湛江房价阴跌探因：与全国同质城市的共振及差异，未来房价何处生根？

湛江房价阴跌探因

与全国同质城市的共振及差异

未来房价何处生根？

墨心人

自从十几年前写了几万字的《为什么要卖掉你的房子》之后，我已经多时不谈房事，皆因退出房地产“江湖”已久。或许是因为我曾经是业内人士，朋友见面免不了会问问房价走势——这个连上苍也难以回答的问题。

近年我常驻湛江，就以此地为例，随便说几句，兼答朋友问。

以后尽量不说这些了，因为这不符合我的自媒体风格，属于“偶一为之，下不为例”的范畴。另外，由于此文较长，不适合视频号同步播出，就只在公众号发出吧。

本地很多人可能搞不清楚房价具体是从什么时候开始下跌、继而持续阴跌的。我来告诉大家准确的时间：二手房从2023年6月开始下跌，次月，新房价格下跌。至2024年10月，核心区域新房均价跌破万元大关；至现在（2025年11月），无论是新房还是二手房，价格依然处于环比下跌状态。这个过程中，价格虽有小起伏，但阴跌大趋势没有发生变化。算起来，赤坎区、霞山区和开发区这个核心区域，二手房累计跌幅已达11.5%，新房跌幅累计超15%——这个数据可能会令某些同质城市羡慕：才跌这么点儿？当然不是。具体到赤坎区核心区域，2022年10月二手房价11000元/m²，2025年10月降至8600元/m²，跌幅达21.8%，新房跌幅与此大致相当。其他县、市、区跌幅各不相同，雷州、麻章相对稳定，徐闻跌幅最惨烈，从7428元/m²跌至现在的4059元/m²，三年累计跌幅高达83%。其他区域数据略过不提。

在全国三四线城市楼市深度调整的浪潮中，湛江房价阴跌态势已持续近三年。这座拥有绵长海岸线的粤西城市，既深陷人口、产业等内生困境，又受国内外经济环境、宏观政策调整等外部因素冲击，其楼市轨迹既是区域发展矛盾的集中体现，也是全国三四线城市共同困境的缩影。剖析房价阴跌根源，对比全国同质城市的发展轨迹，能更清晰地预判湛江楼市的未来走向。

（金沙湾片区夜景）

一、湛江房价阴跌的核心动因：内生短板与内外环境的多重挤压。

湛江房价持续下行，是内生矛盾与外部冲击交织作用的必然结果，既包含人口、产业等长期积累的问题，也叠加了国内外经济环境与政策调整的短期影响。

（一）内生根基薄弱：人口与产业的结构性失衡。

人口流动的结构性失衡，是需求端的核心痛点。作为广东人口净流出规模仅次于茂名的城市，湛江每年约有160万人外出工作，其中青壮年劳动力占比极高。这些本应是购房主力的群体，大量涌到一二线城市就业、定居，导致本地刚需持续萎缩。每年但凡有20%的外出人口留下，房价也不致如此。尽管常住人口每年都保持小幅自然增长（新生儿），但新增人口缺乏即时购房能力，稳定的人口基数未能转化为有效购房需求。

产业支撑的薄弱直接制约了购房能力。湛江虽坐拥临港优势，但产业结构偏传统，缺乏高附加值的核心产业，优质就业岗位有限，人均工资水平长期偏低，多数普通劳动者月薪仅3000元至5000元区间，2000元上下的也大有人在，与近万元的新房均价形成严重背离。薄弱的产业基础既无法吸引外来人口流入，也难以让本地居民收入实现实质性增长，购房意愿和购买力被双重抑制。

市场供需的严重失衡进一步加剧了下跌压力。2025年初，湛江楼市库存量达75225套，可售总面积770.91万平方米，去化周期长达20.5个月，大量房源待售让开发商不得不“以价换量”，回笼资金。同时，老城区大量房龄超20年的老旧小区，因户型落后、设施老化等问题，导致价格大幅跳水，跌幅普遍达25%至55%之间，直接拉低了全市房价整体水平。而购房者的观望情绪，则形成了恶性循环，2025年10月商品住宅成交面积同比下降33.9%，市场流动性不足让房价缺乏回升动力。

（二）外部环境冲击：国内外经济与政策的传导影响

国际经济环境波动，通过贸易链条间接拖累楼市。

湛江作为外向型经济特征明显的城市，水产、小家电等支柱产业高度依赖出口。而近年来中美贸易摩擦中的关税调整，对相关产业造成了显著冲击。2023年美方曾对中国水产品加征最高145%的“自杀式关税”，导致湛江罗非鱼等核心出口产品成本激增，部分中小企业订单缩减、利润承压，甚至出现裁员减支情况，直接影响相关从业者的收入稳定性与购房能力。尽管湛江企业通过墨西哥中转、越南分切包装等方式规避关税壁垒，且2025年10月中美经贸谈判后罗非鱼关税降至45%，但长期贸易不确定性仍抑制了产业扩张与就业岗位增长，间接削弱了楼市需求支撑。

