房屋租金连续下滑！“出租几年归来”，就只赚了个装修钱？

哈喽大家好，我是标叔。

今天跟大家聊一聊租房的房租。

2025年租房市场最大的关键词，无疑是“降价”。

中指研究院最新权威数据显示，截至10月底，全国重点50城住宅平均月租金降至34.57元/平方米，前10个月累计下跌2.45%，较2024年同期跌幅扩大0.38个百分点。

这意味着一套100平方米的住宅，今年以来月租金平均减少84元，若按年租计算，全年可节省千元以上。

房东们忙着降价抢客，部分房源挂牌半年降价三次仍无人问津；租客们看似手握议价权，却深陷“低价房源看不上，品质房源买不起”的困境。

从一线到二线，保租房成“降价引擎”

2025年的租金下跌，不再是个别城市的孤立现象，而是呈现出“全域蔓延、结构分化”的鲜明特征，保障性租赁住房的集中入市成为核心推手。

从时间维度看，租金下跌贯穿全年，仅在传统旺季出现短暂喘息。中指研究院数据显示，2025年50城租金仅3月（返城季）、6-7月（毕业季）出现微涨，其余月份均呈下跌态势。

进入10月传统淡季，跌幅进一步扩大，全国40城租赁线上需求热度环比下降14%，二线城市如天津、太原需求降幅更是突破25%，直接加剧租金下行压力。

北京、深圳租金跌幅相对温和，但也呈现“核心区小跌、郊区大跌”的特点，朝阳区定福庄一套5400元/月的房源，租约到期后需降价1000元才得以出租。

二线城市的租金下跌更为猛烈。

成都集中式公寓租金同比大跌18.73%，杭州同比下跌7.58%，武汉虽10月租金环比上涨8.21，但全年仍呈波动下行趋势。

昆明更是出现月租421元的“地板价”保租房，严家山沣润雅庭项目月租金仅12.07元/平方米，34.88平方米的一居室月租低至421元，较周边市场化房源便宜30%以上。

2025年作为“十四五”保租房筹集收官之年，全国多个城市开启“六折租房战”。

深圳南山区18个保租房项目共10404套房源入市，政府组织配租类租金仅为市场价六折，粤海街道一套64平方米两居室月租约3648元，而周边市场化房源月租普遍在7000-9000元。

郑州、成都、昆明等城市也密集推出保租房，租金普遍比同地段市场化房源低20%-50%，直接分流了大量刚需租客。

受二手房市场调整影响，不少房东将待售房源转为出租，全国40城个人房源线上新增挂牌量同比上涨超10%，2025年7月全国55城个人房源新增供应量达61.80万间，创近3年峰值。

大量房源集中入市，让市场竞争白热化，部分房东为避免空置，不得不主动降价，形成“降价-出租-再降价”的循环。

资金监管+租购同权，市场告别“野蛮生长”

租金持续下跌的同时，住房租赁市场的“规范化革命”正在同步推进。

2025年9月15日《住房租赁条例》正式施行后，各地配套政策密集落地，从资金监管、合同备案到租购同权，全方位重构市场规则。

西安最新修订的《住房租赁资金监督管理办法》进一步拓展监管范围，将所有从事转租经营的企业纳入监管，监管资金按月释放给企业，从源头防范资金挪用风险。

目前青岛、济南等多个城市已跟进实施，超过三个月的租金监管成为行业标配。

合同备案与房源核验制度全面强化。

北京、上海等城市已实现“房源核验码”全覆盖，未取得核验码的房源不得对外出租，虚假房源、隔断房等乱象得到有效遏制。

链家等头部中介数据显示，新规实施后，房源信息真实性提升至95%以上，合同备案率较去年同期提高30个百分点。

2025年以来，厦门、青岛、沈阳、佛山、武汉5座城市率先落地租房落户政策：

厦门岛外租房只需社保缴满3个月、居住登记半年即可落户，配偶和未成年子女可随迁；青岛取消就业年限限制，租赁备案后可申请社区集体户落户；沈阳直接取消积分落户名额限制，租房即可申请本人及近亲属落户。

