服务式公寓进入“合伙时代”，国际品牌为何甘当“二股东”？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：武爽。

近期，国内的服务式公寓市场十分热闹。雅诗阁旗下专为中国市场定制的服务式公寓品牌“雅院”在苏州、无锡两地接连开业。雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）旗下品牌——格诗庭酒店及服务公寓（QUEST）上海杨浦滨江旗舰项目正式签约。还有雅高集团将高端服务公寓品牌诗铂引进中国……面对国际玩家的强势渗透，本土玩家也在暗自积蓄力量……

雅诗阁旗下服务式公寓品牌动作频频

近期，雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）旗下品牌——格诗庭酒店及服务公寓（QUEST）上海杨浦滨江旗舰项目正式签约。

本次签约的格诗庭旗舰项目位于杨浦东外滩核心商务区，距陆家嘴金融区仅4公里，项目所在物业原为上海内环内“十四五”重点规划核心位置总部办公项目，将“华丽变身”为高品质的酒店及服务公寓品牌。

关于“格诗庭”，这是锦江酒店（中国区）与雅诗阁中国携手带进国内的澳洲头部旅居品牌，以“中高端酒店+高品质服务式公寓”的复合产品模式，提供适配不同旅居场景的长短住房型系列及不同频次与丰富度的服务套餐。具体产品特色和亮点可查询《长短住“通吃”，锦江酒店携手雅诗阁在华开辟中高端酒店新赛道》一文。

不久前，雅诗阁为中国市场“定制”的服务式公寓品牌“雅院”在江苏连推两子项目，苏州雅院澄阳和无锡雅院锡山先后开张，其中无锡项目由无锡市锡州产城控股投资，雅诗阁负责运营管理，这也标志着雅院首次进入无锡市场。

有公开资料指出，雅诗阁在2022 年推出了适应本土的雅院服务公寓，品牌国内首店则在2023年7月份正式在深圳亮相。雅院在雅诗阁官网以“融合设计与机能，从实用角度出发”为核心定位，面向家庭住客提供舒适便捷的服务公寓体验。这两个品牌为留学生、白领等群体提供可以拎包入住、宠物友好的长租或短租落脚地。

对于这两个“本土定制”服务式公寓品牌，雅诗阁可谓是投入了不少心力。2024年10月，雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）达成合作并宣布成立合资公司深度调研中国旅居市场，迭代产品模型，打造升维商业模式推进澳洲头部酒店及服务式公寓品牌Quest在华拓展。

又在今年5月，完成了雅院品牌焕新。雅院以“有限服务”破局传统旅居，将国际标准与东方生活美学融合，以“长短住结合”的灵活模式，带来可栖居、可生长的品质空间。2025开年以来，雅院品牌布局提速，半年内连续于珠三角、长三角核心区域相继落子，彰显规模化扩张态势。截至今年7月，雅院在国内8座城市布局了14个项目。

一方面，雅诗阁在产品层面采用双品牌策略，覆盖更多目标客群。10月，雅诗阁携手无锡梁溪科技城与无锡梁溪资产旗下溪寓科技服务公司，重磅打造的无锡雅诗阁梁溪科技城服务公寓与无锡雅院梁溪科技城公寓酒店就是双品牌项目。

国内服务式公寓战场变局

当前中国服务公寓市场发生的不是短暂热闹，而是一场结构性重整。国际巨头不再把中国当成单纯的展示场。它们看到的是长期化的居住需求、可规模化的现金流和多层次的消费市场。于是它们把进入方式从单一变成组合式，以不同手段铺陈在地化路径，试图把品牌力转化为持续的市场份额。

先看产品矩阵化的普遍化。国际品牌正从过去单一的高端定位转向全链条覆盖，通过差异化产品矩阵捕捉不同消费层次的增长机会。如上文提到的雅诗阁中国拥有14个国际品牌矩阵布局，其中超10个品牌已成功落地中国，覆盖服务公寓、共享公寓、酒店、乐龄公寓及长租公寓等不同领域，计划至2028年在中国市场再开业近百个项目。

还有星狮地产旗下的辉盛国际于2005年来到中国市场，并致力于发展中国的高端市场，品牌包括Fraser Suites（辉盛阁）、Fraser Place（辉盛坊）、Fraser Residence（辉盛庭）。2009年，辉盛国际与国内服务公寓运营商中富旅居合作创立了全新新锐品牌Modena（名致）精品酒店公寓，今年6月，辉盛国际旗下辉盛名致服务公寓品牌在中国大陆再拓新章，深圳辉盛名致服务公寓和上海五角场辉盛名致服务公寓正式营业，进一步拓展发展版图……对于这些国际公寓巨头来说，用多品牌覆盖不同价位与住宿场景，更便于在一、二线及下沉市场做差异化布局。

