多；非沪籍满 1 年社保就能在外环外买房，还免首套房产税，政策托底加上价格回调，刚需和改善群体才开始动手，11 月 300 万以下房源成交占比飙到 60%，这就是最直接的信号。

刚需族别光盯着降价，得学会捡漏，优先看总价 300 万以下、满五唯一的老破小，现在议价空间能到 8%-15%，一套 280 万的房子砍个 30 万很常见，要是预算够，尽量选地铁旁的次新房，抗跌性比没配套的远郊房强太多，有网友上周刚在松江拿下一套 90 平次新，比3个月前便宜了 25 万，还省了近 2 万个税。

改善群体更要抓住当下，140-200㎡的中大户型正享受税费优惠，而且卖一买一的房东让价意愿特别高，11 月黄浦金陵华庭 20 万 / 平的豪宅都卖光了，说明核心区优质资产从不缺买家，别等房东回过神来，现在内环内次新房撤牌多，反而能淘到急着置换的好房源。

最关键的一点：上海根本没全域暴跌，核心区 80-100㎡刚需户型均价稳得很，远郊只是微调，11 月土拍里，民企都开始溢价拿优质地块了，这比任何分析都说明问题 ，聪明钱正盯着上海的核心资产。

市场从来都是分歧中藏机会，房东撤牌不是看空，是不愿低价卖；买家入市不是跟风，是算清了政策和价格的账，对真正要买房的人来说，现在正是挑房议价的好时候，等撤牌的房东重新挂牌，可能就没这么划算的筹码了，不管怎么说，还是希望房价能涨，大家都能过上好日子，如果有能力有需求不知道怎么选择的，我会给你一个靠谱的建议。