新华网数据显示，新规施行三个月来，全国住房租赁投诉量同比下降42%，其中虚假房源投诉下降67%，押金纠纷投诉下降53%。

但政策落地仍面临挑战，部分个人房东为规避备案和监管，选择私下出租；部分城市中介数据与政府监管平台对接不畅，多部门协同监管机制有待完善。

房东降价求生，租客挑房难

租金下跌和政策规范的双重作用下，房东、租客、租赁企业三大主体陷入博弈，各自面临不同的生存困境与选择。

房东群体呈现“两极分化”：个人房东降价抢客，部分房源空置期拉长；机构房东则通过协商降租维持运营。

租客群体看似是租金下跌的受益者，实则陷入“选择困境”。

一方面，租金下行带来实实在在的优惠，深圳租客小赵租约到期后，以同样价格从一房换成两房；北京三里屯合租租金较最高点每月下降100元，整租下降300-400元。 但另一方面，优质房源供给不足，租客面临“三大错配”：产品错配（想要品质房源，市场多老旧房源）、服务错配（需要维修保洁，个人房东难以提供）、运营错配（期待稳定租期，部分房东随意解约）。

租赁企业的生存压力最为突出，行业洗牌加速。

中介机构也在经历模式转型阵痛。传统“高进低出”模式难以为继，租金贷被严格监管后，资金来源进一步收紧。

不少中介转向轻托管模式，但每月10%的服务费仅能覆盖基础维修，缺乏增值服务，导致租客性价比感知不强。服务与收费不匹配的问题，让中介陷入“房东不愿委托、租客不愿选择”的两难。

租金下跌与找房难并存的悖论，根源在于租赁市场供需结构的深层重构。随着租房人口规模扩大和结构变化，品质化、长期化需求崛起，但供给端的调整却相对滞后，形成了难以调和的结构性矛盾。

与之形成对比的是，专业机构化房源占比低，且面临保租房的挤压。

供应结构的“两极分化”进一步加剧矛盾。

一方面，保租房集中入市但覆盖有限，2025年新开业房源中71%为保租房，但主要面向中低收入群体和人才，难以满足改善型需求；另一方面，市场化房源品质参差不齐，中高端产品供给不足，差异化产品缺失。

大型租赁社区（房源超1000间）集中入市，导致部分区域供过于求，非理性竞争加剧，进一步拉低租金水平，而租客真正需要的中小户型品质房源却供给短缺。

合租房源的减少更是雪上加霜。多个城市严查隔断房，拆除后不少房东因无法通过隔断增加收益，不再与中介续约，导致合租房源供应量下降。

对于预算有限的年轻租客来说，合租房是重要选择，房源减少让他们不得不要么提高预算租整租，要么接受更远距离通勤，找房难度进一步加大。

十五五新机遇：租赁市场迎转型拐点

租金下跌和市场调整，本质上是租赁市场从“规模扩张”向“高质量发展”转型的必经阶段。

《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》明确提出，“十五五”时期要规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，推动房地产高质量发展。

《蓝皮书》指出，机构化是住房租赁“消存量、优质量”的确定选择，全国超6000万套潜在出租房源亟待提质改造，专业机构的参与将有效解决房源老化、服务缺失等问题。

未来政策有望从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大支持，保租房公募REITs的发展将帮助企业实现资金回笼，推动向轻资产运营模式转型。

2025年《政府工作报告》首次提出“好房子”理念，租赁市场同样需要“好房子”。

头部企业已开始探索，龙湖冠寓通过动态定价策略，在竞品无保租房竞争的区域实现租金稳步上涨；万科泊寓、招商伊敦等企业加大高端客群布局，推出个性化、特色化产品，满足不同层次需求。

未来，房源的绿色化、智能化、服务标准化将成为竞争核心，专业机构将通过精细化运营，提升居住品质和服务水平。

租购同权将进一步深化，租房权益持续提升。随着厦门等5城租房落户政策落地，未来更多城市将跟进，租赁合同备案与公共服务挂钩将成为常态。

优质教育、医疗资源将逐步向租客开放，“租购同权”从形式对等迈向实质对等，让租房者真正实现“住有所居、居有所安”。

对于普通民众而言，“十五五”期间的租赁市场将呈现“租金稳中有降、品质持续提升、权益更加保障”的格局。

房东需适应市场变化，要么与专业机构合作提升房源品质，要么接受合理租金水平； 租客可在租金下行周期中，选择性价比更高的房源，享受更完善的服务和权益；租赁企业则需抓住政策机遇，通过专业化运营和品质化产品，在行业洗牌中抢占市场份额。

这场租金下跌引发的市场变革，正在让住房回归居住本质。

随着“十五五”相关政策的落地实施，一个“租得放心、住得安心”的租赁市场环境正在形成，租购并举的住房制度将为更多新市民、青年人提供稳定的居住保障，成为新型城镇化的重要支撑。