丁彦皓（可信财商）：房地产杠杆效应的原理、测算以及投资理念

房地产杠杆效应的原理、测算逻辑以及投资理念

文\丁彦皓-可信财商

一、房地产的杠杆效应是指购房者运用银行借款或收取租金导致首付款收益变动率呈指数级放大的现象

房地产的杠杆效应是指当某一财务变量以较小幅度变动时，另一相关变量会以较大幅度变动的现象，也就是指购房者运用银行借款或收取租金导致首付款收益变动率呈指数级放大的现象

其实，房地产的杠杆效应主要是基于两点，即

1、 房价上涨超过按揭贷款利息的收益

2、 租金超过按揭贷款利息的收益

其中，房价上涨幅度超过按揭贷款利息的收益率=[（每年房价上涨-每年按揭贷款的利息）/购房首付款]*100%

租金超过按揭贷款利息后的收益率=[（年租金-年按揭贷款的利息）/购房首付款]*100%

而房地产的杠杆效应=房价上涨幅度超过按揭贷款利息的收益率+租金超过按揭贷款利息后的收益率

即 {[（每年房价上涨-每年按揭贷款的利息）+（年租金-年按揭贷款的利息）}/购房首付款}*100%

这就意味着，决定房地产杠杆效应的因素有五，即

1、 所选标的基本面持续提升的房价上涨

2、 所选标的购买价低于内在价值的估值回归套利

3、 首付款比例，首付款比例越小杠杆率越高，首付款比例越大杠杆率越小

4、 按揭贷款的利率与演变趋势

5、 每年租金的大小及增长的空间

二、决定房地产杠杆效应的决定因素

曾经中国住房按揭贷款的利率过高导致租金根本无法覆盖按揭贷款的利息，致使租金超过按揭贷款利息后的收益为负值，杠杆效应不明显

很多房产投资者将房地产的杠杆效应更多基于房价上涨幅度超过按揭贷款利息的收益

但是，目前中国经济的演变对房地产杠杆效应的影响有四大变化，即

1、 住房按揭贷款的利率大幅下降，目前约为3.1%，很快会跌至2%

2、 房价下降导致首付款与按揭贷款的总量都下降

3、 货币宽松与债务堆砌导致的通货膨胀所衍生的房价、房租上涨

4、 产业升级转型后，高附加值导致的社会可支配收入上升所衍生的房价、房租上涨

决定租金高低的因素有三，即

1、 楼盘定位高端，且装修奢华所针对的中高收入群体

2、 紧邻高端学校与地铁

3、 所在地清一色的豪宅，未有城中村等廉价出租房

目前对房地产杠杆效应影响最大的因素是包括中美在内的全球货币宽松与债务堆砌导致的恶性通胀与资产泡沫，最终会导致按揭贷款的利率持续下降、房价拉升以及租金上涨

但是前提是所选的标的要是低估，且基本面持续提升的优质资产，而决定住房基本面提升的因素有三，即

1、 所在地的产业附加值高低

2、 人口，尤其是受过高等教育的年轻人携带资本净流入

3、 基础设施建建设的密度与规模

三、房地产杠杆效应的案例测算

以总房价100万，首付款15万为例来计，按揭贷款利率2%，85万贷款的利息是1.7万，如果年租金3.6万，则[（3.6-1.7）/15]*100%=12.67%就为租金的杠杆效应

只要所投资的标的选择的好，随着通货膨胀与社会可支配收入的提升，租金将会持续上涨，而中国将会逐步进入低利率时代，按揭贷款的利率会整体维持在2%以下

这就意味着，仅租金的杠杆效应最低会维持在12%，且随着时间的推移会逐步提升

另外，还有房价上涨，只要相对买入价的房价年化平均增长率超过按揭贷款的利息总额后，即2%的按揭贷款利率，房价上涨扣除利息总额后的盈余对应首付款就是房价上涨的杠杆效应

四、很快国家必然会大幅人为推高房价，真正具备投资价值的是紧贴超一线城市核心地区的周边附属城市，具有估值与基本面提升的双重套利机会

目前中国经济的一切症结都是卡在了房价萎靡上，房价萎靡导致通货紧缩、社会资产负债表收缩、经济萎靡与信贷收紧

很快国家必然会向房地产市场大规模注入增量货币、降低利率以及取消各类限制措施，人为推高房价，激活房地产产业链与土地财政，扩张社会资产负债表以及扩张社会信用

扩张社会信用需要抵押品，而住房是最佳的选择，目前中国社会的现实是最能够赚钱的财富阶层通常都拥有好几套房产

基于此，只要让能够赚钱的财富阶层资产负债表扩张与资产增值，形成赚钱效应自然就能够以此作抵押扩张社会信用，用于投资与消费，从而拉动经济与解决就业

所以，目前根本不能低纬度的解决就业，而是释放具有赚钱能力财富阶层的信用扩张潜力

财富的本质是银行信贷与资产估值，目前中国经济之所以处于低迷期的关键无非有二，即

1、 房地产萎靡导致社会资产负债表与房地产产业链收缩

2、 具备赚钱能力的财富阶层社会信用被人为遏制

这与全球经济周期、中国产业升级转型以及美联储货币政策等一系列相关，但是现在这一切都已经到了最低点，正在孕育一轮超级大机会，所以目前是布局与扩张的最佳时机

在低利率与低房价时代，租售比决定的房地产杠杆效应开始凸显，这是房地产投资的另一机遇期，但是要想维持高的租售比一定要选择当前买入价极低，且未来发展空间无限的优质标的

而中国房地产已经呈现结构化的特征，太多地区的房价因为基本面走衰而呈持续下跌的态势，除了基本的居住属性与建安成本外，根本不具投资价值，应该坚决放弃，仅选择低估，且基本面持续大幅提升的潜在优质标的

但是目前中国房地产市场又呈现太多地区单位面积财富承载量过重的尴尬，即超一线城市核心地区由于发展饱和的房价过高导致产业、资本与人才的持续净流出，严重的遏制了房价的上涨空间

真正具备投资价值的是紧贴超一线城市核心地区的周边附属城市，该地区最大的特征是低房价导致的产业、资本与人才呈现持续的净流入，稳步大幅提升房地产的基本面，具有估值与基本面提升的双重套利机会

基于此，本文推荐张江长三角科技城与湖州南太湖开发区...

五、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机

其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即

1、市场演变路径

2、国家的政策导向

但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就

张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期

科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建

图 张江长三角科技城区位图

上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区

最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，我本人已经投资三套，约360万，正在装修，计划用于出租，目前张江长三角科技城呈现八大特征，即

1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持

2、直线距离上海仅300米

3、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势

4、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应

5、房价极低，目前仅为1万左右，与社会平均接盘力6万有5万的差距

6、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为15%，能够最大化的借助银行杠杆

7、能够立即赚钱，极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1万，且还送车位，买到手就能让首付款赚3倍

8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年

只需10万首付，就可以让子女在上海获得一席之地，直接决定家族的未来

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教