测评~南山半岛擎峯为什么便宜？最近降价了吗？有没有烂尾风险吗

南山半岛擎峯价格偏低是市场、区域及项目自身等多因素叠加导致，2025 年它不仅持续降价还加大了折扣力度，不过项目没有烂尾风险，具体情况如下：

价格便宜的原因

• 市场竞争白热化：2025 年南山区新盘集中入市，赤湾片区内有天健湾时代府等竞品分流客户。而且周边还有天健拿下的无配建、售价及户型限制的新宗地待开发，未来竞争压力还会持续增加。为了抢占市场份额、加快房源去化，项目只能通过低价提升竞争力。
• 区域配套与环境有短板：赤湾板块还处于发展阶段，周边多个旧改项目推进过程中会产生扬尘和噪音。同时项目紧邻赤湾码头，货柜车往来频繁，也会带来持续的噪音和粉尘污染。另外区域内大型成熟商圈尚未完全落地，日常购物休闲的便利性不足，这些都制约了房价提升。
• 项目自身存在劣势：小区仅占地约 1.11 万平方米，花园等公共活动空间较小，难以满足改善型业主对绿化休闲空间的需求。且基础得房率仅 72%，算上赠送面积也才 84%，在同价位改善型楼盘中处于中等水平，缺乏优势。此外开发商深圳市海越锦实业发展有限公司，虽有国企背书，但品牌知名度远不如万科、保利等一线房企，品牌溢价能力弱，难以支撑高定价。
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最近降价情况项目 2025 年不仅持续降价，还不断加大折扣力度。一期 2024 年 11 月入市时备案均价 7.8 万 /㎡，当前折后均价约 7.18 万 /㎡，其中 113 - 124㎡小户型折后单价多在 6.2 - 6.89 万 /㎡；二期（开云府）降价幅度更大，原备案价 8.9 万 /㎡，后来直接打 6 折，单价 4.9 万 /㎡起，推出的 6 套工抵房价格更低，最低单价 4.9 万 /㎡起，像 129㎡三房两卫约 715 万，203㎡四房三卫约 1095 万。此次降价效果显著，项目此前 2023 年 10 月开盘后至 2024 年底销量不足 10 套，降价后半年卖出了近 200 套。

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烂尾风险情况项目基本没有烂尾风险。一方面，项目目前已处于准现楼状态，外立面铝板安装基本完工，且二期明确标注 2025 年 9 月 30 日精装交付，工程进度完全按计划推进。另一方面，项目背后有中国南山集团这一国企作为支撑，该集团在赤湾深耕 42 年，不仅开发经验丰富，还打造过涵盖总部办公、五星级酒店、购物中心等多种业态的综合体，资金实力和运营能力较强，能充分保障项目顺利交付。

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主力户型详情项目主打建面约 113 - 167㎡的 3 - 5 房及少量顶复户型，所有户型均为纯板楼设计，多数朝南且支持电梯入户，还赠送独立公区，基础得房率 72.07%，部分户型具体设计如下：

• 113㎡ 3 房 2 厅 2 卫：竖厅格局搭配 LDKB 一体化设计，三开间朝南，客厅连接次卧配有超大观景阳台，主卧为大套间，厨房带小生活阳台，卫生间干湿分离，适配刚需及初级改善家庭。
• 124㎡户型：分两种设计，一种是 3 + 1 房 2 厅 2 卫的竖厅户型，含可做书房的多功能间，U 型厨房搭配公卫三段式分离；另一种是 4 房 2 厅 2 卫的横厅户型，客餐厅开间达 6.1 米，五开间朝南，搭配 6.1 米长观景大阳台，南北通透，空间利用率更高。
• 167㎡ 5 房 2 厅 3 卫：竖厅双龙抱珠格局，四开间朝南，客厅配有巨幕阳台，观景视野极佳，同时主卧为大套间，U 型厨房操作空间充足，双公卫均为三段式分离，适配多人口改善家庭。
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