日本往事：银行卖房，房价跌45%！中国楼市会重蹈日本轨迹吗？

银行直售房最近成为社会热议话题。由于银行手握天量的不良资产处置房源，低价直售房将对现有楼市产生巨大的冲击，大众关注银行直售房是可以理解的。虽然，银行低价直售房产早已存在，不是个新事物，但对房地产的影响尚缺乏实证研究。

有好事者找出了日本房地产泡沫破灭后，银行直接销售房产把日本房价打入深渊的经历，得出令人心惊的结论。

日本楼市泡沫破灭后，银行直接卖房，让房价下跌45%

由于中国房地产历史太短暂，对现在的楼市深度调整其未来走势会如何缺乏经验参照。拥有相似文化和国民储蓄习惯，房地产历史完整的日本就成为最佳的比较对象。太阳底下没有新鲜事，房地产下行期，中国银行开始直接卖房的现象，在日本早已发生过。

日本银行当年也干过卖房的事，对应着的则是房地产下行周期的四个阶段。

▷下行周期第一阶段：房企暴雷

为了抑制资产泡沫，日本央行主动刺破泡沫，选择加息，而由于房企通常是高杠杆运作，依靠不断借新还旧和销售回款来维持。加息后，融资成本剧增，再加上地价下跌，银行开始收紧信贷。开发商持有的土地和在建项目价值急剧缩水，许多项目的价值甚至低于其未偿还的贷款总额，形成“资不抵债”。最后房地产价格大幅下降，大量中小型房地产公司首先倒闭。

日本爱知县名古屋市的黄昏

▷下行周期第二阶段：银行卖房

随着房价下跌，房企和个人贷款者违约数量剧增，银行资产负债表上充斥着无法收回的贷款，这些不良债权严重侵蚀了银行的资本金。而根据监管要求，银行需要为不良债券计提损失，这直接导致账面亏损，资本充足率下降。为了满足监管要求，银行必须想办法处理这些坏账。政府就只能给银行解绑，允许银行直接卖房回笼资金。日本银行的“挥泪大甩卖”为市场设立了新的、更低的价格锚点，迫使其他持有者也跟着降价，加剧了房价下跌的趋势。

▷下行周期第三阶段：二手房踩踏

泡沫破碎前期，持有自有房产的民众并没有因为房价下降而抛售，因为这些民众坚信“刚需房不需要考虑涨跌”。但银行卖房直接把这个信心给打崩了，在银行直接下场后，市面上的二手房价格开始猛跌，跌到后面一些自住的日本民众也为了资产不贬值而卖房，最后形成了“再不卖就卖不出去了”的预期，把房地产又压到了一个很低的地步。

▶下行周期第四个阶段：房产税征收

在泡沫破裂期，地价暴跌后，固定资产税的评估价值下调存在严重的“时滞性”和“刚性”。政府为了维持地方财政收入的稳定，不愿也未能及时、足额地跟随市场价下调税基。但结果是房子迟迟卖不出去，地方只能寻求其他税基增加收入。最终的结果就是征收房地产税。

日本房地产下行阶段构成了一个完整的、自我强化的四个恶性循环，如果对应着日本经验，那我国所处的阶段，就是第二阶段到第三阶段过渡期间。

泡沫破灭前期，很多房东还扛往不降价，幻想楼市回暖。日本银行开始卖房之后，很多投资客失去了坚守的信念，开始割肉清仓，形成了新一波的踩踏。日本的房价从1991年一路下跌到2010年才稳住，平均跌幅高达45%。

如果按照日本房地产恶性循环四部曲，银行卖房后，中国的房价难道也要下跌45%左右才能刹住车？

中国经济经受了房地产下跌的压力测试，房价继续大跌可能性小

完全用日本房地产的下行历史来比对中国楼市是不正确的。两国房地产泡沫形成原因，和政府干预力度不可同日而语。

上世纪80年代后半期，在美国压迫下签订“广场协议”后日元大幅升值，日本央行采取宽松货币政策以应对，巨量资金涌入房地产和股市，地价房价疯狂上涨，形成了“土地不会贬值”的神话。银行则疯狂地向房地产企业和个人提供贷款，甚至以不断飙升的土地作为抵押品，发放更多贷款，东京买下美国的神话，就是这个阶段下的产物。而中国则是严格楼市调控，主动给过热的市场降温，掐断开发商融资渠道。

