国际资本“重返”中国地产，房企又开始融资买地了，房价会上涨吗

沉寂多时的国际资本，正在中国房地产市场的角落里投下新的筹码。

一段时间以来，中国房地产行业在国际资本市场的风向标，开始了转动。

华润置地不久前成功在境外市场发行了一笔双币种绿色债券；几乎同步，复星国际宣布成功发行4亿欧元的高级无抵押债券。

更早时候，绿城中国、新城发展等企业已率先成功发行境外债券。一系列迹象似乎表明，中资房企境外融资的“坚冰”正在消融。

01 冰面消融：国际资本审慎回归

“破冰”信号在2025年春节后不久就已出现。

2月14日，绿城中国宣布发行一笔3.5亿美元的美元债券，由于参与认购金额超过16亿美元，随后又增发1.5亿美元。

这一发行是2021年以来亚洲最大规模房地产美元债券发行，市场高度关注及认可。

随后，新城发展也紧随其后发行美元票据，但利率高达11.88%，反映出市场对其仍保留意见，也折射出新城发展在资金方面的渴求。

融资窗口的重启，是优质企业的结构性机会，而非行业整体的春暖花开。

华润置地美元债利率低至4.125%，而新城发展发行的同类债券利率则高达11.88%。这巨大的利率差，折射出国际资本市场对中国房企的全新定价逻辑。

汇生国际资本有限公司行政总裁黄立冲表示，当前海外投资人的态度虽较2022～2023年“全面关门”阶段有所缓和，但远未回到“无差别做多国内地产”的时代。

02 外资图谱：从单点交易到生态布局

全球资本对中国不动产市场的信心正在加速回归。

近日，全球资产管理巨头施罗德资本与浙江民营企业西子国际宣布成立总规模30亿元人民币的私募房地产股权投资基金，聚焦长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资。

这一动作距离双方完成上海静徕坊项目10亿元交易仅隔数月。

更早前，施罗德资本曾联合国际财团以15亿元高价改造该项目，此次“亏损退出”后反而加码布局，折射出外资对中国不动产市场 “底部周期”的精准判断。

伺机抄底中国房产的外资，不止施罗德资本。

今年6月，美国知名商业地产集团汉斯集团旗下的汉斯（上海）私募基金，顺利完成备案。

此外，淡马锡旗下淡明（上海）私募基金、安耐德资本旗下安耐德私募基金管理（北京）等，均完成备案。

越来越多外资机构在中国设立私募基金管理公司，表明外资对中国市场的兴趣和投资意愿不断增强，加速了在中国市场的布局。

03 拿地回暖：国企主导的市场复苏

在运用专项债收回14宗土地后，珠海土地拍卖市场重新激活。

3月18日，大横琴集团旗下公司成功竞得珠海两宗住宅用地。业界认为，盘活闲置存量土地将是促进房地产市场止跌回稳的关键动作。

专项债收储能够从源头上削减土地库存，遏制土地价格下滑趋势，推动企业开发链条重启，促进企业重新进入土拍市场。

几乎同步，西安二环内稀缺地块引发房企争夺，市属国企西安融投以9.12亿元拿下西电片区158亩综合用地。

该片区作为主城更新重点区域，已吸引多家房企入驻，将建设住宅、商业及公共配套。

据监测数据显示，重点监测企业共拿地30宗，总成交金额198.0亿元。品牌房企共融资4笔，融资总金额为44亿元。

04 房价迷思：会迎来新一轮上涨吗？

融资回暖、外资重返、土地市场活跃，这些信号是否意味着房价将再次迎来上涨？

答案可能比想象中复杂。当前房地产市场的复苏是结构性的，而非全面性的。

国际资本的信心的确在恢复，但这种信心是脆弱的、有选择的。这轮离岸窗口首先服务的是央企地产商、城投平台及少数完成主动去杠杆的民企。

对于绝大多数仍深处困境的中小房企来说，境外融资的寒冬仍未结束。

任泽平团队指出，未来房价上涨有三大核心信号：政策从“放松”全面转向“鼓励”，定位发生重大转变；经济拐点出现，领先指标回升；供求关系逆转，热点城市房价率先上涨。

目前，这些信号尚未完全显现。

与中国市场类似，美国房地产市场也表现出类似的结构性特征。随着抵押贷款利率 easing，买家正慢慢回归市场，但改善主要集中在高端市场。

全国房地产经纪人协会高级经济学家纳迪亚·埃万杰卢指出：“当我们按价格范围查看销售情况时，最强劲的同比涨幅仍然出现在价格超过75万美元的房产中，尤其是那些价格超过100万美元的房产。”

05 市场展望：从“增量扩张”到“存量优化”的时代转型

2025年三季度，我国房地产政策体系迎来系统性深化，围绕城市发展模式转型与市场稳定双线推进。

具体来看：城市更新已上升为国家级战略；首部《住房租赁条例》正式实施；在需求端，北京、上海、深圳等一线城市相继优化调控政策。

这些政策举措，着力构建“租购并举”的住房制度，为市场健康发展提供法治保障。

与2008年全球金融危机后的“V型”反弹不同，本轮市场复苏将呈现‘U型’特征。

仲量联行中国区研究总监姚耀认为：“外资不再追求短期套利，而是通过长期持有、精细化运营获取稳定现金流，这与国内房企‘高杠杆、快周转’模式形成鲜明对比。”

房地产行业正在从“增量扩张”向“存量优化”转型。

施罗德资本房地产投资中国主管黄景威的表态或更具代表性：“我们看好中国城镇化2.0阶段的机会，尤其是长三角城市群产业升级带来的空间重构需求。30亿基金只是起点，未来将联合更多本土伙伴，构建覆盖投资、开发、运营的全链条平台。”

当全球资本的“长钱”开始为中国不动产市场定价，一场关于价值重估的深度变革正在悄然发生。