北方三城南下取经，保交楼“南宁模式”何以成为全国范本

11月18日，开封市平稳基金正式成立。将借鉴南宁市平稳基金运营模式开展开封市保交楼工作。这也意味着保交楼“南宁模式”正在走向全国，形成可复制可推广的重要经验。

随着保交楼攻坚战进入尾声，国家专项借款正在逐步退出，房地产“保交楼”工作进入深水区。据了解，部分城市仍存在债务关系复杂、资产多重抵押、资金缺口巨大等问题的烂尾楼项目，这些项目需要通过创新方式逐步解决。

在上述背景下，各地亟需建立市场化纾困长效机制。11月初，河南开封、河南荥阳、山东泰安三地考察团相继南下广西南宁，希望能深入学习平稳基金的“保交楼”运作模式，而该基金年内已经三次迎接外地考察团。

南宁市平稳基金的探索，不仅为当下的烂尾楼项目提供了解题思路，更为构建房地产发展新模式提供了重要参考。

“硬骨头”难啃，三地考察团南下取经

“我们面临的是货值无法覆盖建设成本的项目，一方面市场化资金不愿进入，另一方面债权人的博弈又异常激烈。”一位房地产行业观察人士表示，“平稳基金的成功案例为很多尚未解决的项目提供了破题思路。”

南宁市平稳基金（以下简称“平稳基金”）是全国范围内最早成立的房地产纾困基金，由三家南宁市国企出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立。随后郑州、浙江、湖北、陕西等省市也相继设立纾困基金。

地方纾困基金成立的背景是，在保交楼攻坚战的中后期，大部分“易消化”的烂尾楼项目已经被当地城投公司或者AMC接手并解决；而剩下的项目普遍面临资不抵债、资产冻结、债权人众多以及法律诉讼复杂的困境，被各方视为“烫手山芋”。

平稳基金解决的正是传统城投平台难以解决的“老大难”项目。“我们承接的项目，几乎都是被市场视为‘无解’的硬骨头。”平稳基金相关人士表示。

2024年至2025年上半年，平稳基金相继完成了邕府朱槿园（原蓝光雍锦澜湾）、邕府紫荆园、平稳基金国际中心、武鸣灵水小镇、邕府海棠九里（原大唐中南紫云印象）共计5127套住房的交付工作。

目前，平稳基金还有多个楼盘仍在持续攻克难关中，仍有2500多套住房等待交付，已经成为南宁市保交楼工作中举足轻重的市场化力量。

平稳基金的成功实践吸引了其他地区的目光。今年9月，河南省开封市组成的考察团首次南下“取经”；11月上旬，开封市、河南省荥阳市和山东省泰安市三地再次组成的考察团接连南下进行专题考察，与南宁市住建局、平稳基金相关负责人共同探讨保交楼的成果与经验。

这三组考察团均来自千里之外的北方城市，表明“南宁经验”已经开始向全国输送，成为各地寻求破解保交楼的重要范本。

破解保交楼三重难关的“南宁经验”

平稳基金成功破解“硬骨头”项目的关键，在于其将法制化、市场化、专业化手段应用于项目重组、资金平衡与运营管理的全流程。

梳理可以发现，目前尚未解决的项目普遍存在“交接难”“资金难”以及“管理难”三大难题。

“交接难”是指原开发商破产后，存在许多债务诉讼风险。同时原管理团队为了自身利益存在侥幸心理，拒绝配合资料交接，甚至出现阻拦续建团队进场、拒不配合解除原总包合同的现象。

“资金难”是指项目存在预售款被原开发商违规挪用，出现巨大的资金缺口，这类资不抵债的项目，很难获得市场化资金支持，同时还面临与债权人的激烈博弈，导致盘活进度严重受阻。

“管理难”是指由于项目长期停工，现场缺乏管理，导致许多工程质量不合格，整体完成度极低，近乎于“半成品状态”，存在临水临电、地下车库未完工、绿化等基础设施不完备的问题。此外，后续的房产证办理以及交付后的物业服务，都成为纾困方需要应对的难题。

