【太原楼评】2025年楼市双轨制｜“万套”保障房入市对商品房冲击

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导读

2025年：太原畅销盘——保障房单盘数万人抢购，中签率10-20%！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！ 见字如面，大家好，我是太原楼评君！

太原楼市｜保障房“新气象”

2025年，太原楼市走出了“双轨”的景象。商品房大概卖了二万多套，相对于高峰时期减少了50%，如此下去，太原的房地产相关产业带动以及GDP影响极大。

与此同时，太原楼市的另一条腿走出了稳健的步伐。太原保障房入市后备受瞩目，四宗保障房预计均能抢购一空，仅2025年2个项目便达成四千套的规模。

长此以往保障房刺激下，省会创业就业的户籍化人口数量会越来越多，人口虹吸能力增强，太原人口突破600万指日可待。也给予了城市家庭“二次上车”的红利。

对楼市影响更为深远，迫使商品房类向改善舒适的产品创新道路上形成双轨制；刚需市场被严重冲击，明显分类为：太原市民无刚需，地市中产“接盘”刚需。

【楼评】太原“保障房”|剑指刚需，对楼市影响！

NO. 1｜锦绣长风——1427套2.6万户申购！

太原市首个配售型保障性住房项目“锦绣长风”项目，申购家庭2.6万户，审核1.5万户家庭摇号，房源总数为1427套，总摇中率不足10%。

【太原楼评】5381元/㎡精装房｜1427套的锦绣长风保障房！

开发主体为太原市保障性住房开发建设有限公司，属于国企属性，锦绣长风”规划建设12栋住宅，共1427套，2027年精装交付！

锦绣长风产品不低于周边商品房楼盘档次，采用“宽楼距、大面宽”设计，建筑高度控制在25层以下，最大楼间距达86米，层高3.05米，远超2.95米常规水平。

锦绣长风共推出三个户型供应，其中以120平米为主力，少量布局80-100平米。

NO. 2｜锦绣汾东——2520套1.1万户申购！

2025年10月30日，第二个配售型保障性住房“锦绣汾东”开始申请。

2025年11月25日，官网发布公告，公布了“锦绣汾东”申购资格的家庭名单。“锦绣汾东”第一档家庭数总计为10586户，其中迎泽区1193户、杏花岭区964户、晋源区764户、小店区6033户、万柏林区1236户、尖草坪区396户。

“锦绣汾东”项目位于小店区人民南路中段东侧，属于汾东商务区核心地段，紧邻地铁沿线。项目总建筑面积约36.28万平方米，共建21栋住宅楼、2520套精装房源。

项目采用“两类三档”准入条件：“两类”指城镇户籍家庭和符合本市引进人才政策的家庭；“三档”则按家庭住房情况分为无房、住房困难和其他工薪收入群体。

【楼评】大型低密保障房？|太原配售型保障房锦绣汾东解读！

NO. 3｜龙城天瑞——961户堪比豪宅“王炸”！

丽华龙城天瑞用地容积率控制在2.5，总建面15.4万方，地上建筑约为11.5万方，计容面积11.1万方，规划961户，户均面积达110平米。规划13栋楼，均为小高层。

丽华龙城天瑞保障房建筑形态普遍升级明显，外立面和金茂、保利、华润改善类项目较为接近。公建化、高窗比，弧线造型，金属质感工艺等均有所体现。

【太原楼评】堪比豪宅｜龙城大街保障房——丽华龙城天瑞！

NO. 4｜金碧未来——预估1500套左右！

20204年，综改区对原恒大金碧天下地块进行切割，最初存在继续商品房开发的初衷，楼评君也和接手恒大金碧的“国企”接洽用地投资和项目盘活的咨询服务。

2025年，该余量地块以金碧未来立项为保障房项目，规划建设19.2万方，建设10栋楼，分为两期建设，容积率降为2.9，建筑限高80米。

楼评君之前写过恒大金碧天下相关地块的进展，可以扩展阅读相关内容。金碧未来的保障房是沿用恒大金碧天下户型之上有所升级，面积段预估80-120平之间。

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【太原楼评】综改恒大|金碧已归去 谁能续航有来兮！

太原保障房的趋势研判！

太原近万套保障房入市后，必然引发楼市的影响，楼评君从政策之初，到项目立项推进，再到入市后申购热情高涨的二年多的周期中，归纳一些所思所感。

一、冲击周边刚需商品房二手房价格20%左右。

保障房以5%微利+“0成本”的土地出让金，两项杀手锏可实现为刚需家庭代为“建房”功能，虽存在不能灵活交易的弊端，但回归的居住价值和商品房完全一致。

二、成交需求的分化，减少20%商品房成交量。

保障房对刚需需求分化更为明显，尤其是太原户籍家庭和年轻化的体制内就业青年群体伴随保障房继续供给，导致太原人无商品房刚需的特征显现。

三、太原楼市分化加剧——双轨制形成。

保障房基本覆盖了太原120平米以下的产品段，导向未来房企在新拿地中户配不再采用小三居为主力的结构，主力段被迫升级到140—160平米段。

同时，为了争取120平米市场主流需求，商品房会在提升赠送，四代建筑，社区配套，园林水系，地下车位、层高、科技系统等领域强化品质升级和附加价值。

对于城市主政领导班子而言，太原保障房的发展既能托举城市固投的基本盘，稳定城市基建施工投资和就业，同时提升“强省会”战略和人口增加均有积极功效。

任何一项新事物的出现，对旧有的秩序必然存在冲击，接受趋势的变化，在保障法大力发展的推进中，着眼于利大于弊，为房地产行业发展继续贡献研判的价值，行业内必然存在优胜劣汰，唯有房企不断提升竞争力面对市场方能游刃有余！

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