其次，资产与运营结合已成常态。如辉盛国际与铁狮门在深圳并购的 325 套高端租赁资产颇具代表性，铁狮门作为资产方负责项目开发与持有，辉盛国际则专注运营管理，双方共同在上海五角场打造了辉盛名致服务公寓。这种“资本+运营”的专业分工模式，既保证了项目的资金实力，又确保了服务品质，已经成为不少玩家的新方式。

再者，国际品牌还在更广阔的生态中寻找合作伙伴，构建本土化网络。它们主动与本土大平台、地产商、城投和线上渠道结盟，借助对方的流量、土地和政策通道，实现快速落地。尚美数智与雅高集团的合作就是一个典型案例，尚美成为雅高旗下高端服务公寓品牌“诗铂”在中国的独家战略合作伙伴，全权负责该品牌在中国市场的开发、筹建、运营和管理。这种合作模式使国际品牌能够借助本土企业的市场洞察和网络资源快速落地。

还有万豪在苏州与华贸中心携手，也显示出国际品牌与地方国企、地产开发商合作的趋势。通过这些合作，国际品牌不仅实现了渠道下沉，更将本土消费习惯与自身分销体系有效整合，避免了在中国市场“孤军奋战”的困境。

最后，转换改造和混合体项目频繁出现。旧办公楼、旧酒店或存量公寓通过改造成为服务公寓，能显著缩短项目周期并降低获取成本。国际品牌与本土合作方正在把“改造”变成扩张的快捷键。这样的路径既能回应一线城市对优质存量的争夺，也适合在二、三线城市通过改造实现快速落地。

上面提到的雅院品牌，就是雅诗阁在华改造友好的品牌；格诗庭酒店及服务公寓（QUEST）近期签约的上海杨浦滨江旗舰项目，原为上海内环内“十四五”重点规划核心位置总部办公项目，也是焕新改造的又一案例。

国内玩家从“师徒”到“伙伴”

近年来，中国服务式公寓市场呈现出迅猛的发展态势，成为租赁市场中一股不可忽视的新势力。回看国内服务式公寓市场，会发现国际服务式公寓品牌进入中国市场的姿态正在发生微妙而深刻的变化。

中国服务式公寓的发展可以追溯到上世纪末。1998 年，雅诗阁首个物业进入上海，标志着国际品牌服务式公寓正式进入中国市场。当时，服务式公寓主要服务于高端商务人群，集中在一线城市的核心商务区，数量较少且价格昂贵。

随着市场的逐步开放和需求的增长，越来越多的国际品牌如奥克伍德、辉盛、莎玛等纷纷进入中国，布局各大城市。这些外来品牌凭借丰富的运营经验、成熟的管理模式和国际化的服务标准，迅速在高端服务式公寓市场占据一席之地。

一个显著特点是，国际服务式公寓在国内多以“奢华酒店+行政公寓”的组合业态出现，数量并不多。比如上海浦东文华东方酒店配设就有服务行政公寓；上海静安瑞吉酒店491间客房中就配有55间服务式公寓；还有万豪旗下的万豪行政公寓、丽思卡尔顿公寓和嘉佩乐酒店式公寓以及温德姆至尊公寓基本是奢华酒店的补充“配套”。

近年来，随着长租公寓行业的发展和洗牌，不少本土房地产、酒店集团也加入了服务式公寓的赛道。但更多的是承担国际服务式公寓品牌的国内“委托方”。如2018年，雅诗阁与华住以及城家公寓签署三方战略合作协议，并宣布共同成立合资公司，代理“馨乐庭”品牌在中国的特许加盟及委托管理业务。具体来看，合资公司将主要通过发展华住及城家旗下自有物业及第三方委托管理等渠道，来扩张“馨乐庭”品牌加盟服务公寓的全国网络。

还有2020年碧桂园文商旅集团与奥克伍德达成深度战略合作协议，联合创建中高端服务式公寓产品“奥克伍德碧轩”，发挥碧桂园文商旅集团在商业项目资源获取、投资并购方面的专业能力，以及依托奥克伍德集团在业界内所享有的极高声誉与多年的服务式公寓管理经验，进行品牌管理输出。

中富旅居创始人袁野曾在早前的采访中称：“中国地产商早期都是赚快钱的，缺乏精细化运作和管理经验，而很多中小企业又缺乏公开透明性，这些国际品牌在中国寻找合作伙伴时最看重的恰恰就是这些。”