国内宏观经济政策与楼市调控导向形成叠加影响。

（观海长廊片区）

一方面，全国层面“房住不炒”定位持续深化，房地产金融审慎管理不断加强，房企融资“三道红线”等政策虽有所优化，但三四线城市房企融资环境仍偏紧，湛江本地房企资金链压力较大，不得不通过降价促销快速回笼资金，进一步拉低房价；

另一方面，国内经济增速放缓背景下，居民消费信心不足，预防性储蓄意愿上升，购房作为大宗消费被普遍推迟。此外，尽管多地推出购房补贴、房票安置等政策，但三四线城市政策刺激效果边际递减，湛江也未能通过单一政策扭转市场下行趋势。

全国三线城市楼市疲软的传导效应不可忽视。

2025年10月全国三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降3.4%，超六成三四线城市新房价格同比下跌，县城层面去化周期高达47.6个月。湛江作为其中一员，在市场信心、交易活跃度等方面均受大环境拖累，难以独善其身。

二、与全国同质城市的对比：共性困境下的差异化特征。

湛江的房价阴跌并非个例，在全国范围内，众多人口净流出、产业支撑不足的三四线城市都面临相似困境，但湛江也凭借区位与资源优势呈现出独特的抗风险特征。

（一）共性困境：人口、产业与外部环境的三重制约

全国同质城市如安徽安庆、内蒙古乌兰察布等，与湛江共享核心痛点。

其一，人口外流导致刚需断代，安庆因工业基础薄弱，大量毕业生涌向合肥及长三角，迎江区房价跌幅高达72%；乌兰察布的年轻人纷纷脱离传统农牧业，涌向大城市，集宁区房价跌幅同样达到72%，与湛江青壮年外流引发的需求萎缩逻辑一致。

其二，产业结构单一易受外部冲击，山西部分煤炭县城、黑龙江鹤岗等资源枯竭型城市，因产业转型乏力且受能源价格波动影响，人口流失与房价下跌形成恶性循环，这与湛江依赖出口型产业、易受关税冲击的问题本质相通。

其三，政策刺激效果有限，淮南、盐城等城市推出的购房补贴、房票安置等政策，均未能扭转市场下行趋势，反映出三四线城市楼市调整的深层性与复杂性。

（二）湛江的差异化特征

相较于鹤岗、双鸭山等资源枯竭型收缩城市，湛江具备明显的区位与资源优势。作为粤西中心城市和北部湾城市群重要节点，湛江拥有港口、滨海旅游等独特资源，且依托东盟十国发起的15国签署的《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）生效所带来的红利，2023年对RCEP国家进出口总值达165.2亿元，同比增长11.2%，外向型经济具备一定韧性。同时，湛江人口基数庞大（2023年户籍人口871.38万），常住人口仍呈小幅增长态势，并未出现人口空心化，抗风险能力显著强于人口持续减少的资源型城市。

与廊坊、西双版纳等依赖概念炒作的城市相比，湛江房价泡沫相对有限。廊坊曾依托环京区位炒作“睡城”概念，房价峰值达2.8至3.2万元/㎡，如今跌幅超60%；西双版纳借旅游地产概念推高房价，勐腊县跌幅达68%。而湛江核心区域房价长期围绕万元/㎡上下波动，下跌主要源于供需失衡与购买力不足，而非泡沫破裂后的断崖式下跌，因此调整幅度相对温和。

此外，湛江在珠三角城市群辐射范围内，能承接部分产业转移与政策红利，如廉江小家电技术性贸易措施研究评议基地的落地，助力本地产业“走出去”，这与远离都市圈的独立型三四线城市相比，具备更强的产业升级潜力。

三、湛江房价未来走势预测：短期阴跌难止，长期分化企稳。

结合湛江的发展现状、国内外经济环境、发展趋势及同质城市经验，未来湛江房价将呈现“短期承压阴跌、中期结构性分化、长期企稳回归居住属性”的态势，而外部经济环境改善与政策落地效果将成为关键变量。

请大家重视这个“回归居住属性”，不要对房子有太多其他想法。

因此，对湛江未来房价走势，可有以下参考性推测——这些推测纯属我的个人瞎掰，不构成买卖建议，请朋友们慎重对待，风险自担。

1.短期房价阴跌态势持续，跌幅逐步收窄。

未来一到两年，湛江房价仍将处于阴跌通道，但跌幅会较此前有所收窄。

从需求端看，人口净流出的基本面难以快速改变，贸易关税波动带来的产业不确定性依旧存在，有效购房需求短期内难以大量释放；

从供给端看，现有库存仍需消化，房企“以价换量”的策略仍将延续，尤其偏远区域房源可能面临更大降价压力。

同时，全国三四线城市楼市整体疲软的大环境，短期内难以逆转。世界最大的金融巨头“瑞士联合银行集团”的研究报告指出，我们的三四线城市房价，相比于峰值，还需要额外下跌10%，才能完成库存出清。湛江作为三四线城市的一员，同样受到这个趋势影响。

