广州土拍年会剧本，远比你想象得复杂！

2025年进入最后一个月，广州土拍，开始肝KPI了。

近两天，广州接连上架了几宗优质地块，备受关注的金融城起步区地块、罗冲围发电厂地块和白云新城云城东路东侧地块纷纷上架。

实际上，进入11月以来，广州就开启了“疯狂挂地”模式，截至19日，广州就挂牌了17宗地块，合计起拍价超210亿。

我们统计了一下12月即将开拍的地块，简直可以用“卧虎藏龙”来形容。

广州，这回真急了。

广州把哪些宝贝地块

掏出来了？

咱们先来看看，这份拍地清单里，藏着哪些重量级选手。

最值得关注的，莫过于今天重新上架的金融城起步区007-1地块。

这宗地块并非首次露面，早在今年2月份，地块就曾经挂牌出让，但后来出让中止。

此次重出江湖，这宗地块的指标也有所调整：

出让面积从原本的34905.72平减少到如今的10397.33平，总价从66亿降至25亿，相当于把原来的一整块地拆分成几小块地出让，大大降低拿地难度。

按照原本的计划，这块地还要求自持商业与办公，后期通过连廊连接，打造成TOD综合体项目。此次调整出让要求之后，可能地块业态也会相对纯粹。

地块的整体素质非常不错，位于金融城起步区，南向可享有江景资源，且紧邻地铁4/5号线交汇站车陂南站，周边在售新盘也多以豪宅为主。

地块起拍价为4.5万/平，给房企留足了产品打造与定价空间，我们预估这宗地块的热度不会低。

今天随着金融城007-1地块一同登场的，还有白云区增槎路以西019地块，也就是大名鼎鼎的白云区罗冲围发电厂地块。

地块可建设用地让面积17676平，总建面83554平，起拍楼面价1.8万/平。

作为广州第一个做地项目、同时也是罗冲围片区改造出让的首宗地块，地块的整体条件也很有诚意：

西南向一线望江，配建滨江公园，而且地块靠近罗冲围地铁站，在此前规划中，曾提到要将地块作为地铁13号线二期罗冲围站的TOD地铁上盖项目。

加上地块附近就是重量级的华为广州研发中心，而且随着罗冲围旧改，周边的城市面貌也会彻底革新。

可以说，这块地在出让之前，就已经把确定性安排得明明白白，加上起拍楼面价仅1.8万/平，留给房企的空间非常大。

最后，再说说昨天挂出的白云新城AB2911018地块。

这块地是继前段时间被绿城以3.3万/平拿下齐富路地块之后，白云新城时隔4年出让的第二宗宅地。

地块位于广州航空产业创新城东侧，可出让用地让面积2.3万平，总建面5.3万平，起拍楼面价3.2万/平，重点是容积率很低，仅2.3。

地块周边的配套也很能打，位于地铁2号线白云公园站和飞翔公园站之间，隔壁就是万达广场，东侧可望白云山，虽然地块不含教育用地，但附近就是培英中学附属小学。

加上白云新城目前在售新盘不多，产品多以大面积四房为主，这宗地块起拍楼面价并不高，未来做入门级产品，也能快速吸引市场目光。

总体来看，最新登场的几宗地块，都有几个特点：综合素质过硬，整体拿地难度不高，基本属于“追着喂饭”型地块。

说实话，如果我是房企，面对这样的地块，很难不心动。

广州土拍市场的游戏规则

正悄然生变

那么问题来了，广州土拍为何突然拿出如此多宝贝？

我们统计了一下，今年广州的卖地成绩单。

截至11月19日，广州共成交49宗宅地，卖地收入仅310亿，不到去年同期的1/2。

卖地收入的变化，并非土地市场遇冷，而是今年以来，开发商的拿地偏好正在改变。

今年以来，不少房企精准地将资金投向那些体量小、总价低、能快速开发销售的地块。

而从近期的地块供应情况来看，广州也在回应着这种拿地偏好。

像近期上架的几宗地块，都重新调整了用地面积与起拍总价，降低房企的拿地压力。

今年广州土拍市场的另一个显著变化是地块容积率的降低。数据显示，今年容积率为2.0-3.0的地块比例较去年提升了15%，上半年更成交了4宗容积率低于2的涉宅用地，创下近四年来同时期最高纪录。

同时，面对去年以来，开发商对中心区地块表现出的明显“偏爱”，广州也并未“闭眼宠”，而是开始针对性的调整供应结构。

像是11月以来，广州就上架了多宗外围区宅地，而且针对“不受宠”的外围区地块，广州也给了更宽松的土地开发条件。

比如南沙的几宗地块，都鼓励采用大阳台设计，提升使用率。增城、黄埔长洲岛更挂出几宗容积率低至1左右的“墅级”地块。

很明显，如今的广州也意识到，土地市场的游戏规则，已经变了。

开发商“闭眼拿地”的时代已经一去不返，如今只有让供地与市场需求更深切挂钩，才能吸引开发商拿地。

这样的转变，无论对广州土拍，对开发商，或是对购房者来说，都是一次多方供应的主动调整。

看似是广州土拍在冲KPI，实际上，这样的供地策略调整，能给开发商更大的发挥空间，也能为购房者提供更多高品质的好房子。

广州的土地市场正在步入一个更加理性、更注重品质的新周期：

当土地普涨的红利褪去，靠产品力说话的时代才真正到来——这对房企是挑战，对广州这座城市，却是更长远的机遇。

接下来，我们也不妨一起期待，广州土地市场，还会给我们哪些新的惊喜。