早期，这些品牌多来自新加坡、欧美等成熟市场，拥有先进的管理理念和运营标准，自然以“教师”身份自居。随着中国市场迅速成熟，它们更愿意以合作伙伴的身份，借助本土巨头的网络与资源实现更快扩张。

这一转变在近期市场动态中体现得尤为明显。2024年10月23日，雅诗阁中国与锦江酒店宣布成立合资公司，双方各持50%股权，以特许经营模式共同拓展中国公寓酒店市场。这家合资公司将独立运作，拥有自己的团队，能够自主决定如何实现增长，而不受母公司程序的限制。

另一个案例是尚美数智与雅高集团的合作，尚美数智成为高端服务公寓品牌诗铂在中国地区的独家战略合作伙伴，不同于传统的品牌授权或管理输出，尚美数智将全权负责诗铂品牌在中国市场的开发、筹建、运营和管理。

这种变化，也正在资本层面显现。国际资本不再只做“物业买家”，而是开始深度参与本地运营体系。比如铁狮门收购北京辉盛阁项目，景顺集团与自如合作布局租赁社区，这些动作都指向一个方向：外资不再满足于做幕后投资者，而是要与本土伙伴共享运营与收益。

国际服务式公寓品牌在中国的发展战略正在发生根本性转变。从早期的单纯品牌输出，转变为深度本土化合作，以实现真正在中国市场扎根生长。在国际服务公寓巨头加速本土化的浪潮面前，本土企业已摒弃了早期的被动姿态，转而以更加主动和多元化的合作策略积极应对。它们不再满足于单纯的品牌引进，而是致力于通过深度合作实现国际经验与技术的本土化嫁接，从而完成自身能力的跨越式提升。本土运营商的角色正在发生根本性的转变，从过去国际品牌的“执行者”升级为掌控全局的“操盘手”。

重资产做价值，轻资产抢速度

在服务公寓领域，资产模式正经历明显分化。重资产做价值，轻资产抢速度，成为国际品牌与本土玩家的共同选择。

回顾过去，很多服务式公寓项目由住宿集团自主投资、持有、运营，属于重资产布局。但随着资本成本、城市用地成本、政策监管、租赁法律不确定性等上升，单一重资产模式面对的挑战越来越大。同时，旅居需求增长的加速、城市多极化趋势、二、三线城市机会、轻运营＋特许加盟模式开始被看重。

因此，资产方与运营方寻求新的路径。一方面，轻资产模式成为扩张利器。通过特许经营、管理输出、品牌授权、渠道建设，在更多城市、更多项目中快速复制、低资本进入、规模先行。运营方通过特许、管理费、品牌费获取收益。

如雅诗阁中国区超97%项目为轻资产委托管理，通过特许经营模式实现高速扩张。馨乐庭品牌在全球已有15家物业采用特许经营，客房约2000套。这种模式优势在于品牌方不必承担物业持有成本，将运营风险降到最低。

一方面，重资产深耕价值持续显现。在核心城市、核心商圈、大体量项目中，重资产被用来打造地标性、可自持的高质量项目，作为资产端长期价值的承载。

两股力量的博弈与融合，使得服务式公寓市场出现了“轻重融合”的新趋势。资本层面，这一趋势也在强化。2024年至2025年间，多个机构资本开始关注服务式公寓的轻资产化投资逻辑。仲量联行（JLL）发布的《2025亚太住宿投资报告》指出，中国服务式公寓市场正成为“机构投资人最具潜力的新兴板块之一”。其中，运营效率、品牌议价力、租期灵活性成为投资人最看重的三大要素。凯德投资、黑石集团、保德信等国际基金也纷纷在华加仓，寻求“轻投入、稳现金流”的合作机会。

与之形成呼应的，是本土资本与地方国企在重资产端的战略布局。例如华润置地、绿城管理、滨江集团等企业纷纷将部分城市更新项目转型为长租及服务式公寓资产包，通过引入雅诗阁、东呈、雅高等国际品牌运营，提升资产运营效率。可以说，玩家们根据自身基因选择混合模式，构建复合竞争力。

对于行业观察者而言，这种“重轻并行”的格局，或许意味着一个更加理性的时代正在到来。过去的十年，是品牌扩张的年代；未来十年，将是效率与资产回报的较量。谁能在这场平衡中找到最优解，谁就能真正掌握服务式公寓的未来话语权。

综上，国内服务式公寓市场正从“合纵连横”走向“共同进化”的新阶段。过去泾渭分明的竞争边界逐渐消融，取而代之的是国际品牌与本土企业在资本、运营、品牌等多个层面的深度交融。总的来说，中国服务式公寓板块正迈入一个“深耕＋规模”并行的新阶段。