省高院撤销裁定发回重审，长沙中院却强制查封，租户利益谁来保障

金麓美华公司的租赁权虽然是通过转让获得，但转让行为合法有效，租赁权从2012年6月30日开始从未中断，始终有效，厦门国际银行的抵押权是2016年6月17日获得。对于这种基本事实，长沙中院都可以人为篡改为是厦门国际银行抵押权在先，此种胆量不得不令人“折服”。

近年来，长沙一起物权和租赁权之间的纠纷格外引人关注。其一是因为这家酒店位于长沙市政府正对面的独特位置；其二是因为这是一家普通民营企业和一家财大气粗银行之间的斗法；其三是因为湖南省高院裁定在长沙中院失效的闹剧。

这家银行取得该酒店的物权之后，要求租户腾房，而租户依据与前业主签订的租赁合同拒绝退场，双方围绕长沙中院下达的腾房公告你来我往经历了多轮执行异议之诉。直到2025年11月21日，租户也被列为被执行人之后，长沙中院进行了一场声势浩大的查封行动，将该酒店中租户的三百多套酒店客房全部贴上了封条。

长沙中院邀请了多家官方媒体现场采访以壮声威，他们的新闻标题是：“酒店易主却遭案外人长期非法占有，长沙中院强制腾退”。长沙中院执行局局长周超在接受采访时声称：“本次强制腾退行动是对不法行为说‘不’的庄严宣告，是彰显司法权威的必要举措。”

但是，事实和真相并非那些不明就里的官方媒体所描述的那样。

2012年6月30日，湖南金麓国际大酒店有限公司（以下称金麓公司）与长沙市恒基伟业房地产开发有限公司（以下称恒基公司）签订《租赁合同》，由金麓公司承租恒基公司名下位于长沙市岳麓区金麓国际商务广场5、6栋用于酒店经营，租期为12年，从2012年7月1日起至2024年6月30日止。2015年8月13日，合同履约期间，金麓公司与恒基公司签订补充协议，将租赁期限延长至2032年6月30日。

2016年6月17日，金麓公司向厦门国际银行股份有限公司厦门分行（以下称厦门国际银行）借款2.5亿元，恒基公司以金麓国际商务广场1、2、5、6栋房产为金麓公司2.5亿元借款提供抵押担保，并办理了抵押登记及强制公证。

2019年11月15日，金麓公司与湖南晶麓国际大酒店有限公司（以下称晶麓公司）签订《酒店经营权转让合同》，金麓公司将名下的金麓国际大酒店转让给晶麓公司，并将酒店承租的该房屋转租给晶麓公司，恒基公司将酒店的租赁期延长至2039年6月30日。

2019年12月12日，晶麓公司将酒店经营权转让给莫国辉、晶麓公司；恒基公司、莫国辉于当日签订《酒店转让转租合同》。莫国辉向晶麓公司、恒基公司支付转让费及租金1352万元。2020年1月7日，莫国辉注册成立湖南金麓美华大酒店有限公司（以下称金麓美华公司），酒店经营场所位于金麓国际商务广场5、6栋，莫国辉占有、使用、经营该房产至今。

此后，金麓公司和担保人恒基公司无力偿还厦门国际银行2.5亿元借款。厦门国际银行遂向长沙中院主张权利。

2020年9月1日，长沙中院向金麓美华公司发出《协助执行通知》称厦门国际银行已申请强制执行金麓公司、恒基公司的资产，因金麓美华公司经营酒店场所为恒基公司名下房产，且已抵押给厦门国际银行，现该房屋已被法院查封，并要求金麓美华公司停止支付租金。

2021年3月16日，长沙中院发出拍卖金麓国际商务广场1、2、5、6栋的公告。2021年9月22日，由于两次拍卖均流拍，厦门国际银行遂以物抵债取得了金麓国际商务广场1、2、5、6栋房屋的所有权，办理了过户登记手续。

至此，债权人厦门国际银行已经如期取得了金麓国际商务广场相关房产的产权，债权已经实现，长沙中院的执行工作已经到此结束。接下来，金麓美华公司的物业租金就可以向新的业主厦门国际银行缴纳，直到根据原有租赁合同经营到2032年6月30日。

2022年5月12日，厦门国际银行向金麓美华公司发函，征询是否继续租赁该房屋，金麓美华公司于2022年5月15日向厦门国际银行及其代理人书面回函明确继续租赁该房屋，并协助厦门国际银行对承租面积进行现场查勘。

但是，戏剧性的一幕却出现了。不知何故，2024年9月19日，长沙中院以【（2020）湘01执1509号】裁定书为依据，责令金麓美华公司在收到裁定书之日起7日内主动腾退场地。长沙中院的这个突然袭击对于金麓美华公司来说无异于五雷轰顶，一家有着三百多间客房、上百名员工的酒店怎么可能在7天之内就退场？

“况且，责令我们退场的法律依据又是什么呢？”金麓美华公司显然无法接受。他们认为长沙中院要求腾房的行为超越职权，程序违法。

位于长沙市政府对面的长沙金麓国际大酒店

金麓美华公司认为，长沙中院两次拍卖该房屋时，拍卖公告中载明拍卖房屋均已租赁，亦详细披露了金麓美华公司承租该房屋的情况，拍卖标的物以实物现状为准，且没有关于腾房或清退的描述。

