全国人大法工委：关于业主未实际入住使用的物业费交纳问题的意见

正文

来源 /中国人大网 节选自《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》；民事法律参考

关于业主未实际入住使用的物业费交纳问题

某省物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。

法制工作委员会审查认为，民法典第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。

解读

一、法律依据对比与效力层级

1. 《民法典》第九百四十四条的核心规则

合同约束优先：业主支付物业费的义务基于物业服务合同的约定，而非实际居住状态。

禁止抗辩权：即使业主未实际接受物业服务（如未入住），也不得以此为由拒绝支付物业费（除非合同另有约定）。

例外情形：若物业服务人未按约定提供服务，业主可主张减少或免除费用（需举证服务质量瑕疵）。

2. 地方性法规的合法性审查

《立法法》第九十七条：地方性法规不得与宪法、法律、行政法规相抵触。

本案冲突点：

合同自由原则：《民法典》尊重当事人意思自治，允许通过合同约定物业费减免条款。地方性法规强制规定“未入住业主缴纳70%”属于对合同自由的干预。

责任主体区分：已竣工未交付物业的费用应由建设单位承担（符合《物业管理条例》第三十四条），但业主未入住部分的物业费减免属于民事合同范畴，非行政管理事项。

3. 司法实践与司法解释倾向

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律问题的解释》第五条明确规定：

“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由请求物业服务企业退还费用的，人民法院应予支持。”

裁判逻辑：未入住业主能否减免物业费，需结合合同约定及服务实际提供情况综合判断，地方性法规不宜直接设定统一比例。

二、立法权限与冲突解决

1. 地方性法规的越界风险

民事权利限制：物业费减免涉及业主的财产权，地方性法规无权直接设定强制性标准（除非上位法授权）。

类比分析：类似“空置房房产税减免”问题，国家层面亦采取税收优惠政策而非强制征收措施，体现对民事主体意思自治的尊重。

2. 冲突解决机制

合法性审查程序：业主或物业服务企业可通过行政诉讼，请求法院审查地方性法规的合法性（依据《行政诉讼法》第十五条）。

司法裁判指引：法院在类似案件中应优先援引《民法典》及司法解释，认定地方性法规中与上位法冲突的条款无效。

三·、典型案例参考

案例1：未入住业主诉物业公司全额支付物业费

案情：上海某小区业主甲未入住，以未享受服务为由拒交物业费，物业公司诉至法院。

裁判结果：法院认定物业费减免需合同约定支持，因双方合同未明确，判决甲按70%比例支付（参照地方性法规）。

评析：此案暴露地方性法规对司法实践的实际影响，但与《民法典》精神存在潜在冲突。

案例2：开发商承诺免交物业费引发的纠纷

案情：重庆某楼盘开发商在销售时承诺“未入住前免交物业费”，后物业公司起诉业主乙要求支付全额费用。

裁判结果：法院认定开发商的承诺对物业公司无约束力，业主仍需按合同约定支付（合同主体为业主与物业公司，非开发商）。