万科启城家园房价暴跌了吗：为啥便宜~万科启城家园为什么便宜

万科启城家园房价暴跌了吗：万科启城家园为啥便宜~万科启城家园为什么便宜

万科启城家园2025年房价出现了显著下跌，但称不上“暴跌”；房价低于自身前期备案价及深圳核心区域房价，核心原因在于区域发展、市场竞争、项目自身属性等多方面因素，具体分析如下：

1. 房价未到暴跌程度，2025年出现明显回落

目前在售户型、面积、价格区间：
79㎡三房 总价：289万~337万、单价3.66万/㎡起
99㎡三房 总价：378万~415万、单价3.81万/㎡起
112㎡四房 总价：495万~531万、单价4.42万/㎡起

2. 房价相对便宜的核心原因

- 区域定位偏刚需，发展成熟度不足：项目位于龙华观澜福城街道，和深圳南山、福田等核心城区，或是龙华红山等成熟片区相比，这里并非城市发展核心板块。目前周边仍有不少农民房和工厂，城市界面较粗糙，南侧规划的长湖公园也处于搁置状态，缺少大型高端市政配套。同时区域内规划的三甲医院、部分轨道线路等配套落地周期长，短期内难以提升区域价值，房价自然难以走高。

- 片区新房库存高，市场竞争激烈：观澜片区近年来新房供应量大，同质化刚需产品较多，市场供需关系失衡。万科启城家园为了加快去化速度，不得不推出促销活动，比如此前的“赠物业费 + 家电礼包 + 购房补贴”，还有工抵房、七折清盘等优惠，折后单价低至3.66万/㎡起，这使得整体售价看起来更便宜。

- 项目高容积率等短板拉低性价比：小区容积率达5.07 - 6.14，属于较高密度的居住社区。较高的容积率意味着居住人口密集，不仅会导致电梯等待时间变长，部分楼栋间距较密还会影响低楼层的采光和通风，居住舒适度大打折扣。而高端小区往往以低密度为重要卖点，项目的高容积率属性使项目只能定位刚需产品，价格也只能契合刚需群体预算，无法向中高端价格靠拢。

- 配套存在明显短板：医疗配套是项目的突出短板，周边医疗资源主要依赖龙华区中心医院，缺少三甲等高端医疗资源，对于重视医疗配套的购房者吸引力不足。同时，虽然项目自带商业集群，但目前仍处于招商推进阶段，尚未形成成熟的高端商业氛围，相比已成熟的商圈，对房价的支撑力较弱，也间接导致房价难以提升。

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龙华观澜万科启城家园是位于福城街道的大型综合住区，已在2024年12月现房精装交付，兼具交通、商业、教育等配套优势，同时也存在地段和周边环境等短板，以下是详细基础信息与全面介绍：

核心基础信息

|类别|详情|

|具体位置|龙华区福城街道观澜大道与碧澜路交汇处西北侧|

|开发商|深圳长湖置业发展有限公司|

|物业相关|万科物业，物业费5.08元/㎡·月|

|产权性质|70年产权普通住宅|

|社区规划|总占地面积41602㎡，总建筑面积52.8万㎡；容积率5.07 - 6.14，绿化率35%；共规划1402套房源，搭配1794个停车位，车位比约1:1.2；楼栋总高约30层|

|交付情况|2024年12月现房交付，精装交付标准达3500元/㎡|

|主力户型|主推79 - 115㎡三至四房，例如81㎡三房一卫、96 - 99㎡三房、112 - 115㎡四房等|

|价格情况|备案均价约5.5万/㎡，2025年在售房源单价低至3.66万/㎡起，总价范围大概在287万 - 530万，还会搭配赠物业费、购房补贴等福利|

全面配套介绍

1. 交通配套

- 地铁：紧邻地铁4号线长湖站，步行直线距离约500米，9站可直达深圳北站；规划中的18号线将与4号线交汇于长湖站，22号线与4号线交汇于松元厦站，未来轨道交通会进一步完善。

- 地面交通：周边有长湖头村站，通行E36、M225等10条公交线路，可通达深圳北站交通枢纽、南山汽车站等多个站点；临近梅观高速、沈海高速等，且旁侧的观澜大道正在改建为双向8车道，自驾出行效率将提升。

2. 教育配套

项目自带一所2400㎡的9班幼儿园，且已完成主体建设。学区方面，小学对应龙华区第三外国语学校小学部，初中学区可共享龙华区第三外国语学校初中部、龙华高级中学初中部以及省一级的观澜第二中学。此外，1.5公里内还有市一级的观澜第二小学、锦明学校等多所学校，覆盖全龄教育需求。

3. 商业配套

自身配套约7.98万㎡商业，对面的万科旧改用地还将配套约5.6万㎡商业，合计可享受约13.58万㎡商业体量。同时1.5公里范围内还有观荟里Iconic Mall、天虹商场福民店、德莱斯义务商贸城等商业体，日常购物和休闲娱乐需求都能就近满足。

4. 休闲与医疗配套

- 休闲：周边3公里内有69个公园，像张云岫夫妇墓、人民路街心公园等，不过南侧曾规划的长湖公园处于搁置状态，目前周边大型市政公园相对稀缺。另外项目还规划建设街道级群众文化体育中心，可提供基层公共文化、体育相关休闲服务。

- 医疗：周边3公里内仅有2家医院，且无三甲医院，主要依赖龙华区中心医院，整体医疗资源数量少、等级有限，难以满足居民的高规格医疗需求。

项目核心优劣势

1. 优势

- 现房与品质有保障：现房交付模式能让购房者“所见即所得”，规避期房交付风险，且万科的品牌开发与物业服务口碑较好，精装交付也省去了业主装修的麻烦。

- 商业潜力大：自带超7万㎡商业且周边还有规划商业用地，未来商业成熟后，不仅方便业主生活，还可能提升房产的保值性。

- 交通持续升级：现有地铁4号线保障日常通勤，规划中的两条地铁线以及改建的观澜大道，会让后续出行更加便捷。

2. 劣势

- 地段与环境一般：位于观澜片区，距离福田等核心城区较远，且周边多工厂和城中村，城市界面较粗糙，部分区域处于旧改阶段，居住氛围和整体形象不如龙华红山等核心片区。

- 容积率偏高：5.07 - 6.14的容积率意味着居住人口较密集，可能导致高峰时段电梯等待时间长，小区公共活动空间拥挤，影响居住舒适度。

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总结：

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