此外，长沙中院的腾房公告载明的依据是（2020）湘01执1509号之五执行裁定书，该裁定内容为金麓公司、恒基公司向厦门国际银行以物抵债，并没有包括要求金麓美华公司腾房的内容，厦门国际银行已经取得物权，长沙中院的执行已经终结，继续要求金麓美华公司腾房明显超越了职权。

金麓美华公司认为其作为酒店房产的承租人和实际使用人，没有任何法律文书否认其承租的合法性，作为房屋产权人的厦门国际银行如对承租有异议，应通过租赁权诉讼进行处理，不应由长沙中院通过已执行终结的案件再采取执行措施。

虽然产权人进行了变更，但因租赁在前（2012年），抵押在后（2016年），金麓美华公司虽是转租，但租赁期限为2012年7月1日起至2032年6月30日止，该租赁合同从未中断，始终有效。且在产权发生变化之后，由于金麓美华公司无法确认租赁面积。租赁期间，金麓美华公司也如约向厦门国际银行支付了145万元租金，厦门国际银行并未拒绝。

《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；第七百一十六条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”

2022年11月2日，长沙中院作出（2020）湘01执1503号腾房公告。金麓美华公司此后多次向长沙中院提出执行异议而未获支持。而最近的一次是2025年7月3日，针对金麓美华公司股东莫小丰提出的执行异议，长沙中院作出（2025）湘01执异339号裁定书驳回异议人莫小丰的请求，裁定书认为：

“申请人厦门国际银行对案涉房产的抵押权在前（2016年6月），异议人莫小丰对案涉房产的租赁在后（2019年12月），虽然酒店转让转租合同载明丙方（金麓美华公司）受让原租赁合同的全部权利义务，但原租赁合同享有的能对抗厦门国际银行抵押权的租赁权未经抵押权人厦门银行同意，受让的租赁权在抵押权设立后依法不产生继续对抗抵押权的效力，故异议人莫小丰的租赁权不得对抗申请执行人厦门国际银行的抵押权。”

明明是最原始的租赁权设定在先（2012年6月30日），长沙中院却认定是厦门国际银行的抵押权在先（2016年6月17日），这就完全人为地改变了该执行案件的关键事实认定。

针对厦门国际银行和金麓美华公司股东莫小丰双方提出的复议申请，2025年11月3日，湖南省高院作出（2025）湘执复94号执行裁定书，认为长沙中院的异议裁定部分“基本事实没有查清”，裁定撤销长沙中院（2025）湘01执异339号裁定书，并发回长沙中院重审。

但是，湖南省高院的裁定却在长沙中院失效。长沙中院不但没有进行重审，反而在2025年11月21日组织了大规模的强制查封行动。当天，在发给有关部门的举报材料中，金麓美华公司愤怒地写道：

“长沙中院在重审期间仍继续推进执行，在未作出有效执行裁定的情况下，擅自关停我公司网络订单平台、切断燃气供应，并发布《告知书》劝阻消费者入住，甚至还应厦门国际银行之请将我公司列为被执行人冻结我公司账户，导致我公司无法正常经营，属于违法采取强制措施，严重违反《民事诉讼法》关于执行程序的规定。”

金麓美华公司称多年来前后投入3000余万元用于酒店转让、装修改造、设备购置，若被强制腾退，所有投资将付诸东流；现有员工百余人，酒店被关停，将导致大量员工失业，引发集体劳资纠纷与社会不稳定因素；且与众多供应商存在长期合作关系，尚有政府会议、客户预订等订单待履行，若强行停业，将引发连锁违约与诉讼。

长沙中院多次在金麓国际大酒店内外张贴腾房公告

《陈勇评论》认为，长沙中院的该强制腾房执行案确如湖南省高院裁定书所言：“基本事实没有查清”。更准确地说，是有意混淆了基本事实。

金麓公司、恒基公司所欠厦门国际银行的2.5亿元借款，厦门国际银行向长沙中院申请执行后，其债权通过以物抵债的方式得到了保障，长沙中院的履职行为到此已经完毕。

如果厦门国际银行主张前业主与各租户所签的房屋租赁合同无效，应当再次向法院主张权利，通过法院审查认定租赁合同是否合法有效。到目前为止，没有任何一个生效法律文书解除了金麓美华公司的租赁权。长沙中院将债权和租赁权两个法律关系混为一谈，要求租户腾房，显然是超越职权的滥用执行权行为。

“物权不破租赁权”是基本法律常识。金麓美华公司的租赁权虽然是通过转让获得，但转让行为合法有效，租赁权从2012年6月30日开始从未中断，始终有效，厦门国际银行的抵押权是2016年6月17日获得。对于这种基本事实，长沙中院都可以人为篡改为是厦门国际银行抵押权在先，此种胆量不得不令人“折服”。

上级法院和检察机关应当对长沙中院执行中存在的违法违规行为进行调查处理。依法监督长沙中院的执行行为，责令长沙中院立即停止违法腾房查封行为、恢复金麓美华公司正常经营，保障该公司百余位员工依法享有的就业权利，保障金麓美华公司多家供应商的合法权利，切实维护社会稳定和营商环境。

厦门国际银行如果要解除与金麓美华公司的租赁合同，必须另外向法院主张权利，在法院审查认定之前，厦门国际银行必须依法保障该公司作为善意承租人的合法权益。

《陈勇评论》对此将继续关注。