解读：香港港岛深水湾・滶晨投资价值与区域发展，项目优缺点分析

深水湾・滶晨是港岛南岸第 5A 期的标杆级顶豪项目，由新世界发展等五大知名企业联合开发，主打高端自住与长线投资，以下从楼盘核心情况、优缺点展开评测，并给出针对性购房建议：

1. 楼盘核心基础信息
   • 基础参数：项目地处港岛南区黄竹坑香叶道 11 号，为港铁黄竹坑站上盖物业。分两期开发，一期 447 套住宅，二期 378 套住宅，户型涵盖 1 - 5 房，实用面积 408 - 3120 平方呎；预计 2026 年 11 月 30 日交付，均价接近 4 万港元 / 平方呎，总价区间 1100 万至超亿港元，主力户型成交价约 3138 万港元。
   • 核心配置：配备医用级新风系统、无接触归家消杀等设施，获 WELL 健康建筑认证；双会所由国际知名设计师操刀，面积超 7.2 万平方尺，含室外恒温泳池、天际花园等高端设施；自带约 51 万平方呎的商场 “THE SOUTHSIDE”，2023 年底已开业。
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楼盘优缺点分析
维度 优势 劣势
地段与景观 位于港岛南区传统豪宅带，毗邻深水湾、寿臣山，高层单位能饱览稀缺山海双景，景观价值媲美山顶豪宅；属于港铁黄竹坑站上盖，通过站内通道直达，搭乘南港岛线 8 分钟到金钟，15 分钟到中环，通勤高效，周边还有多条巴士线路，自驾也能衔接南区主要干道，出行方式多元。

港岛南岸整体规划密集，人口密度较高，部分低层单位易被周边建筑遮挡，隐私性受影响；周边仍处于旧区改造阶段，还有港岛南岸其他期数开发工程，短期内施工噪音和粉尘会干扰居住体验，且低层单位可能受地铁运行噪音影响。

户型与品质 户型选择丰富，覆盖 1 - 5 房，适配不同家庭需求；三房及四房标准单位设有独立私人电梯前厅，部分单位有 28 尺落地玻璃横厅、曲线露台等设计，大户型复式单位还带泳池，私密性和居住舒适度拉满；采用高品质建材和先进施工工艺，配备层高 3.3 米等高端配置，还获 WELL 健康建筑认证。

作为豪宅项目，价格门槛极高，均价接近 4 万港元 / 平方呎，部分海景单位呎价达 4.8 万港元，总价最低近千万港元，超亿港元的大户型更是远超普通购房者预算；豪宅市场流动性本就较低，且黄竹坑近年房价涨幅明显，项目开盘价接近高位，短期大幅升值空间有限。

配套设施 自带已开业的大型商场 “THE SOUTHSIDE”，涵盖超市、餐饮等业态，日常消费需求可满足；周边有深湾游艇会等高端场所，还有香港仔运动场等休闲运动设施，医疗上临近港怡医院；双会所由国际知名设计师打造，配备瑜伽室、健身室等多样设施。

教育资源存在明显局限，虽周边加拿大国际学校、新加坡国际学校等优质国际学校密集，适合计划海外升学的家庭，但本地传统 Band1 名校数量少，有本地名校就读需求的家庭大概率要跨区报读。
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香港深水湾・滶晨楼盘的详细资料：

基本信息

开发商：新世界发展（00017.HK）、帝国集团、资本策略地产（00497.HK）、丽新发展（00488.HK）及港铁（00066.HK）。

项目地址：香港港岛南区黄竹坑鸭脷洲香叶道 11 号，黄竹坑站上盖大型住宅项目。

期数：港岛南岸第 5A 期。

单位数量：447 个。

户型面积

主力户型：2 房至 4 房，实用面积由 826 至 1706 平方尺。大部分三房及四房大宅设两大区域，BAYSIDE SUITE（29 楼及以上）和 BAYSIDE RESIDENCE（28 楼及以下），大部分饱览深水湾及远眺寿臣山。

特色户型：部分单位设有独立私家电梯前厅，还有 28 尺落地玻璃横厅、优雅曲线露台、天际植物泳池、5 房 5 套 6.7 米天际楼阁等独特设计。

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1. 购房建议
   • 适配人群：其一，在中环、金钟等港岛核心商务区工作的精英家庭，项目通勤高效，能大幅节省通勤时间，且高端配置契合其居住需求；其二，追求高品质生活的高净值人士，项目的山海景观、独立电梯前厅、双会所等设计，能保障居住私密性和尊贵感；其三，长线资产配置投资者，依托 “跃动港岛南” 计划推进，区域价值将逐步提升，且港岛南区新盘供应有限，轨道上盖豪宅的保值性较强，适合长期持有。
   • 谨慎人群：短期炒房者需避开，豪宅流动性低且项目短期升值空间有限，易面临高位站岗风险；预算有限的购房者要谨慎，千万级起步的总价会带来极大资金压力；偏好成熟社区的买家也需斟酌，周边旧改和配套完善还需时间，短期内便利性不如传统成熟豪宅区。
   • 额外提醒：购房前建议实地考察不同楼层和朝向的单位，重点确认低层单位的噪音、采光是否符合预期；对比晋环、海盈山等同区域竞品的性价比；同时详细了解会所使用规则、物业费标准等，明确长期持有成本，避免后续产生纠纷。
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