针对上述问题，平稳基金采用“政府引导、市场化运作、科学决策、防范风险”的基本原则，探索出一系列创新做法，成功盘活多个烂尾楼项目。

在“交接难”问题上，平稳基金在政府协助下采取了“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案，有效隔离了原开发商可能传导的破产风险，在应对原管理团队和施工方的对抗时，坚持“新老划断”原则，通过项目托管的方式隔离原有债务风险，保障续建资金专款专用及安全性。

在面对“资金难”问题时，平稳基金通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等多元方式，多渠道弥补资金缺口。

在“管理难”方面，平稳基金所交付的项目严格遵循原施工图纸，保证不减配。同时，在房产证办理、交付体验和后期物业服务上都充分考虑业主权益。

可以发现，平稳基金不仅是盖好房子，更要保障服务质量和后续业主的权益，根据各个“硬骨头”项目的风险和特点，创新应用多种手段应对续建过程中出现的各项突发性问题。这也是“南宁经验”能够成功的重要原因。

从地方走向全国，平稳基金迭代2.0版本

平稳基金的成功，不仅在于解决了南宁项目的燃眉之急，更在于其模式已经具备在全国范围内推广的可行性。通过与外地考察团的交流和实地调研，平稳基金正迈向更具战略纵深的2.0版本，旨在解决更具挑战性的“骨头中的骨头”项目。

梳理可以发现，目前全国保交楼模式大概可以分为五种，主要包括原开发商利用剩余资产“自救”、政府平台公司收购、AMC收购债权、项目破产重整以及平稳基金模式。

在过去三年保交楼攻坚战中，许多“易消化”的项目已经通过原开发商“自救”，政府平台公司收购两种方式得到解决。而对于“硬骨头”项目，只能通过后三种方式进行解决。

以位于上海黄浦区的融创董家渡项目为例，就是通过AMC收购债权的方式解决。2022年末，中国中信金融资产携手银团等，综合运用法律隔离、实质管控、封闭运行、重组盘活等专业手段，累计投放85亿元以“股+债”方式进行解决。

平稳基金相关负责人介绍，南宁模式1.0版本主要依靠市属国有企业出资为主（首期规模30亿元），适用于有一定国有资本实力的城市。

而平稳基金与开封市的合作则已经迭代到了2.0版本，核心创新之处在于资金来源的创新以及引入了产业发展思维。

2.0版本通过地方政府以实物资产（土地）出资，辅以抵押融资和政府增信的方式，解决了保交楼所需的启动资金。这种方式不仅可以为保交楼的前期投入提供了资金保障，同时也大幅减轻了地方政府的财政负担。

与此同时，平稳基金不再仅仅扮演“救火队员”的角色，而是将保交楼任务与地方经济发展紧密结合，旨在构建新型的房地产发展模式，转型为地方资产运营和产业孵化平台。

在南宁的具体实践中，平稳基金在保交楼之外，还致力于发展建筑产业园，引进了充电桩、水泵厂、门窗等制造业企业，已培养4家规模以上企业，推动了产业链上下游集聚发展，同时为当地形成了稳定的产值收益。

平稳基金的成功实践，正实现从南宁到开封的跨区域复制与推广，这标志着中国房地产风险化解模式迈出了从“一地一策”到“可复制、可推广”的关键一跃。

该模式的核心竞争力在于，它成功构建了一个政府引导、市场主导、法制保障的多元共赢框架：它以“保交楼”为底线，有力捍卫了民众权益与社会稳定，通过精准运作与风险隔离，确保了国有资本的稳健回报与保值增值；更将纾困过程与区域产业规划、经济发展目标深度绑定，推动资源向新兴产业和优质领域集中。

这不仅是一套化解当下风险的应急方案，更是一条兼顾社会公平与市场效率、实现社会效益与经济效益相统一的可持续发展路径。