17.83亿！合肥4宗地零溢价成交，冰雪综合体延期出让~

2025年11月21日，合肥市国有建设用地使用权出让成交结果正式公示，本次土拍共成功出让4宗地块，总出让面积523.8344亩，揽金约17.83亿元。成交地块涵盖居住和科研用地，全部以零溢价成交，反映出当前市场环境下开发商拿地趋于理性。地方国企和平台公司成为拿地主力，如海恒股份连夺经开区两宗宅地，中建国际联合瑶海城更再入瑶海，凸显了国企在稳定土地市场中的“压舱石”作用。本次土拍结果不仅为合肥楼市注入新供应，更传递出市场稳健发展的信号。

NO.1 | 壹

四宗地块成交详情一览，零溢价成主流

本次合肥土拍共出让4宗地块，总成交金额17.83亿元，其中居住用地面积487.3386亩，科研用地36.4958亩。所有地块均以底价成交，溢价率为0%，体现出房企拿地谨慎的态度。以下是各地块详细信息：

瑶海区YH202507号地块：位于长江东路以北、皇甫山路以东，为纯居住用地，面积101.7478亩，容积率≤2.4，成交单价815万元/亩，成交总价82926.25万元，竞得企业为中建国际+瑶海城更联合体。该地块住宅楼面价约5093.75元/平方米，临近地铁2号线三十埠站，周边有长江东路、临泉东路等主干道，教育配套包括合肥市大店小学、安徽师范大学附属肥东实验学校等，商业资源有龙湖瑶海天街，区位优势显著。

经开区JK202509号地块：位于高崎东路以南、新淮大道以东，面积163.077亩，纯居住用地，容积率≤1.9，成交单价245万元/亩，总价39953.865万元，由海恒股份竞得。楼面价约1934.21元/平方米，地块属于新桥科创示范区，预计打造低密改善住宅。

经开区JK202510号地块：与JK202509号地块相邻，位于高崎东路以北、新淮大道以东，面积222.5138亩，容积率≤1.5，成交单价235万元/亩，总价52290.79万元，同样由海恒股份竞得。楼面价约2350元/平方米，两宗地整体容积率较低，未来可能推出改善型产品，提升板块居住品质。

高新区GX202505号地块：科研用地，面积36.4958亩，容积率≤3.0，成交单价85万元/亩，总价3102.16万元，竞得企业为合肥综合性科学中心人工智能研究院有限公司。该地块将助力高新区科技创新产业发展。

从成交结果看，国企和平台公司成为拿地主力，如海恒股份连续竞得经开两宗地，中建国际深耕瑶海，这有助于稳定市场预期。零溢价成交也说明房企不再盲目追高，更注重风险控制。

NO.2 | 贰

延期与待推地块分析，中小户型、文旅配套成趋势

除本次成交地块外，原计划于同日出让的新站区XZ202503号地块延期至12月19日推出，该地块也因此成为市场关注焦点。作为合肥首宗冰雪主题综合用地，该地块明确要求建设计容建筑面积不少于4.3万平方米的冰雪馆以及1.2万平方米的商务酒店，且须在24个月内实现运营，建设与开业节奏要求明确。

该项目的推进，也与地铁4号线的建设形成协同。新站区借此引入大型冰雪场馆，旨在弥补合肥北部城区在大型文旅休闲设施方面的短板，提升区域综合服务能级与吸引力。尽管此次延期出让，但仍可看出合肥在优化城市功能布局、培育文旅新业态方面的持续努力。

同时，12月合肥还将出让3宗宅地，包括包河区BH202533号（8.2亩）、BH202534号（0.65亩）和蜀山区SS202508号（80.4亩）地块，总面积为89.2401亩。

包河区两宗地块：位于南淝河路以北、平塘王璐以西，起拍价1280万元/亩，容积率≤2.2。出让条件明确，若由同一竞得人获取将统一规划，可能与周边BH202218号地块联动开发，提升区域整体性。

蜀山区SS202508号地块：位于社岗路以西、梁岗路以北，起拍价950万元/亩，容积率≤1.7。地块紧邻植物园与董铺湖，生态资源优越，且要求配建不少于30%的50-80平方米小户型，旨在降低购房门槛，满足刚需和年轻人需求。这一要求可能成为合肥未来拆迁地块的常态化配置。

延期和待出让地块反映了合肥土地市场的动态调整。一方面，复杂地块如冰雪项目需更细致规划；另一方面，中小户型供应增加，显示政策导向转向支持民生住房需求。

NO.3 | 叁

房企动态深度剖析：市场格局生变，房企策略分化

本次土拍最显著的特点是市场主体格局正在重塑。海恒集团连续拿下经开区两宗地块，中建国际与瑶海城市更新联合体也积极参与，反映出当前土地市场参与主体的深刻变化。

这一现象背后是不同房企战略选择的明显分化：民营房企普遍面临资金压力，拿地能力与意愿双双下降；而部分国企平台基于自身资源优势，在当前阶段对土地市场保持了较高的参与度。

从全国数据看，2025年以来重点城市土地市场中，地方国企和央企拿地占比显著提升。合肥情况与全国趋势基本一致，反映出行业整体正在经历深度调整。值得注意的是，中建国际作为央企地产平台，此次与瑶海城市更新公司合作拿地，体现了合作开发新模式。这种模式既能发挥央企开发优势，又能借助地方平台资源优势，在未来市场竞争中可能更具韧性。

NO.4 | 肆

市场影响与未来展望：楼市分化加剧，购房者如何应对？

本次土拍结果对合肥楼市未来走向具有重要指示意义。

土地市场降温将逐步传导至新房市场。目前合肥新房库存去化周期已超过18个月，随着土地成本回落，未来新房价格支撑力将进一步减弱。特别是远郊区域，房价面临较大调整压力。

市场分化将更加明显。核心区域优质地块依然稀缺，保值属性强；而远郊区域随着土地价格回落，房价支撑力不足。本次经开区两宗地块楼面价不足2400元/平方米，未来新房售价可能大幅低于主城区。

对于购房者而言，当下市场环境既充满挑战也蕴含机遇。建议刚需购房者关注开发商实力和项目品质，选择财务稳健的开发企业项目；改善型需求则应聚焦核心区域，选择抗跌性强的优质资产。

NO.5 | 伍

结语

第一房智库观点：理性看待市场调整，把握结构性机会

从本次土拍结果分析，合肥房地产市场已进入深度调整期。我们认为，当前市场呈现三大特征：

一是市场预期发生根本转变。土地市场作为房地产市场风向标，其降温表明各方主体对行业预期已趋于理性。房企不再盲目扩张，而是更注重现金流安全和项目盈利能力。

二是开发逻辑重塑。过去“高杠杆、高周转、高利润”的开发模式难以为继，房企必须向“精耕细作”转型。附加条件增多、利润空间收窄，倒逼企业提升产品力和运营能力。

三是城市发展模式转型。合肥城市扩张速度放缓，未来发展重点将从“增量建设”转向“存量优化”。城市更新、片区综合开发将成为主流模式。

对于购房者，我们建议：避免盲目追涨杀跌，根据实际需求决策。当前市场已从“普涨时代”进入“分化时代”，只有具备真实需求支撑的优质资产才能保持价值稳定。对于行业从业者，我们建议：适应市场新常态，抓住结构性机会。合肥作为省会城市，长期基本面依然向好，但短期调整不可避免。企业应苦练内功，等待市场企稳回暖。

土地市场是观察楼市的重要窗口，本次合肥土拍结果向我们展示了一个更加理性、更加分化的市场图景。只有认清这一趋势，才能在未来市场中把握先机。

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