楼市下行给两国的经济伤害程度不一样。日本房地产泡沫破灭后，房价下跌了二十年，整个经济都被楼市带入深坑，曾经世界第二大经济体，这两年日本GDP被德国超过，人均GDP也被韩国赶超。而中国虽然房地产连跌四年，但对经济的影响总体可控。今年三季度GDP增速达5.2%，全年完成5%的目标不在话下。尽管房价下跌打击了消费和投资，但中国经济稳健向上的趋势未变。

这次银行低价卖房，动静看似很大，但仔细观察，售房银行主要是地方商业银行和农村信用社。国有五大行基本不见踪影。按照网上的数据，四川农信系统挂牌出售的房产标的共有2.48万套、广东农信系统1.23万套、辽宁农信系统1.13万套、贵州农信系统0.95万套、吉林农信系统0.23万套。吉林银行挂牌房产2099套，天津银行1227套，中原银行521套，温州银行412套，大连银行226套，哈尔滨银行159套……

不是说这些银行不重要，而是地方中小银行的售房行为对金融体系和楼市的冲击远非国有五大行可比。在国有大行稳如磐石的情况下，地方银行的售卖更多是单纯资产处置行为。这说明房地产的深度调整对实力和风控有限的地方银行影响更大。

据统计，341家披露2024年财务数据的村镇银行中，231家净利润不足1000万元，近七成勉强盈利，另有70家出现亏损且其中19家已经连续两年亏损。在2025年上半年退出市场的210家银行中，农村商业银行、村镇银行、农村信用社等中小机构占据绝大多数，其中，农商行62家，村镇银行88家，信用社55家。在今年年初，国家金融监管总局就将“加快推进中小金融机构改革化险”列为年度重点任务之首，表明了化解中小银行风险的决心。

相比于房地产下行的伤痛，金融体系出风险才是国家经济不可承受之重。在保楼市还是保银行之间，相信政府会毫不犹豫地作出选择。地方中小银行批量售卖房产，是加速处置不良资产的行为，是化解中小金融机构风险的任务。只要不对楼市造成过大伤害，相信政府不会作出重大干预。

购房需求依然在，楼市成交量或许已经启稳

日本楼市从顶峰跌落至谷底用了二十年时间，房价平均下跌超过45%。而中国的房地产下行根本不会复制日本的历程。45%的跌幅看似很大，其实，这几年中国楼市平均房价下跌将近30%，三四线中小城市，房价腰斩的比皆是。中国楼市用了四年多时间，房价已经跌了三四成，以空间换时间，楼市调整无须像日本那样经历20年漫长时光。

从需求上看，即使在这样的房地产寒冬，购房需求依然规模庞大。我国新房住宅销售面积由2021年高点的15.7亿平方米回落至2024年的8.1亿平方米，预计2025年将进一步下降至7.5亿平方米。但是，新房成交缺口被二手房填补。我国新建住宅+二手住宅总成交面积从2021年的19.3亿平方米大幅下滑至2022年的15.7亿平方米以后，2023、2024年基本稳定在了15亿平方米左右的水平，预计2025年也将继续保持这一水平。

据测算，未来二三十年，中国城市更新，以旧换新的住房需求就在10亿平方米/年以上，每年新房+二手房需求15亿平方米，是未来若干年中国住房需求的基本盘。

2025年前10月，30个重点城市一二手房成交面积27443万平方米，其中新房同比下降7%、二手房同比上涨6%。30个重点城市一二手成交总面积与2024年同期持平。从一二手成交面积累计来看，目前已经止跌，这说明，当前市场整体需求相对稳定，并未出现大幅度下滑。其中已有部分城市开始增长。

在价格上，根据中指研究院数据，9月百城新房住宅价格同比上涨2.7%，环比增长0.1%。一二线城市和三四线城市呈现“冷暖不均”的格局。今后一段时期，中国楼市是新房有价无量，二手房以价换量，成交量价呈现错综复杂的关系。

此次，地方中小银行低价批量甩卖住房的行为，会对楼市造成一定影响，但并不足以改变房地产量价走势。用日本银行卖房后的房价下跌来映射中国楼市的走向，有点过于惊弓之鸟了。