当然，我们完全可以无视瑞银的研究报告，就当它是胡说八道。

政策层面，预计湛江有可能会跟进全国三四线城市的政策优化方向，扩大购房补贴覆盖面、提高公积金贷款额度等，但短期内难以改变市场预期。预计，这一阶段核心区域新房均价可能围绕9000-9500元/㎡波动，二手房因流动性不足，价格仍将小幅下探。

2.中期结构性分化显现，核心区域率先企稳。

随着湛江临港工业、滨海旅游等特色产业的逐步发展，以及RCEP等自贸协定带来的贸易红利持续释放，若水产、小家电等出口产业能稳定增长，将带动就业吸引人口回流，居民收入提升，未来三至五年内，可能会为楼市注入基础性需求。同时，交通基建的持续完善（如海湾大桥免费通行带来的区域价值提升），将推动楼市出现明显的结构性分化。

赤坎、霞山等核心老城区，因教育、医疗等配套成熟，人口聚集度高，房价将率先止跌企稳；坡头区等新兴片区，若能持续完善配套、吸引产业落地，有望成为房价稳定增长的潜力板块。而远离市区、配套滞后的远郊楼盘，可能因去化困难而继续降价，甚至面临“有价无市”的困境。

这一阶段，若国内宏观经济回暖、居民消费信心回升，将加速楼市企稳进程。参考浙江义乌、福建晋江等依靠特色产业稳定房价的案例，产业兴则楼市稳，这将是湛江楼市突围的核心路径。

5.五年以后，房屋基本回归居住属性，房价与收入适配。

什么叫“房价与收入适配”，可能各有各的解释。我的解释是：两个月工资能买一平方米住宅，就叫适配，请大家各自对照。

长期来看，随着湛江产业结构优化、城市配套完善及人口流动趋于稳定，叠加国内外贸易环境常态化，房价将逐步企稳，彻底回归居住属性。

一方面，房地产“从支柱变配套”的定位已明确，投资性购房需求将持续退潮，房价不再依赖资本炒作，而是与本地居民收入水平、居住需求相匹配；

另一方面，随着老旧小区改造推进、新兴片区配套成熟，存量房价值将得到提升，新房供应将更贴合刚需与改善需求，市场供需将逐步实现动态平衡。

同时，若湛江能持续深化自贸协定利用、拓展多元化出口市场，降低单一贸易伙伴关税波动的影响，推动产业向高附加值转型，将进一步夯实居民收入基础，为房价稳定提供长期支撑。届时，湛江房价将进入平稳波动期，核心区域房价可能围绕合理区间小幅调整，远郊区域则根据配套完善程度形成差异化定价。

对于购房者而言，房产的保值、升值功能将让位于居住功能，性价比与实用性将成为购房决策的核心考量。

结语：

湛江房价的阴跌，是内生结构性矛盾与外部经济政策冲击共同作用的结果，也是全国三四线城市楼市调整的一个缩影。短期内，楼市调整的压力仍将持续，但从长期来看，凭借庞大的人口基数、独特的区位资源、外向型产业的韧性及产业升级的潜力，湛江房价终将摆脱阴跌困境，实现与城市发展水平相适配的稳定态势。

对于这座粤西滨海城市而言，楼市的健康发展，既需要破解人口外流、产业薄弱的内部难题，也需要应对国际贸易波动、宏观政策调整的外部挑战，而核心在于通过产业升级筑牢经济根基，通过人口集聚激活住房需求。这既是湛江楼市突围的关键，也是所有同质城市突破楼市困境的共同答案。

我虽然曾经长期在房企工作，但一向不赞成朋友们买房，而是喜欢租房，有个住处就行。人生一世，草木一秋，地球上是否有一套房写着我的名字，实在是一点儿都不重要——与朋友们共勉。

（全文完）

注：

本文主要数据来源：湛江市人民政府2023年统计公报、红黑人口库户籍与常住人口统计数据、湛江本地人力资源市场薪酬调研数据、2025年11月湛江楼市均价监测报告、湛江海关外贸统计数据、2025年中美经贸磋商成果公告、央行房地产金融统计报告、易居房地产研究院政策效果评估报告、国家统计局2025年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况、易居房地产研究院《全国百城库存报告》、安居客2023-2025年城市房价监测数据、中国社科院《中国城市竞争力报告》、诸葛找房楼市政策数据库、链家历史房价数据库、诸葛找房楼市泡沫指数报告、《北部湾城市群发展规划》《广东省“十四五”区域协调发展规划》、瑞银《2025—2026年中国房地产市场展望》、湛江楼市均价历史波动模型预测、湛江市“十四五”交通基建规划、坡头区产业招商白皮书、义乌市统计局产业经济报告、住建部《“十四五”住房发展规划》、湛江老旧小区改造实施方案。

谨此致谢！

（本号文章皆为原创，未经授权禁止转载。）

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